אם כ"כ רע אז איך זה שכ"כ טוב

המספרים בדוחות הכספיים של חברות הנדל"ן למגורים ברבעון השלישי לא מסתדרים עם מה שמנהלי החברות טוענים. מצד אחד הדוח הכספי מבטא תוצאות טובות ברבעון שעבר: ההכנסות והרווחים אצל רוב החברות הללו נמצאים במגמת עלייה לעומת הרבעון המקביל אשתקד. מצד שני, בצמוד למספרים האלה, במסגרת דוח הדירקטוריון, מציגים מנהלי החברות תמונה שונה לחלוטין. לטענתם, במהלך הרבעון השלישי נרשמה האטה בשוק הדירות למגורים, וחלה ירידה בקצב המכירות של הדירות.

הנה דוגמה: חברת דוניץ, העוסקת בעיקר בייזום פרויקטי דירות למגורים, היא מהחברות הבינוניות בתחום הדירות למגורים. ברבעון השלישי היא דיווחה על עלייה בהכנסות ל-55 מיליון שקל, בהשוואה להכנסות של 39.8 מיליון שקל ברבעון המקביל. הרווח הגולמי הסתכם ב-11.3 מיליון שקל לעומת 8 מיליון שקל, והמרווח הגולמי (שיעור הרווח הגולמי) השתפר במעט ל-25.9% לעומת 25.2% בתקופה המקבילה אשתקד.

השיפור מחלחל לרווח התפעולי: 7.1 מיליון שקל לעומת 4.5 מיליון שקל ברבעון המקביל, ובהתאמה גם המרווח התפעולי עלה מ-11.3% ל-12.9%. כל המספרים האלה מעידים שהרבעון השלישי השנה היה טוב יותר לעומת הרבעון השלישי של 2010. ולא מדובר רק במספרים אבסולוטיים, זה לא שרק ההכנסות והרווח גדלו, גם שיעור הרווחיות גדל וזה חשוב. זה מעיד, במקרים רבים, על שגשוג בתחום. החברה מכרה במחירים טובים יותר מאשר בעבר או התייעלה בהוצאות או גם וגם.

וכל הפרמטרים החיוביים האלה לא תקפים רק לרבעון השלישי. על פי הדוחות הכספים לתשעת החודשים הראשונים של השנה, ישנו גידול מרשים בהכנסות, ברווח, ובשעורי הרווחיות בתקופה זו ביחס לתקופה המקבילה ב-2010.

אבל, כפי שציינו, למרות הפרמטרים החיובים, מנהלי חברת דוניץ מתארים בדוח הדירקטוריון אווירה קשה אצל יזמיות פרויקטי הדירות למגורים: הגדלת היצע דירות, ירידה בביקושים, הקשחה במתן משכנתאות, כשכל זה משפיע על קצב מכירת הדירות של החברה.

"ברבעון השלישי הורגשה ירידה בקצב מכירת הדירות למגורים", כותבים מנהלי החברה בדוח הדירקטוריון. "ירידה זו נגרמה בין היתר בגין השינויים בשוק הדירות למגורים שנובעים מהתגברות מעורבות הממשלה הכוללת בין היתר הגדלת היצע הדירות, קיצור תהליכים בירוקרטים, הקשחת מדיניות מתן משכנתאות לדירות למגורים והמחאה החברתית...". ביחס לעתיד, טוענים בדוניץ שעדיין מוקדם להעריך אם מדובר במגמה או בהאטה זמנית.

החשבונאות מחמירה

מבולבלים? ובכן, הפתרון לסתירה בין הדוח הכספי לבין דוח הדירקטוריון נמצא בחשבונאות. על פי התקינה החשבונאית בינלאומית (ה-IFRS) שמאומצת אצלנו זה מספר שנים, יש להכיר ברווח ובהכנסות ממכירת דירות רק כאשר הדירות נמסרות לרוכשים. זהו שלב מאוחר מאוד בפרויקט, אחרי השלמת הבנייה ואחרי השיווק והמכירה (והחתימה על החוזה).

עד לשלב המסירה החברה לא יכולה להכיר ברווח ובהכנסות, למרות שהיא חתמה עם הרוכש על עסקת המכירה, למרות שהרוכש כבר שילם לה תשלומים בגין רכישת הדירה (לפעמים מדובר ברוב הסכום), ולמרות שבמקרים רבים הפרויקט הושלם.

התקינה החשבונאית מחמירה בהכרה ברווח ובהכנסות מטעמי זהירות: לגישתה, עדיף להכיר ברווח ובהכנסות בסוף הדרך מאשר להכיר באופן ליברלי במהלך הדרך. אחרי הכל, כל עוד הפרויקט לא הושלם והדירות לא נמסרו, יכולים להיות שינויים - אפילו משמעותיים - באומדני ההוצאות והרווחים. אם החשבונאות הייתה מאפשרת להכיר ברווח ובהכנסות כבר בשלב המכירה של הדירה (עסקת המכירה) היזמים היו יכולים לזקוף לזכותם את הפרמטרים האלה הרבה לפני שהבניין הושלם, והרבה לפני שהלקוח שילם חלק משמעותי מהכסף.

במצב כזה, ההישענות על אומדנים והערכות היא מאוד משמעותית. היזם צריך להעריך את עלויות הבנייה עד להשלמה המלאה, הוא צריך להעריך את סיכוי הגבייה מהרוכשים, כשככל שהשלב מוקדם יותר, כך ההישענות על אומדנים גדולה יותר.

החשבונאות משתדלת שלא להסתמך על אומדנים, ועל רקע זה, התקינה המתייחסת לקבלנים יזמיים מאשרת הכרה ברווח ובהכנסות רק עם מסירת הדירות. הטכניקה הזו, אגב, שונה מהתקינה הישראלית שהייתה תקפה עד לפני כשלוש שנים שאפשרה הכרה מוקדמת יותר ברווח ובהכנסות עם השלמת 25% מהפרויקט, ועם מכירת 50% מהפרויקט.

ובהינתן שבדוחות החשבונאיים מציגים רק את הדירות שנמסרו לרוכשים, הסתירה בין נתוני הדוח הכספי לבין הערכות המנהלים בדוח הדירקטוריון, נעלמת. הדוח הכספי החשבונאי מבטא מסירות של דירות לרוכשים שחתמו על עסקאות מכירה לפני כמה רבעונים טובים, ואפילו, במקרים מסוימים, כמה שנים טובות.

ובמילים אחרות, המספרים בדוחות הכספיים משקפים את מה שהיה לפני כמה רבעונים ויותר, בעוד שמה שכותבים מנהלי החברות בנדל"ן בדוח הדירקטוריון משקף את המצב בשטח, שהוא המצב האמיתי ברבעון השלישי. המצב החדש הזה - ההרעה בהיקפי הפעילות - יתבטא בדוחות רק בעוד מספר רבעונים.