מרוב דאגה לבנקים, שכחנו משהו

מה בעצם אנחנו רוצים מהבנקים? לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, 35% מסך ההוצאות של משקי הבית בישראל מופנה לדיור - שיעור דומה להפליא לשיעור הוצאות האשראי של הבנקים על נדל"ן.

יתרה מכך, רכישת דירה או קרקע נחשבת באופן מסורתי לאפיק השקעה פופולארי אצל כל ישראלי, ולא רק בנק. ואולי לא פחות חשוב - הסלבס שטיפחנו במשך שנים במדורי הכלכלה, וגם העסקאות שהתגאינו בהן כל כך היו קודם כול מעולם הנדל"ן, וכל אחד רצה להרגיש שגם לו יש חלק בסיפור ההצלחה (ודאי אם זה אמר שתשובה או לבייב לקחו אותו לסיבוב נכסים בצפון אמריקה לפני העמדת האשראי).

העגלה רצתה לינוק. הבנקים רק עשו את מלאכתם, כשהיו כאן כדי לממן את כל החגיגה ולגזור את הריבית המובטחת.

גם היום אף אחד לא יאמר שהחגיגה הזאת - הכוללת הלוואות עם שעבודים אישיים ואחרים - לא עדיפה מהאשראי האחר שממנו מתפרנסים הבנקים, למשל מימון עסקאות תקשורת ממונפות של אילן בן דב או הקמת האימפריה של נוחי דנקנר. נדל"ן, לכל הפחות, מפוזר על מאות אלפי לווים, על מגוון גיאוגרפי ופיזי, ועל פני מספר רב של תחומים שלא בהכרח נעים תמיד לאותו כיוון.

בנקים במלכוד

אבל נראה שהבנקים הלכו כמה צעדים רחוק מדי. כשהמבחן היה השגת נתחי שוק ("מי גדול יותר"), וכשנתוני המכירות החזירו בקלות את הריבית על ההלוואה (ולמי אכפת מהקרן המתגלגלת), קשה היה לבנקים לחשוב על צינון החגיגה שיצאה משליטה.

אם הריבית הנמוכה של בנק ישראל הייתה הסם המרכזי בסחרור מחירי הדירות, אין ספק שהבנקים המסחריים היו בלדרים מצוינים שהפיצו אותו לכל דורש כמעט בחינם.

עכשיו, הבנקים רואים במצבת החובות שלהם תמונה מבהילה למדי: קבלנים שקיבלו אשראי נדיב וזול לרכישת קרקעות יקרות, אלה ש"תדלקו" עוד ועוד את בועת הנדל"ן וכעת לאף אחד לא ברור מי ירצה לממן ב"שוק של קונים" גם את עלויות השיווק והבנייה; חבורות חבורות של קבוצות רכישה, שקנו קרקעות כדי לבנות עליהן בניינים, וכעת אותם חברים תקועים גם עם תשלום השכירות וגם עם המשכנתה לבנק, לדירה שלא בטוח שתקום ומתי; וישנם גם עשרות אלפי לווי משכנתה, שקיבלו הלוואה "עד הקצה", אף שברור לכולם שהריבית הנמוכה לא תחזיק מעמד למשך עשרות שנות ההלוואה. כל זה קורה כשבגזרת חו"ל, שם הבנקים הלכו שבי אחרי חלומות הנדל"ן הגרנדיוזיים של תשובה, לבייב, זיסר ואחרים, לא ממש רואים איזשהו אור בקצה המנהרה.

נכון להיום, בשוק הנדל"ן הקפוא, המלכוד של הבנקים לא פשוט. לא מעט קבלנים/חברי קבוצות רכישה/יזמים מחו"ל, שלא נותר להם גרוש במזומן, חיים קרוב לוודאי רק בשל אותו מלכוד שאליו נקלע הבנק, שלא רוצה להיתקע עם קניון ריק שהוקם אי שם אבל מתקשה להשלים עם הסטטוס קוו החדש, שהפך את האשראי המבטיח של אתמול לחוב הרשום על קרח דק. במציאות כזו, הבנקים מנסים בעיקר "לא לבלוע ולא להקיא".

מזרימים חמצן חדש רק היכן שבאמת אין ברירה, לפחות עד יעבור זעם.

מי יערוב לענף?

השאלה הגדולה היא מה הלאה. הקפאת האשראי לענף הנדל"ן עלולה להיות הרסנית לא פחות מתקופת הנדיבות הגדולה במתן האשראי.

חשוב להבין, נדל"ן תמיד היה משחק של מספרים גדולים. לממן פרויקט, גם אם הוא כולל בסך הכול עשרות דירות, פירושו לסכן עשרות מיליונים מקופת הבנק. קחו למשל את יעדי השיווק של ועדת טרכטנברג - תוספת של 250-300 אלף יח"ד עד 2016 ("במטרה להתגבר על הפער בין ההיצע לביקוש בחומש הקרוב").

גם שר השיכון מכוון לשם, ומתפאר בכל הזדמנות בשחרור הקרקעות והגדלת ההיצע. רק שבהנחה שמרנית, עלות של מיליון שקל לדירה (קרקע ובנייה), מדובר על לפחות 250 מיליארד שקל - יותר מסך האשראי המאזני והחוץ מאזני לתחום הנדל"ן ששוכב היום בדוחות הבנקים. וזה בלי שדיברנו על האשראי הנחוץ להקמת בתי ספר, גני ילדים, חנויות ויתר הנדל"ן שיצטרכו הדירות הללו.

מישהו רואה היום את הבנקים רושמים את הצ'ק הזה? מישהו יכול לערוב למצב הענף ולמצב מחירי הדירות, אם חלילה נמצא את עצמנו, בסופו של דבר, עם כמות נמוכה בהרבה מהיעד שהציב טרכטנברג, רק בגלל דאגה לאיתנות הבנקים?