מדוע דווקא עכשיו גואה גל תביעות בענייני בנייה ומקרקעין?

מאז נכנס שוק הנדל"ן לקיפאון לפני כמה חודשים, החל גואה גל תביעות בתחום המקרקעין, ומשפטנים מעידים על כך שעכשיו, כששוק הנדל"ן במגמת ירידה, הליטיגציה במגמת עלייה.

במקרים מסוימים מדובר ביזמים שהיו עסוקים בזמן הגאות בנדל"ן בעשייה קדחתנית, ועכשיו מתפנים לתבוע צדק; במקרים אחרים, צדדים מתכתשים בבית משפט כי בשוק, היום, כל שקל חשוב - וראוי לתביעה. ואולי מקור התופעה דווקא במוטיבציית יתר של עורכי הדין, שהיו עסוקים תקופה ארוכה בטיפול בעסקאות נדל"ן, ועתה מתרכזים בייצור מקורות הכנסה חלופיים כדי לצלוח את תקופת היובש הנוכחית. "המנגנון המפואר של עורכי דין, שמאים ויזמים, שעובד בתקופת גאות במלוא הקיטור, לא באמת מסוגל לדומם מנועים ברגע, והוא מבצע את ההתאמות המתבקשות", אומר עו"ד אמיר שפיצר, שותף במשרד שפיצר שמחיוף המתמחה במקרקעין.

בין אם היזמים העסוקים מתפנים רק עכשיו לטפל משפטית בעוולות שנגרמו להם, ובין אם בשוק חלש רבים על כל שקל, יותר ויותר תביעות צצות כיום בתחום המקרקעין, בזמן שמספר עסקאות הנדל"ן מתמעט. על מנת לסבר את האוזן, היקף עסקאות הנדל"ן למגורים נחתך בחצי לאחרונה: על-פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, באוקטובר נמכרו 1,057 דירות חדשות, בהשוואה ל-2,260 באוקטובר 2010.

תביעות בקבוצות

גם בתחום קבוצות הרכישה מתעוררות תביעות חדשות, עכשיו כשהשוק כבר לא במגמת עלייה. קחו לדוגמה את א', שרכש דירה בקבוצת רכישה בגבעתיים בתחילת שנת 2010. תחשיב העלות המשוערת של הדירה, כפי שהוצג לו, היה 1.8 מיליון שקל, אך בהמשך השנה הוא התבקש לשלם עוד 200 אלף שקל בשל עלויות נוספות. למרות שלא היה שבע-רצון מהדרישה להוסיף כסף, בלשון המעטה, הוא הסכים לדרישה בעיקר לאור העובדה שבינתיים שווי הדירה שלו עלה ל-2.3 מיליון שקל. כיום, הדירה עומדת לפני סיום הבנייה, והוא נדרש להוסיף עוד 100 אלף שקל לשם קבלת מפתח. כלומר, בשנתיים האחרונות מאז הצטרף לקבוצה, נאלץ א' לשלם עוד 300 אלף שקל - עד לעלות כוללת של 2.1 מיליון שקל.

בינתיים, שוק הדירות בגבעתיים ירד קמעה, ודירתו מוערכת כיום ב-2 מיליון שקל. מתוך חשש שמא יתבקש להוסיף עוד כספים ולהיכנס להפסד נוסף, שכר א' עורך דין על מנת לתבוע את מארגן קבוצת הרכישה, על הנזקים שנגרמו לו כתוצאה מהתרשלות המארגן בעריכת התחשיב על בסיסו נערכה העסקה.

היזם הנגזל

לא רק רוכשי דירות, אלא גם יזמים מתפנים כעת לתבוע על עוולות שנעשו להם, לכאורה, לפני שנה ואפילו שנתיים (ראה מסגרת). "ענייני ליטיגציה מושפעים מאוד מהלכי הרוח בשוק", אומר שפיצר. "כשהשוק עולה וכולם מרוויחים, אנשים מוכנים גם לספוג הפסדים מסויימים בתוך עסקה רווחית. אבל בשוק שחווה קיפאון או ירידות, ומצב הרוח הכללי אינו בשיא, הצדדים הופכים להיות פגיעים יותר לכל נזק כספי, שעה שכמעט כל שקל שנגרע מעסקה, יכול להעביר את היזם מצד הרווח לצד ההפסד".

לדבריו, בשוק של היום, "אנו עדים לעיתים לנקיטת הליכים משפטיים, שכנראה היו נחסכים בשוק עולה. אלה כללי המשחק, והשחקנים העסקיים מבינים זאת ומשתדלים לגלות זהירות רבה בהתאם".

זו לא הפעם הראשונה שמשבר בנדל"ן גורר אחריו גל תביעות. "זו תופעה מוכרת שמתרחשת בכל עת ששוק הנדל"ן נעצר", אומר שפיצר. "בתקופת משבר הדיור של שנות ה-90, נפוצו תביעות לפיצויים מהמדינה בגין פגיעה במקרקעין, בהתבסס על סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה (פיצויים על ירידת ערך), שעד אז היו נדירות מאוד".

ביחס הפוך לעסקאות

לדברי עו"ד המקרקעין אייל קוצ'ינסקי, שותף במשרד אברהם בר, "ככלל, ניתן להצביע על יחס הפוך בין מצב שוק הנדל"ן לבין כמות ההליכים המשפטים שיוזמים קבלנים בתחום. מניסיון במשברים קודמים בשוק הנדל"ן, בשנים שבהן היה שוק הנדל"ן בקיפאון, בין 1996-2006, ובמידה מסוימת בחיפוש אחר מקורות הכנסה חלופיים, התפנו חברות הנדל"ן לבדיקת חיובים ישנים, ושוק תביעות ההשבה כנגד העיריות עלה על גדותיו".

קוצ'ינסקי מסביר כי "בשנים האחרונות, שהתאפיינו בהתחלות בנייה רבות, חזרו הקבלנים להתרכז במה שהם יודעים לעשות הכי טוב - לבנות ולמכור. יחד עם זאת, אין ספק כי הקבלנים לא ויתרו על זכויותיהם, אלא שהם מעדיפים להתרכז בבנייה ולא להסתכסך עם הרשות במהלכה, תוך שהם מודעים לכך, כי יוכלו לתבוע בעתיד עד לגבול תקופת ההתיישנות".

איזה סוג תביעות מתגבש כעת? לדברי עו"ד אילן שרקון, יו"ר ועדת מקרקעין בלשכת עורכי הדין ושותף במשרד שרקון, בן-עמי, רוזנבוים, שחר ושות', "כאשר מחירי הנדל"ן בירידה, ישנה עלייה משמעותית בליטיגציה הקשורה בנדל"ן, כולל בתביעות בתחומי הפרת הסכמי מכר, ניהול משא-ומתן בחוסר תום-לב, ותביעות כנגד קבלנים שאינם מממשים את התחייבויותיהם בהסכמי קומבינציה". בהשוואה לשנה שעברה, "משרדנו מטפל כעת בהרבה יותר תביעות", מוסיף שרקון.

עו"ד אמיתי ארליך, ראש מחלקת נדל"ן במשרד גולדמן, ארליך, גבר, אדלשטיין, אומר כי העלייה בליטיגציה, מקורה דווקא בגידול בפעילות הנדל"ן בשנים האחרונות. "כדאי לשים לב לשינויים בתוכניות של יזמים, שעשויים להיות כרוכים בתביעות שיוגשו בעתיד. למשל: פרויקטים שחלק מהשותפים בהם החליטו להקפיא בשל חוסר במקורות מימון, עסקאות קומבינציה שלא מתקדמות, וכו'".

הדירה לא תברח

אבל עבודה משפטית מאומצת מתבצעת כיום לא רק בתחום הליטיגציה - אלא בתפירת עסקאות המתמשכת זמן רב. לדברי קוצ'ינסקי, " בתקופת השיא לפני כשנה, ובפרט בפרויקטים שהיו מבוססים על מבצעי שיווק אגרסיביים, חוזים נחתמו תוך ימים ספורים מיום המפגש הראשון עם הלקוח. כיום, כשהרוכשים אינם חשים כי הדירה עשויה 'לברוח' מהם, המשא-ומתן לחתימת כל חוזה הינו ארוך משמעותית, וניכרת עמידה על קוצו של יוד. כך למשל, עומדים רוכשים רבים על שיפור רמת גימור הדירה והאביזרים שנותן הקבלן לפי המפרט הטכני".

עו"ד אריאל נדלר, שותף ומנהל מחלקת הנדל"ן במשרד ברנע ושות', מסכים. "בחודשים האחרונים, אין כמעט עסקאות יד שנייה ורכישות מקבלנים, וכל משא-ומתן נמשך שבועות וגם חודשים, ולרוב מתפוצץ ולא מגיע לכדי חתימה".

ואם בכל זאת נחתם חוזה מכר בין הקונה למוכר - מיד נכנסים לתמונה גם עורכי הדין של המתווכים. "המתווכים הפכו עצבניים יותר ומאיימים בתביעות לאכיפת שכרם מיד אחרי שסוף סוף נכרת הסכם", אומר נדלר. "במקרים רבים אנו מקבלים כבר ביום חתימת ההסכם מכתב דרישה של עוה"ד של המתווכים לקבלת שכרם, וזאת עוד לפני שהדיו יבשה על ההסכם".

הססנות והקפדה

עו"ד דפנה פוקס, מנהלת מחלקת הנדל"ן במשרד ארדינסט, בן-נתן ושות', מסבירה שחוזים נחתמים רק לאחר שכל הביטחונות והערבויות ניתנו. "ניכרת הקפדה מצד לקוחות על כל סעיף וסעיף בחוזה המכר, כדוגמת סעיפי פיצויים במקרה של הפרת החוזה, וניהול משא-ומתן עיקש על כל סעיף וסעיף בחוזה", מעידה פוקס. "ניכרת גם הססנות מצד לקוחות מפני כניסה לעסקאות גדולות וכן בררנות בקשר לסוגי העסקאות, מיקום הקרקעות ובחינה קפדנית יותר של כדאיות העסקה. גם בעסקאות דירת יד שנייה קיימת הקפדה יתרה על עריכת דוחות שמאי לצורך בחינת כדאיות העסקה ובדיקה מעמיקה יותר של עלויות הנכס והמימון הנדרשים לעסקה".

עו"ד שמואל שוב ממשרד עוה"ד שוב ושות', מסביר שקיים כיום מתח בין יזמים לבין בעלי קרקע, בעיקר בעסקאות קומבינציה, בהן חלק מהתמורה לבעל הקרקע היא באמצעות דירות מוגמרות. "הצד שנושא בעלויות ו'בונה' על מכירת דירות, מנסה 'לגרור' קצת את הדברים, והצד שצריך לקבל את הסחורה רוצה לקבל אותה מיידית. השוק הקשה גורם למתח מסוים במשאים ומתנים ובניסיונות של צדדים לאכוף הסכמים או לסגת מהסכמים".

לדברי שוב, משרדו מעודד פשרות וקבלת פיצויים בדרכים יצירתיות, לדוגמה, שיטת ה"בונוס אפסקייל" - פיצוי שמגיע ברגע שהרווחים עולים והעסק מצליח. דרך פיצוי נוספת הינה הקדמת מסירת דירות בבניינים שכבר נבנו.

ליטיגציה היא המפלט האחרון, אומר שוב: "כמובן שכאשר אין ברירה מופעלים הליכים משפטיים בהתאם למנגנונים שבחוזה".

"לקח זמן לברר את ההוצאות, לאסוף את החשבוניות מספקים וכו'"

חברות הנדל"ן רמי שבירו וגיא ודורון לוי השלימו זה מכבר את פרויקט המגורים שלהם בשכונת אם המושבות בפתח תקווה. בשבוע שעבר, התפנו להגיש תביעה על סך 874 אלף שקל נגד עיריית פתח תקווה, בטענה שכמה צווי הפסקת העבודה שהוציאה לפרויקט במהלך שנת 2009 עיכבו אותו וגרמו להם נזקים כספיים, לכאורה.

מהתביעה, שהוגשה באמצעות עו"ד אילן בומבך ועו"ד רועי שניר ממשרדו, עולה כי על מנת להקים את מגדלי המגורים ברחוב יוני נתניהו, קיבלו החברות היתרי בנייה מהעירייה ותכננו להציב באתר הבנייה שני מנופים. לאחר שמנוף אחד כבר פעל באתר, ותוך כדי הצבת המנוף השני, פנתה העירייה לחברות בדרישה להפסיק את בניית המנוף, וזאת כיוון שהורי גן ילדים סמוך התנגדו להצבתו במיקום שנבחר בשל קרבתו לגן.

בפברואר 2009 הוציאה העירייה צו מנהלי להפסקת הבנייה, בנימוק שהמנופים הוקמו ללא אישור משרד העבודה ובניגוד לתוכניות באתר. החברות השיבו כי נערכות בדיקות שגרתיות של המנופים לאחר הקמתם. לאחר בדיקה חיצונית וסירוב של חברות הבנייה להכניס כמה שינויים במיקום ופעולת המנופים, הופסקו שוב העבודות בספטמבר 2009 על-ידי צו מנהלי של העירייה. רק בדצמבר 2009 הושגו הבנות, והאתר חזר לבנייה פעילה.

מדוע מגישות החברות תביעה בסוף שנת 2011 על עוול שנגרם להן לכאורה כבר ב-2009? לדברי בומבך, "לחברות לקח להם זמן לאמוד את הנזקים ורק עכשיו, אחרי שהבנייה הושלמה, הם התפנו לכך. היזמים העדיפו קודם לסיים את הפרויקט ורק אחר-כך להתפנות לעניין הנזקים. הם התמהמהו מעט כי לקח זמן לברר את הוצאות היתר שהיו לחברה בשל צוו הפסקת העבודה, לאסוף את כל החשבוניות מהספקים וכו'".

בתגובה, מסר דובר עיריית פתח-תקווה, כי "לתביעה אין כל בסיס. מדובר בתובעת שהקימה פרויקט שבמהלכו הציבה עגורנים שסיכנו באופן משמעותי את שלומם של ילדי גנים ובתי ספר סמוכים. כל פעולות העיריה בנושא, לרבות עצירת הפרויקט, נעשו מתוך דאגה לשלומם של הילדים ואף אושרו על-ידי בית המשפט המחוזי בתל-אביב באותה עת. יובהר כי עצירת הבנייה נעשתה בשל פניות חוזרות ונשנות של הורי הילדים במקום, בטענה לסכנה לחייהם של הילדים. כל יתר טענות העיריה יוצגו בפני בית המשפט".