כיצד נגמרה חגיגת המשכנתאות הפרועה בהולנד?

"עול המשכנתאות מרחף מעל הולנד" - זוהי הכותרת המתנוססת היום (ב') באתר ה"וול סטריט ג'ורנל", המנתח את בועת הנדל"ן שהתנפחה בהולנד. יש מי שימצא לא מעט קווי דמיון לבועת הנדל"ן בישראל, ויש מי שיעמוד על ההבדלים. השורה התחתונה פשוטה למדי: מחירי דירות מסתחררים, משקיעי נדל"ן שמנסים לגרוף רווחים מהירים, רוכשי דירות ממונפים וכעת - חשש מפיצוץ מכוער.

ראשית כל, ה"ג'ורנל" מדגיש את חגיגת המשכנתאות שהתרחשה במשך שנים בהולנד, כאשר חלק מהבנקים העניקו לרוכשי הדירות משכנתאות בגובה של 125% מערך הנכס. נכון, בישראל לא הוענקו כאלה מינופים, אך יש להדגיש שמדובר במספרים שבשוליים ובתוספת הלוואות נלוות לרוכשי הדירות לרכישת מכוניות, בגדים ועוד. גם בישראל, אגב, היו בנקים שהציעו לנוטלי המשכנתאות הלוואות נלוות של עשרות אלפי שקלים לכל מטרה.

ממשלת הולנד, כמו ממשלת ישראל אגב, שומרת בקפידה על הגירעון התקציבי שלה ומשתדלת שלא ללכת אחר "מדינות סוררות" כמו ספרד, פורטוגל ואירלנד, אך החשש הגדול הוא ממינוף יתר של משקי הבית. במילים אחרות, מדינה עשירה עם אזרחים שעלולים למצוא עצמם עניים.

"מבחינת יציבות פיננסית, אנו חושבים שמינופי המשכנתאות גבוהים מדי", אמר "ל"ג'ורנל" כלכלן בכיר בבנק נשיונל דאץ'.

יחס החוב-תוצר של הולנד עומד היום על 64% - נמוך בהשוואה לישראל - וההערכות הן כי במידה ומשבר פיננסי יתפתח בשל פיצוץ בועת הנדל"ן, הממשלה תוכל לספוג את הזעזוע. אך השאלה הגדולה היא מה יהיה עומק הזעזוע. ראש הממשלה מארק רוט התייחס בביטול לחששות ואמר כי "זה לא סיפור כזה גדול אם מסתכלים על התמונה הגדולה. יש לנו הרבה חסכונות פרטיים".

אך כלכלנים פחות אופטימיים. בשנת 2010, החוב הכולל של משקי הבית עמד על 240% מההכנסה הפנויה של האזרחים, לעומת 140% בשנת 1999. במילים אחרות, ההולנדים פשוט חייבים הרבה יותר לבנקים בעיקר בגלל המשכנתאות הגדולות שנטלו על עצמם.

"אין שם בעיה של חוב ציבורי אלא של חוב פרטי", אמר כלכלן הולנדי בכיר ל"ג'ורנל". הכל עבד כמו שצריך כל עוד מחירי הדירות המשיכו לעלות; אך באוגוסט 2008 נבלמו העליות, והסיפורים האישיים הכואבים של הממונפים החלו לצוף על פני השטח.

הנק יידמה בן ה-51, כתב פרילאנס במקצועו, רכש עם אשתו דירה בשנת 1996 בפרבר של אמסטרדם. הם מכרו את הדירה ב-2003 ברווח של 60% (במחיר של 190 אלף אירו) - ולא הסתפקו בכך. השניים רכשו דירה גדולה יותר להשקעה, תוך שהם נוטלים על עצמם משכנתא של 330 אלף אירו. כעת הם מנסים למכור את הדירה ומתחילים להרגיש את הלחץ. המחיר שהם דורשים עבור הדירה ירד כבר ל-290 אלף אירו; מתעניינים יש, והרבה - אבל קונים עדיין אין.

"למשפחות הללו יש בעיה רצינית", אמר יידמה ל"ג'ורנל", תוך שהוא מתייחס ל"משפחות הממונפים", שנטלו משכנתאות גדולות כדי לרכוש דירה. "במצב שלנו, אנחנו כבר חייבים למכור".

מה שמציל כעת את הולנד, לעת עתה, הוא שיעור האבטלה הנמוך - 4.3% בלבד - אשר מאפשר לבעלי משכנתאות רבים להישאר עם הראש מעל המים. אך החשש הגדול הוא מתרחיש של עלייה באבטלה בעתיד וחוסר יכולת מצד בעלי משכנתאות רבים לעמוד בהחזרים החודשיים.

"המצב הזה נראה רחוק כרגע, אבל אנחנו יודעים שהדברים האלה יכולים להשתנות מהר מאוד", אמר ל"ג'ורנל" יאן רוונדל, כלכלן ב"אוניברסיטה החופשית" באמסטרדם.

האם זו הסיבה שנגיד בנק ישראל סטנלי פישר נוקט צעדים דרסטיים יותר בחודשים האחרונים, מגביל את נוטלי המשכנתאות ואת הבנקים, וחושש משיווקי קרקעות מאסיביים מדי שעלולים להביא בשנים הקרובות לעודף היצע?