"בחודשי המחאה אנשים לא נכנסו למשרדי המכירות"

"אנחנו נמצאים היום בחזית הדיון הציבורי, בגלל המחאה החברתית. פתאום האזרח המצוי, שעד היום מדור הכלכלה נתפס בעיניו כמשהו בלתי מובן, כמעט סינית, לא מסתפק בוויכוח מסלון ביתו, אלא יוצא לכיכרות ומפגין, בין היתר, בעד דיור בר השגה, בעד הורדת יוקר המחיה ובעד בנייה להשכרה. אנחנו חייבים לנצל את שעת הכושר בכדי להעלות אל פני השטח פתרונות שהועלו פעם אחר פעם בישיבות סגורות, ומעולם, או כמעט מעולם, לא יושמו הלכה למעשה. היום כולם יודעים שיש צורך מידי והכרחי לבנות דירות להשכרה, משום שבינתיים שכר הדירה האמיר לגובה בלתי סביר. כשאמרנו זאת בעבר, חלקו עלינו, היום מדובר בדברים שיש עליהם קונצנזוס מוחלט". הדברים הללו לא נאמרו מפי דפני ליף, לא סתיו שפיר ולא איציק שמולי. אלו דברי הפתיחה שנשא אבנר לוי, יו"ר ארגון קבלני תל אביב-יפו-בת ים, בכנס הארגון שהתקיים החודש באילת.

לוי סבור שפתרונות שהעלו בכירים בממשלה בתחום דיור בר השגה אינם רלוונטיים, ומתייחס גם לנתונים האחרונים שהצביעו על ירידת מחירים מפתיעה אף במחירי הדירות בעיר תל אביב.

- הרבה דברים קרו לאחרונה. מה חלקה של המחאה במה שעובר על ענף הנדל"ן עכשיו?

"בחודשי המחאה אנשים לא נכנסו למשרדי המכירות. עכשיו, לשמחתנו, הלקוחות חזרו. יותר להתעניין מאשר לקנות, אבל חזרו. המחאה גרמה לסדר יום חדש בנושא הדיור, גם אם לא בצורה מיידית. מה שקרה בחודשי המחאה משפיע וישפיע על תקציבים וסדר עדיפויות. הממשלה הבאה תיקח את זה בחשבון. עד היום הייתה אטימות מוחלטת ועכשיו חלחלה ההבנה, שהקרקע כאן שייכת לציבור ולא למדינה. במשך שנים היתה כאן אטימות בכל הקשור לדיור בר השגה. האוצר תמיד ראה בזה סבסוד. הם כל הזמן התנגדו כי הבינו שיקבלו מזה הרבה פחות כסף. אני בתור יו"ר הוועדה לבנייה להשכרה טוען כבר שנים, שדירות להשכרה זה לא פחות מצורך לאומי. התמורה שהמדינה תקבל ממכרזי קרקע להשכרה נמוכה בהרבה ממכרזי קרקע רגילים, והאוצר הרי רוצה לקבל את התמורה הגבוהה ביותר שהוא יכול לקבל מהקרקע. המחאה הביאה לשינוי תפיסה והיא עכשיו מהווה רוח גבית לכל הנושא. השינוי בתפיסה מוביל לשינוי בסדר העדיפויות הלאומי. זה לא יהיה שינוי מיידי, אבל יהיה שינוי".

ענף איטי

לדעתו, המחאה הייתה צריכה לפרוץ כבר לפני כמה שנים, "מה שלא הצלחתי לקדם 10 שנים בתחום הדירות להשכרה, הצליחה המחאה לקדם", לוי אומר. עכשיו הוא אופטימי: "יש שינוי, ראש הממשלה, שר האוצר, שר הבינוי והשיכון מדברים על דיור להשכרה. משווקים 5000 יחידות דיור במכרזים להשכרה. התגובה דווקא הייתה מהירה, אבל הנדל"ן הוא ענף איטי, בתפיסה ובשינוי הגישה. הדרך לפרויקט ארוכה: מציאת קרקע, תכנון, רישוי ועוד דברים אחרים. זה לא מהיום למחר. כבר בתחילת המחאה יצאתי ואמרתי שהם צודקים. המחאה התחילה בגלל מחיר השכירות. עמדתי מול דפני ליף ואמרתי אז שאני תומך בהם. שההפגנות צודקות. אמרתי אז דברים קשים על הממשלה: שיש אטימות מצדה כלפי זוגות צעירים ובנייה להשכרה".

הרציונל הכלכלי

לוי מסביר את הרציונל הכלכלי: "האוצר עשה הרבה כסף ממכרזי הקרקע בשנים האחרונות. 7 מיליארד שקל הלך לקופה. אז שירוויחו עכשיו קצת פחות - מה קרה? שהכסף הזה ילך למקומות שיש בהם צורך לאומי. עשרות אלפי דירות נחוצות כאן במדינה. בעיקר באזורי הביקוש. דירות להשכרה, זה חיוני בדיוק כמו בתי ספר, פארקים או מבני ציבור. המדינה מחויבת להקצות קרקע לנושא הזה".

- מה צריך לעשות כדי שגם בתל אביב ירדו מחירי השכירות?

"בתל אביב יש 20 אלף סטודנטים בלי פתרון. הם גרים היום בדירות מחולקות, מפוצלות, בתנאים גרועים. גם זוגות צעירים בתל אביב נמצאים בבעיה. תל אביב צריכה היום לפחות 5000 דירות חדשות להשכרה. אם יתחילו לבנות אותם מחר, ההיצע שיתווסף לעיר יוריד את מחירי השכירות ב-20%. המדינה חייבת לאתר קרקעות באזורי הביקוש ובמקומות בהם מזהים צורך לדיור בהשכרה ולהתחיל לבנות. אני וכל אחד מקבלני הארגון נכון לבנות דיור בר השגה. אנחנו הזרוע המבצעת. בימי העלייה הרוסית בנינו כאן 100 אלף דירות. יש לנו היכולת גם להשקיע וגם לבצע. אמרתי לאטיאס שיפסיק לחפש קרנות שישקיעו בפרויקטים להשכרה. אם הם לא ירוויחו הם לא ייכנסו. הפתרון הוא בקרקע והקבלנים יבנו".

- האם פרויקטים של התחדשות עירונית יכולים לתת פיתרון גם לדיור להשכרה או דיור בר השגה?

"פינוי בינוי ותמ"א 38 הם דברים חשובים מאוד. אלה פתרונות במקומות שאין קרקע ופתרון לשכונות מצוקה. לדעתי התשתיות היום בערים הגדולות יכולות בהחלט לקלוט את התוספת של יחידות הדיור במסגרת הפרויקטים של ההתחדשות העירונית. כולם רואים בזה צורך לאומי - הממשלה, ראשי הערים, התושבים והיזמים. אבל יש בעיה. זה לא מקבל תנופה. צריך לשנות את תנאי המיסוי ליזם ולדיירים ולהביא את כל הפרויקטים לכדאיות כלכלית. חייבים לפשט את הבירוקרטיה שרק עוצרת את הפרויקטים, שגם ככה הם מורכבים ומסובכים".

קוראים לתת יותר כוח לרשויות. לתת להן סמכויות בפינוי בינוי כמו בתמ"א. "ראש רשות מקומית דואג לאנשי העיר שלו קודם כל. ואנחנו נתקלים חדשות לבקרים בראשי ערים שמתנגדים לדיור בר השגה בעיר שלהם או לבניית דירות לשכירות. גם דירות קטנות זה משהו שראשי הערים לא רוצים, בגלל האוכלוסייה שדיור מסוג זה מושך. אני מכיר את זה שראשי הערים מופיעים בוועדות התכנון כדי להכשיל פרויקטים, וזו בדיוק הסיבה שהכוח הזה לא צריך להיות בידם. זה לא צריך להיות בסמכות מקומית. אבל צריך גם להוציא את זה מידי הוועדה המחוזית. צריכים לעשות סמכות משותפת לממשלה ולרשות שתעסוק אך ורק בפינוי בינוי. אפשר לשלב בזה דיור בר השגה, אם יגיעו לתחשיב כלכלי נכון, ובתמורה לזכויות נוספות יוכלו לבנות גם דירות להשכרה במסגרת הבנייה החדשה בפינוי בינוי. תנו יחס פינוי-בינוי של אחד לארבע במקום אחד לשלוש, ותקבעו שחלק מזה הולך לשכירות. היזמים יהיו מוכנים לעשות את זה. אבל זה יכול להיות רק בפינוי בינוי, בתמ"א 38 זה לא מספיק. כי אין בה מספיק זכויות".

- נתונים אחרונים שפרסם השמאי הממשלתי הראו כ-6% ירידה במחיר דירת 4 חדרים ממוצעת?

"הנתונים שמצביעים על 6% ירידה במחיר דירות בתל אביב, אינם נכונים ואינם מבוססים. הייתה עצירה, זה נכון. ההתעניינות בדירות הגדולות בנות 5-6 ו-7 חדרים ירדה, אבל בדירות 3 ו-4 חדרים אין כל שינוי. הסיבה לכך פשוטה - קרקע אין בתל אביב. תשומות הבנייה רק עלו. המימון עולה. מלאי גדול של דירות אין. הכל יחד מביא למצב שבפועל לא הייתה, אין עכשיו וגם לא צפויה ירידה במחיר הדירות בעיר. אנשים ציפו לשינוי בעקבות המחאה החברתית, אבל זה לא אחראי להטעות את הציבור בנתונים שאינם נכונים".

אל המבנים הנטושים

בתל אביב, וכמותה גם בערים אחרות, יש לא מעט מבנים נטושים, שטחי ציבור לא מנוצלים ומתחמי תעסוקה ותעשייה מוזנחים. בזמן המחאה פלשו פעילים חברתיים לבניינים נטושים ברחבי הארץ. בתל אביב הפלישה היתה לבית צעירות מזרחי ברחוב דב הוז במרכז העיר, שהפך לכמה שעות למעוז דיור ציבורי בחסות פעילי המחאה.

לוי שייך לזרם הסבור שכדאי להשמיש אזורים ומבנים כאלה לטובת דיור בר השגה, על ידי הפיכתם למתחמי מגורים בעיר. והוא מסביר: "שינוי ייעוד מבנים נטושים, מרכזי עסקים ותעשייה שפעם היו הפריפריה של העיר והיום נמצאים במרכזה. במקומות מבוקשים. חשוב מאוד להפוך מקומות כאלו למתחמי מגורים. את הבניינים הנטושים צריך לשפץ ולבנות מחדש, וצריך לעודד כל מיני עסקים לעבור למקומות אחרים. לתת לבעלי הנכסים פטור ממס שבח, הם ימכרו את הנכס וייקחו את הכסף הגדול שיקבלו, יחד עם השבח, כדי להקים אותם מחוץ לעיר. הרווח יהיה כפול - העסקים המוזנחים יקבלו הזדמנות להיבנות מחדש במקומות מתאימים יותר בתקציב ראוי ובמקומם יהיו מגורים. זו צריכה להיות החלטת ממשלה. אפשר לבנות בדרך זו למעלה ממאה אלף יחידות דיור חדשות. הקרקע שם צריך רק לגרום לזה לקרות".

1,000 דירות להשכרה

עם המניפסט החברתי שלו, לוי עדיין סבור שהצעת שר הבינוי והשיכון, אריאל אטיאס כי 5% מדירות כל פרויקט חדש יהיו לדיור ציבורי, אינה הדרך הנכונה. לוי מאמין "רק בכוחות השוק", וסבור שאם יכניסו לאזורי הביקוש דירות להשכרה במידה מספקת, הם יגרמו לדמי השכירות לרדת. אז לא יהיה צורך בהתערבות הרגולטור.

נכון שכוחות השוק הביאו אותנו למצב הנוכחי. אבל הוא סבור שאם עידוד הבנייה להשכרה יעשה בדרך אחרת, המגמה תשתנה. "המדינה תמכור קרקע בייעוד להשכרה. קבלן שיזכה יהיה מחויב לבנות רק דירות להשכרה ובתמורה יקבל הטבות. המחיר לקרקע יהיה בתחשיב כלכלי לפרויקט שכולו שכירות".

לוי, חוזר על דברים שאמרו כבר גורמים אחרים בענף - שבמחירי הקרקע הנוכחיים, ובתוספת עלויות מימון ובנייה, פרויקטים שייבנו היום יניבו לא יותר מ-3% עד 4% תשואה; ובגלל זה, אף אחד לא בונה פרויקטים להשכרה בארץ. "זה לא מספיק, לא משתלם כלכלית. צריך להגיע ל-7% תשואה לפחות ובשביל זה צריך להוזיל את מחיר הקרקע. את שאר הדברים אי אפשר להוזיל".

לו עצמו יש חברה שבונה פרויקטים להשכרה בירושלים והוא מודע לגובה השכירות שהרקיע שחקים. "תוציאו 1,000 דירות להשכרה חדשות בעיר וזה יוריד את המחירים מיד. כוחות השוק יאלצו את כולם להתאים את עצמם להיצע. אין שום טעם להתערבות נוספת בתחום הזה. שים לב שאני מדבר כאן נגד האינטרסים של עצמי, אבל לא אכפת לי. אני באמת חושב שחייבים להתחיל ולבנות דירות להשכרה בהקדם".

 דירות להשכרה