עבריינות לתפארת מדינת ישראל

רכישה של דירת מגורים מהווה עבור רבים מאתנו את שיא מימוש היכולת הכספית והגשמת חלום. הרוכש התמים רשאי להאמין שהוא רוכש דירה מאדם הגון אשר מוכר לו "מוצר תקני", ומוצר תקני בדירת מגורים פירושו גם זכויות משפטיות כשרות ועל-פי תכניות בניין עיר והיתר בנייה כדין.

כל רוכש רשאי להניח כי המדינה כמדינה שומרת על זכויותיו, ויש לה כל האמצעים הנאותים למנוע מממנו, האזרח התמים, ליפול ברשת נוכלים שימכרו לו דירה פגומה מבחינה קניינית או מבחינה תכנונית.

מי שרואה לנגד עיניו פרויקט ההולך ונבנה לתפארת מדינת ישראל, רשאי להניח כי הוא נבנה על-פי היתרים כדין, וכן רשאי להניח כי הפרויקט לא היה נבנה לולא קיבל את האישורים הנדרשים. כך הוא הדבר במדינה מתוקנת. אחרת, או שהבניין לא היה קיים, או שלפחות מאן דהוא היה מידע את האזרח הרוכש על חוסר התקינות, בדמות הערה כלשהי ברישומים ובפנקסי מקרקעין.

עבירת בנייה במודע

אמנם בדיקה בנסח המקרקעין היא לצורך וידוא זכויות קנייניות, ואת המצב התכנוני אפשר לראות רק בבדיקה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אך הוועדה המקומית לא נקייה מאחריות, אם היא לא משתמשת בסמכותה לרשום הערה בפנקסי מקרקעין אודות בעיה תכנונית.

לדוגמה, הוועדה המקומית רשאית לרשום הערה על מקרקעין שאינם בהתאם להיתר בנייה ובכך להתריע בפני הציבור על המצב התכנוני לאשורו. אולי אין פסול במכירת בניין ללא היתר, ואין גם פסול ברכישת בניין ללא היתר, ובלבד שהמוכר מיידע את הקונה, והקונה יודע ונוטל את הסיכון, אך ברור כי במקרה זה גם המחיר יהיה למשא-ומתן בהתאם.

מסתבר כי בישראל בניינים שלמים שאין להם היתר בנייה, דירות שלמות שאין להן היתר בנייה, נרשמו במשך שנים ועדיין נרשמים בפנקסי מקרקעין, ללא כל הערה המזהירה על היות הנכס ללא היתר. דבר זה אינו מונע מהרשויות להנפיק אישורי העברה לטאבו וגורם לאנשים לשים את מיטב כספם על נכס שאינו תקני.

בנייה ללא היתר היא אחת מהרעות החולות בתחום המקרקעין. כשעבירת הבנייה היא מגוף עסקי אשר במודע, ואך ורק מתוך תאוות-בצע עובר עבירת בנייה, היא ראויה לתגובה קשה יותר ואף קנס גבוה שיהיה בו כדי להרתיע גופים עסקיים. אוי ליום שאותו גוף שאמון על שמירת תכנון ובנייה במדינה בעצמו עובר עבירת בנייה וזאת במודע. אין בספר החוקים סעיף שיכול להלום את חומרת המעשה.

כזה המקרה היה שהובא להכרעת השופט ישי קורן מבית משפט השלום בתל-אביב, כש-4 זוגות צעירים שרכשו מעמידר דירות בישוב רחלים תבעו את המוכר שלהם על שמכר להם 4 דירות שנבנו ללא היתר. ומיהו המוכר? עמידר - חברה שהיא זרוע של המדינה.

במשפט התנערה עמידר מכל אחריות כמוכרת, התנערות שזכתה לביקורת בית המשפט. עמידר הסתמכה בין היתר על כך שהקונים הצהירו כי הם רוכשים את הנכסים במצבם כפי שהם, ולאחר שבדקו את הנכס ואותם סעיפים סטנדרטיים שכתובים בכל חוזה. יחד עם זאת, הוכח כי איש לא יידע את הקונים כי הנכסים הם ללא היתר, והעניין לא צוין במפורש בהסכמים.

כמו כן טענה עמידר כי היא בסך-הכול זרוע מבצעת של משרד השיכון, וכי יש להפנות את התביעה למדינה, כי היא לא מנפיקה היתרים, ועל כן אין לחייב אותה להוציא היתר בנייה לדירות.

השופט קורן הביע פליאה מהתנהגות וטענות עמידר ומהתנערותה מהאחריות, וציין את צערו על שהתיק לא נסגר ללא פסק דין, ועל שהמדינה איפשרה שיינתן פסק דין כה לא מחמיא להתנהלות. קורן חייב את עמידר בפיצויים והורה לה להוציא היתרים.

לקרוא כדי להאמין

קורן כתב: "את כתבי הטענות בתיק זה צריך לקרוא כדי להאמין שתיתכן אפשרות שהמדינה בעצמה או על-ידי שולחתה תמכור דירות שלא נבנו על-פי היתר בנייה בתוקף, ולמרות זאת תתגונן הנתבעת בטענה שהתובעים חתמו על הסכם שבו הם מכירים בליקויים הקיימים בדירה. מבלי להיות משפטן מובהק, ניתן להניח כי הפרשנות הסבירה של סעיף זה בהסכם מתייחסת למצבן הפיזי של הדירות, כפי שנקבע גם בסעיף הקובע את מחירן.

"התובעים לא היו אמורים להעלות על הדעת שמדובר בדירה שבנייתן בלתי חוקית, ולו כך היו פני הדברים, מסופקני אם יכולה היתה המדינה למכור אותן לתובעים, ולכל הפחות היה עליה לציין עובדה זו בחוזה".

כן. צריך לקרוא כדי להאמין כי המדינה מאפשרת לזרוע שלה למכור דירה ללא היתר ואחר-כך להתנער ממנה. מי שמכירים את היסטוריית דיני תכנון ובנייה של המדינה והירושה שקיבלנו מהמנדט הבריטי ואת הקשיים בהובלת תכנון בנין עיר וקבלת היתר בנייה, יודעים עד כמה האזרח הקטן חסר אונים מול גוף או גופים האמונים על שמירה על תקינות תכנונית של מה שנבנה במדינה. הטלת אחריות על עמידר במקרה דנן היא הדרך הנכונה בכדי שהרוכשים התמימים לא יצטרכו לבלות שנים בביורוקרטיה מתישה של ועדות תכנון, דבר שלמדינה יש אמצעים לקצר.

המציאות שבה אנשים מוכרים וקונים במחיר ריאלי נכסים שאין להם היתר ואין נביא בשער צריכה להיפסק. ייתכן כי לא ריאלי לצפות כי הרשות המקומית תעשה סקירה של כל בניין בתחומה כדי לראות לאיזה בניין אין היתר או יש חריגה מהיתר ולרשום הערה מתאימה על כך בפנקסי מקרקעין.

יחד עם זאת, כידוע, לצורך העברת זכויות המוכר והקונה זקוקים לאישור הרשות המקומית להעברת זכויות. וזה בדיוק המועד שבו על הרשות לבדוק את תיק הנכס, ואם עולה חשש כלשהו לכך שיש בנייה ללא היתר בו - יש לרשום הערה תוך כדי העברת זכויות, בכדי שרוכש הבא בתור לא ייפול בפח.

הכותב הוא עורך דין מומחה לדיני תכנון ובנייה ויו"ר משותף של פורום מקרקעין בלשכת עורכי דין.