אשראי לנדל"ן: מחפשים פתרונות

בבנק ישראל ובמשרד האוצר מחפשים פתרונות יצירתיים עבור ענף הנדל"ן. הקבלנים עומדים מול מצוקה והחרפת התחרות על האשראי הבנקאי למימון בנייה, נוכח מגבלת האשראי הענפי לנדל"ן, שהיא 20% מסך האשראי של הבנק. מדוע נגיד בנק ישראל סטנלי פישר מתחיל לטפטף לאחרונה, שבעצם מדובר ב-45% מסך האשראי ולא ב-20% ועל כן מדובר בסכנה איומה ונוראה ליציבות הבנקים? ואיך זה קשור לכוונת דיסקונט למזג לתוכו את בנק דיסקונט למשכנתאות?

האשראי הבנקאי לנדל"ן נספר כאשראי הניתן בישראל, כולל לפרויקטים של תשתית, ובסך הכול כ-200 מיליארד שקל. בנק לאומי כבר חרג ממגבלת ה-20%, בגללו נדלקו האורות האדומים ופישר פתח במסע ההפחדה.

הפועלים ולאומי מממנים פרויקטים של בנייה בהיקף דומה. אם כך, מדוע לאומי חרג מהמגבלה וצפוי לקנסות, בעוד הפועלים לא הגיע למגבלה?

הסיבה פשוטה: בנק הפועלים, כמו גם בנק המזרחי, מיזגו לתוכם את הבנקים למשכנתאות של הקבוצה. הפועלים ספג לתוכו את בנק משכן והמזרחי שאב פנימה את בנק טפחות. הנימוקים שהושמעו במיזוג היו בכיוון של שיפור השירות וגידול בנקודות המכירה והשירות. לאומי לא מיזג לתוכו את בנק לאומי למשכנתאות (בלמ"ש). הבוקר הודיע בנק דיסקונט, מי שנחשב בעבר להרפתקן הגדול באשראי לבנייה, כי הוא ממזג לתוכו את בנק דיסקונט למשכנתאות.

נקודת המפתח היא, שהמשכנתאות נספרות בסעיף שירותים פיננסיים קמעונאיים לציבור הרחב, ובאופן פורמלי משכנתאות לא נספרות כחלק מהאשראי לענף הנדל"ן.

ברגע שהבנק למשכנתאות מוזג לתוך בנק האב, קפץ בבת אחת סך האשראי הכולל שהבנק יכול להציע לשוק. כלומר, מכיוון שלאומי אינו כולל את בלמ"ש ואילו הפועלים כולל את משכן - ה-20% של לאומי מגיעים למיצוי הרבה יותר מוקדם מאשר ה-20% של בנק הפועלים, למרות שהם מממנים פרויקטים בהיקפים דומים.

בנק דיסקונט יוכל, לאחר מיזוג דיסקונט למשכנתאות לתוכו, להקצות יותר אשראי לבנייה, כמו הפועלים ומזרחי טפחות. לנוכח ההיסטוריה של דיסקונט, יש בהחלט מקום לזהירות. הפתרון להקלה על מצוקת האשראי, נושא השיחה בין שר השיכון אריאל אטיאס לבין הנגיד פישר, היה להחריג מהאשראי לבנייה את הפרויקטים הגדולים של תשתית, שאפשר לראותם כנהנים למעשה מערבות מדינה.

רעיון אחר שעלה בוועדת טרכטנברג הוא להארכת טווח מועדי התשלום של קבלנים עבור קרקע שרכשו במכרזי מינהל מקרקעי ישראל. יש רעיונות נוספים, שבמרכזם פטנטים להוצאת אשראי לנדל"ן מחוץ למאזני הבנקים. בבנקים יצוצו גם רעיונות חדשים בעניין חוק מכר דירות והערבויות המתחייבות בו, למשל שימוש במשכנתאות הלווים באופן שיקלו על חובות הערבויות של הקבלנים. היכונו לרעיונות יצירתיים.