נובמבר: ירידה במחירי הדירות בת"א, גבעתיים ובקעת אונו

אחרי הקיפאון בחודשי המחאה בקיץ האחרון, ואחרי עומס החגים באוקטובר, נתוני חודש נובמבר לא ממש מסייעים לפיזור העננים המרחפים מזה זמן מעל שוק הנדל"ן המקומי. לפי שעה, נראה שמחוסרי הדיור ממשיכים להיערם "על הגדר" בצפייה לשינוי כיוון משמעותי, מבלי שבצד המוכרים - שמרביתם גם מעוניינים במקביל לשדרג ולקנות את דירתם הבאה - נרשמת פאניקה שתוביל לירידה משמעותית במחירים.

ובכל זאת, על פי נתוני המחירים המבוקשים באתר הומלס, חודש נובמבר ממשיך להתאפיין במגמה של ירידות, כזו שמלווה אותנו לכל אורך החודשים האחרונים. מבלי שאפשר עדיין לדבר בביטחון על ירידת מחירים משמעותית, אפשר כבר עתה לקבוע כי בעלי הדירות למכירה, שהתרגלו בשנים האחרונות ל'שוק של מוכרים' שבו הם יכלו לפרסם את דירתם כמעט בכל מחיר, נאלצים כעת להתפשר כמעט מדי חודש עוד טיפה במחיר, על מנת לזכות לביקור וטלפון של קונים פוטנציאלים.

מעניין לראות שהמעגל הקרוב לתל אביב, רמת גן-גבעתיים ואזור בקעת אונו, היו האזורים היחידים (אזורים מאוד דומים ברמות המחירים) שהציגו בחודש החולף ירידת מחירים רוחבית בכל סוגי הדירות. תל אביב, מנגד, ממשיכה להיות עוגן יציב יחסית והיא רשמה החודש עליית מחירים של כ-1% בדירות 4 ו-5 חדרים (לצד ירידה של 0.6% בדירות הקטנות בנות 3 חדרים).

מחירי השכירות התאפיינו גם הם במגמה שלילית. לפי שעה, נראה שהתודעה הצרכנית של הקיץ (שהגבירה את כוח המיקוח של האזרחים), והעונתיות בענף שהופכת את חודשי החורף המוקדמים לחלשים יחסית בשוק השכירויות, גוברים על השפעת העלייה בביקוש לשכירות מצד כל אלה שהחליטו לדחות את כוונות הרכישה של דירת מגורים, בשל הצפי לירידות מחירים בשוק הדירות.

ירידה בגדולות

המגמה השלילית בולטת בעיקר בדירות הגדולות (5 חדרים), שם נרשמה ירידה ב-11 מתוך 15 אזורים שנבדקו. את הירידה במחירי השכירות לדירות הגדולות הובילו חיפה (3.1%) ותל אביב (2.6%).

הירידות בשכירות במקביל לירידה במחירי הדירות מותירות את שיעור התשואה השנתי מהשכרה דירה סביב רמה של 3%-4%, ברוטו. הפריפריה הרחוקה יחסית (באר שבע והדרום, עכו וצפונה) מציגה מסורתית תשואה גבוהה בהרבה, 5% ויותר מכך, אולם הסיכון להיוותר עם דירה ריקה ללא שוכר מצדיק את התשואה העודפת.

מתודולוגיה:

להבדיל מהלוחות האינטרנטיים האחרים, אתר הומלס גובה כסף מכל אחד מאלפי המפרסמים בלוח, מה שכמובן מייצר מחיר מתוקנן ביחס לציפיות של כל מוכר פוטנציאלי ומנטרל "טרמפיסטים".

המדד מציג 2 פרמטרים - המחיר המבוקש לדירה והתשואה הממוצעת בכל אזור, בהינתן מחיר השכירות.

חשוב לזכור, שמחיר השכירות הוא ברוטו. חודש ללא שוכר, הוצאה לתחזוקת הנכס, מיסוי (במידה והשכירות גבוהה מכ-4,500 שקל לחודש) ועוד עשויים לגרוע כ-10% בממוצע.

המדד מציג את התשואה לדירה - שקלול של מחירה מול מחיר השכירות. גם בהנחה שיש הטיה במחירים המפורסמים למכירה או להשכרה, הם אמורים להתקזז משמעותית במונה מול המכנה.

 מחיר דירת ארבעה חדרים 2006 נובמבר 2011

 מדדי מחירים ותשואות נובמבר 2011