"היזמים לא טיפשים, היו עוצרים פרויקטים בתרחיש קיפאון"

"הפרויקטים למשרדים שבהקמה בגוש דן המורחב, פחות או יותר מאוזנים עם הגידול הצפוי בביקוש, ולכן לא צפויה התייקרות בשכ"ד למשרדים בשנה-שנתיים הקרובות", כך אומר חיים אריאל, מי שייסד את חברת "נכסי אריאל", העוסקת בשירותי ניהול נכסי נדל"ן במיקור חוץ, אותה הוא מכר לפני שש שנים לחברת אלקטרה.

היום אריאל הוא הבעלים והמנהל של קבוצת "אריאל נתיבים אחזקות", שעוסקת בכמה תחומים: השקעות בנדל"ן מניב, קשרי עסקים עם הארצות הבלטיות (ליטא, לטביה ואסטוניה), הפעלת סוכנות ביטוח והקמה וניהול חברה ליזמות עסקית-חברתי, שפועלת ללא כוונות רווח ומטרתה ליצור תעסוקה לבעלי מוגבלויות. כיום אריאל מנהלת בנייני משרדים, קניונים, מרכזים מסחריים ומגורי יוקרה.

- בכמה התייקרו דמי הניהול?

"להערכתי, הם לא התייקרו. בשנה-שנתיים האחרונות היתה הפחתה בדמי ניהול, בשיעור 5% עד 10%. הוזלת דמי הניהול בבנייני המשרדים נובעת מכך שהם עברו מבעלות בודדת לריבוי בעלויות. הדבר הוליד לחצים להפחתת עלויות, לצמצום שירותי התחזוקה. זו גישה המתבוננת לטווח הקצר של חיי הבניין. במגורים - המשתמשים בשירותי ניהול הם מגורי יוקרה, והדיירים לרוב אינם רואים את הערך של חברת הניהול ולכן לוחצים על הפחתה. הירידה שם היא סביב 10% בשנה-שנתיים האחרונות. בקניונים, ככל הידוע לי, ברוב המקרים בעלי הקניון מסבסדים את דמי הניהול, זאת בניגוד למה שנטען בפרסומים שונים. הסיבה היא שהנהלת הקניון מתייחסת לכל ההוצאות שנופלות על בעל החנות, השוכר, והיא חייבת לספוג חלק מעלויות ההפעלה".

- יש תחזית לשכר הדירה במשרדים?

"המצב עלול להשתנות בהתאם להידרדרות במצב הכלכלי, הן בשוק הישראלי והן בחברות הרב-לאומיות שפועלות בישראל. אם חברות יצמצמו שטחי פעילות, עלול להיווצר עודף שרובו יהפוך למלאי שכירויות משנה. לשוכרים, יהיה כדאי להשכיר את השטח הלאה כמעט בכל מחיר, רק כדי להוזיל את עלויותיהם. שוק שכירויות המשנה שגשג אחרי התפוצצות בועת ההיי-טק, בשנים 2003 וב-2009, במשבר הפיננסים, אך בנפח קטן יותר. בעלי נכסים לא יורידו מחירים באופן משמעותי, הורדת מחירים תגיע מהשכרות המשנה. האם זה צפוי להתרחש בשנה-שנתיים הקרובות? על כך איש לא יכול לתת תשובה, אף אחד לא יודע אם ישראל תיכנס למשבר או לא".

- קיפאון בדיור יגיע למשרדים?

"לדעתי, קיפאון המחירים במגורים נובע מציפייה, הוא נבואה שהגשימה את עצמה ואינו נובע מהיצע גדול יותר של דירות. בענף המשרדים אני מעריך שאין ציפייה לירידה ולכן לא מורגש בו קיפאון וההוכחה היא שהרבה מאוד פרויקטים למשרדים, בסדר גודל של 750 אלף מ"ר בגוש דן המורחב, נמצאים בתכנון ובבנייה. היזמים לא טיפשים. אם הם היו חוששים מירידת מחירים או מקיפאון, הם היו עוצרים פרויקטים. לא חזרנו לתחושת חוסר הוודאות הגבוהה ולירידת המחירים של 2008. אם היה חשש, לא היו בונים בת"א".