"מחירי הדירות לא יעלו כי הישראלים הגיעו לגבול היכולת"

על רקע קיפאון המכירות בענף הנדל"ן למגורים, בעיות המימון והדיווחים השונים על ירידות מחירים, התכנסו היום (ב') בכירים בענף הנדל"ן לפאנל שכותרתו "הנדל"ן לאן?". בפאנל זה, שהתקיים במסגרת כנס נדל"ן ותשתיות של פירמת רוה"ח BDO זיו האפט בשעות הצהריים המוקדמות בתל אביב, השתתפו טל אלדרוטי, השמאי הממשלתי במשרד המשפטים; תמיר דגן, מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן; משה רוזנבלום מנכ"ל מליסרון; חנן מור, קבוצת חנן מור; שלמה גוטמן מנהל תחום נדל"ן מגדל; ושמעון הייבלום, סגן יו"ר קרסו נדל"ן. את הפאנל הנחה רו"ח דן אטיאס, מנהל אגף נדל"ן BDO זיו האפט.

טל אלדרוטי, השמאי הממשלתי הראשי, משרד המשפטים נשאל לגבי השונות בסקירות השונות היוצאות ממשרד המשפטים, הלישכה המרכזית לסטטיסטיקה, האוצר ומשרד השיכון: "הסקירה שלנו מוגבלת ומצומצמת ואנחנו מקפידים ומסייגים את הנתונים לרבות הנתונים הבעייתים של מס שבח. לא תמיד הנתונים שלהם מדוייקים כי הם תלויים בדיווח פרטי של כל אחד. אנחנו לא סטטיסטיקאים. אנחנו מפרסמים על דירות 4 חדרים, שהן המוצר הכי שכיח, ב-16 ערים בארץ. למרות שוני שקיים לעיתים ברבעון האחרון ניתן לראות שכל הגופים דיווחו על עצירת עליית המחירים".

אלדרוטי הוסיף ואמר כי בתקופה האחרונה מנכ"ל האוצר מקדם יוזמה להאחדת הפרסומים מה שיאפשר דיווח מדוייקת יותר ואחיד. בהמשך התייחס אלדרוטי גם לפרויקטי פינוי בינוי ואמר: "מדובר באחד הפתרונות היותר נכונים ויותר ישימים אבל יש הרבה בעיות. גופים מקצועיים צריכים להערכתי לגדות יותר גמישות. בנוסף, אני יודע שהרבה קבלנים נתקלים גם בבעיה של דיירים סרבנים. במצב החוקי שהיה עד עכשיו הדייר הזה תוקע את הפרויקט. בעקבות שינוי בחוק, שמאי פוסק יבצע בדיקה האם ההצעה של הקבלן כדאית לדיירים, כולל הדייר הסרבן. אני מקווה שזה יפתור את הבעיה".

חנן מור, קבוצת חנן מור התייחס גם הוא לנתונים שמפורסמים על ידי גופים שונים ואמר: "אין נתון שמדבר על המלאי שנותר למכירה בניקוי הדירות שכבר נמכרו. זו בעיה. ללא בעל בית אחד בענף כולו, לא נוכל להתמודד עם האתגרים הממתינים לנו לעתיד. לשלטון המוניציפלי יש אג'נדות משלו. צריך משרד שירכז סמכויות וירכז הפעילות. צריך יכולת מנהיגותית וניהולית שתבנה את הכללים שיזמים יוכלו לפעול על פיהם. בטווח הקצר יש את המשבר באירופה שיתגלגל לכאן וישפיע גם עלינו. המערכת הבנקאית הישראלית לא התפתחה יחד עם הצמיחה בארץ. נשארנו עם 5 בנקים ויש היום בעיית אשראי חמורה בענף הנדל"ן. יש הרבה כסף כאן בארץ וצריך להשאיר אותו כאן ולא להשקיע אותו בחו"ל".

תמיר דגן, מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן, נשאל האם להערכתו מחירי הדירות צפויים לרדת, וסיפק תשובה לא אופיינית לקבלן גדול: "אנחנו פזורים בכל הארץ ויכולים לחוש את הדופק בשטח. אנשים באמת יושבים על הגדר כי יצרו אצלם ציפייה למשהו שיקרה. טרכטנברג לא הביא בשורות ועכשיו אנשים קוראים על ירידות מחירים וממשיכים לחכות. כל מי שקנה קרקעות בשנתיים האחרונות לא יכול להרשות לעצמו להוריד מחירים. אני משוכנע שהמחירים לא ימשיכו לעלות וזה בגלל שזה כבר גבול יכולת הציבור - דירות סביב 1.2 מיליון שקל.

עם זאת, דגן מעריך שהקיפאון בשוק לא יימשך זמן רב: "אנשים יירדו מהגדר תוך חודשיים אבל יש גם בעיה נוספת - הבנקים לא נותנים מימון ובקיץ נראה את זה בשטח; לא מתחילים עכשיו פרויקטים חדשים. דשדוש ימשיך להיות בקרוב אבל המחירים לא יירדו".

"המחירים לא יירדו בצורה דרמטית"

בהמשך, התייחס דגן גם לנושא הדיור הציבורי ולפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית: "בדיור הציבורי צריך לעשות כאן מה שעושים בחו"ל. בכל קרקע שמוציאים בחו"ל מגדירים מראש אחוז מסויים לדיור בר השגה. צריך לעשות את זה גם כאן. עד אז דיור בר השגה יישאר בגדר כותרת. תחום הפינוי בינוי בכלל לא מתרומם והבעיה היא לא רק הדייר הסרבן. זה שמאים מטעם שמסבירים לך שביחס של 1 ל-2 זה יהיה לך כלכלי, ועדות שלא מאשרות תוכניות, הרבה מאוד בעיות שעד שלא ישתנו לא יתקדם שום דבר בתחום הזה".

שמעון הייבלום, סגן יו"ר קרסו נדל"ן התייחס גם הוא למצב הנוכחי בענף: "במשבר של 2007 ישבו הרוכשים על הגדר כמו היום אבל מסיבות אחרות. אז הריבית התחילה לרדת ואנשים חזרו לקנות. היום המצב הוא שונה. כולם מדברים על ירידות מחירים ושפיכת קרקעות לשוק. אנשים לא מבינים שגם עם הקרקעות זה לא מהיום למחר. יש תכנון, אישורים, היתרים. שנים של עבודה עוד לפני שיהיו דירות. כל מי שלמד כלכלה יודע שיש היצע וביקוש - וכולנו יודעים שבין גדרה לחדרה אין היצע. המחירים לא יירדו בצורה דרמטית. גם בעוד 3-4 שנים, אם לא יפתרו את בעיית הנגישות לפריפרייה אזורי הביקוש ימשיכו להיות הרלוונטיים".

הייבלום התייחס גם לנושא הצורך בדיור ציבורי ודיור בר השגה ואמר: "לא יקרה כלום אם יחזרו 40 שנה אחורה. אז הייתה בנייה ציבורית באמצעות משרד השיכון לסוג מסויים של אוכלוסייה. המדינה עזרה עם משכנתאות מסובסדות. לא עושים את זה יותר. בנק ישראל סגר את הברז לרוכשים. המדינה צריכה לטפל בזה. לתת למי שמגיע לו. זה התפקיד של המדינה אבל היא לא עושה את זה. להעביר תב"ע, עם מאכרים לוקח היום 3 שנים. בלי מאכר זה לוקח 6-7 שנים. גם בתמ"א 38 לוקח שנתיים לקבל היתר בנייה, וגם זה רק עם מאכר. אחר כך ראשי הערים מתערבים בתכנון הדירות ורוצים רק דירות גדולות עם מטבחים גדולים. כל עוד הדברים הללו לא יפתרו לא יהיה דיור ציבורי".

לצד העיסוק הרחב בתחום המגורים הייתה גם התייחסות לנדל"ן מניב . משה רוזנבלום, מנכ"ל מליסרון, דיבר על הקניונים וענה לשאלה מה המגמה לקראתה הולך ענף זה: "קניון זה מדע מדויק. התפתחות הקניונים עדיין לא מיצתה עצמה בישראל. העולם הזה עוד לא אמר את המילה האחרונה ואני לא רואה אותו נעצר מחר בבוקר.המחסור האמיתי בארץ היום הוא לקניונים שכונתיים. מרחיבים קניונים קיימים והולכים לכיוון מגה קניונים. ומה שחסר זה דווקא הקטנים. הם גם בטוחים מבחינת השקעה. כשלהגיע מנקודה לנקודה לוקח הרבה זמן זה חשוב. וזו תהיה הפריחה הבאה בתחום".