המחאה עוד תעלה את מחירי הנדל"ן

איך יכול להיות שמחאה שהתחילה מצעירים שנחנקו בשכר דירה גבוה, דווקא תביא לעליית מחירי הדיור?

שיטת "הקמת הוועדה" הצליחה שוב. באותו האופן שבו הצליח אלי ישי להעלים את המחאה הציבורית ב-2010 לגבי שעון הקיץ על ידי הקמת ועדה (מישהו זוכר?), כך ועדת טכטנברג והחורף הצליחו למוסס כמעט לגמרי את המחאה ואולי אפילו להביא לתוצאות הפוכות בטווח הארוך.

האם ייתכן שמחאה חברתית שקמה בעקבות צעירה שלא הצליחה למצוא דירה בשכר דירה הגיוני בתל-אביב, ומחאה שהתנפחה בין השאר בגלל מחירי הדיור - תביא באופן אבסורדי דווקא לתוצאה ההפוכה?

בשביל לנסות להבין את התהליך בו זה יתרחש, צריך לעקוב אחרי הכסף. בשנת 2010 ובחלק משנת 2011, הייתה ריבית בנק ישראל נמוכה. בשנת 2010 היתה ריבית בנק ישראל כ- 1.6% בממוצע על פני השנה.

בפרט, הריבית הריאלית, זו המחושבת כריבית בנק ישראל פחות האינפלציה השנתית, הייתה שלילית. הכוונה היא שמשקיע בפקדון בנקאי, או מק"מ, הפסיד כסף ריאלית. אחת מהטענות כלפי פישר היא שהריבית נשארה נמוכה למרות הצמיחה המרשימה במשק, והכסף החם, חיפש פתרונות השקעה.

אחד מפתרונות ההשקעה היה כמובן הנדל"ן. מכיוון שהשקעה בפק"מ ללא סיכון הניבה תשואה ריאלית שלילית, ומכיוון שהנדל"ן "תמיד עולה", הרי שנוצרה פה בועת נדל"ן (לכאורה).

על מנת לקרר את השוק החל הנגיד להעלות את הריבית. המטרה היתה להפוך את אפיקי ההשקעה הסולידיים לאטרקטיביים יותר, ואת מימון המשכנתא לאטרקטיבי פחות. בנוסף החלו במגוון כלי רגולציה כגון העלות מס, פיקוח על מתן משכנתאות בבנקים ועוד. גם המחאה החברתית הביאה לעצירה מסויימת בשוק הדיור, ועל פי פרסומים שונים, כרגע ישנה האטה בעסקאות בשוק הדירות למכירה.

המשבר באירופה ואפקטביות הכלים שהופעלו, הביאו את פישר לבקש משר השיכון שיאט את קצב שחרור הקרקעות עקב חשש שבועת הנדל"ן תתקרר מהר מדי ותהווה משקולת על הכלכלה. גם ארגון ה- OECD, הזהיר אתמול מפני התפוצצות קשה של שוק הנדל"ן המקומי. אפילו בבנק ההשקעות סיטי התייחסו לנושא בועידת גלובס לעסקים.

ייתכן שכל המהלכים האלו יביאו לעלייה נוספת בשכר הדירה, וליצירה מחודשת של הבועה.

מיסוי:

אחת מהמלצות ועדת טכטנרבג היתה להעלות את המיסוי בשוק ההון מ- 20% ל- 25%. צעד זה, הופך את ההשקעה באפיקים הסולידיים לאטרקטיביים פחות עבור המשקיע. גם העלאת מס החברות רעה באופן כללי למשקיעי שוק ההון, מכיוון שהירידה ברווח תגולם הן ברווח למניה, דבר שלילי למשקיעי המניות, או במזומנים, דבר שלילי למשקיעי האג"ח.

ריבית:

שילוב של חשש מפני פיצוץ אלים של בועת הנדל"ן וחשש מפני השלכות המשבר האירופאי הביאו את פישר להיות בין ראשוני הנגידים בעולם שהתחילו בהורדת ריבית. במונחים של שוק מפותח (לעומת הבנק המרכזי בברזיל שמוריד ריבית בסולמות של חצי אחוז) פישר גם מוריד את הריבית באגרסיביות יחסית.

וכך נוצר מצב שהריבית שאחת ממטרות העלאתה היתה קירור שוק הנדלן, חוזרת לרדת, ובהעדר אלטרנטיבות, עשויה לדחוף את המשקיעים חזרה ל"שוק שתמיד עולה". האטרקטיביות היחסית של שוק הנדלן "נטול התנודיות", מתעצמת גם מול התנודיות הגבוהה בשוק ההון בשנה האחרונה.

שכר דירה הוא מוצר תחליפי:

כאמור, על פי פרסומים רבים, ישנו עצירה מסויימת בשוק הדירות לרכישה. ולמרות זאת, אנשים צריכים לגור. בסביבה כזו, שוק הדירות להשכרה הופך להיות מוצר תחליפי. את ההתנהגות הזו ראינו בארה"ב. למרות ירידות חדות בשוק הדירות למכירה, לקח כמעט שנתיים לשכר הדירה להתחיל לרדת. מכיוון שהמשקיעים מתקשים (או לא מעוניינים) לרכוש דירה, הם מעדיפים להמתין להתבהרות המצב ולכן שוכרים דירה. כמובן שהדבר מביא לביקושים גבוהים בשוק השכירות ולמניעת ירידת מחירים בשכר הדירה, למרות ירידת מחירים בשוק הנדלן.

ייתכן והמחאה החברתית לא תעזור לשוכרי הדירות. ייתכן והיא תעזור לרוכשי דירות באזורים מאוד ספציפיים שאינם אזורי ביקוש למעמד הביניים שיצא למאבק. למרות הניתוח לעיל, ישנם גורמים שיכולים להביא לירידת מחירי שכר הדירה, ובעיקר אם יהיו ירידות כה חדות שיהפכו את רכישת הדירה לזמינה ואפשרית לציבור שוכרי הדירות.

אך מכיוון שנראה שהחשש מפיצוץ אלים של בועת הנדלן נתפש כחמור יותר מהמשך הבועה, ניתן לצפות שבקיץ תתעצם המחאה החברתית ותגיע למימדים גדולים יותר מאלו שהיו השנה.

חיים נתן הינו ראש צוות מאקרו במנורה מבטחים קרנות נאמנות בע"מ (להלן: "מנורה קרנות"), בעל רישיון מנהל תיקים ובעל זיקה מכוח תפקידו לנכסים פיננסיים. מנורה קרנות ו/או חברות אחרות בקבוצה עשויים להיות בעלות עניין אישי בני"ע מכוח כך שהן מחזיקות ו/או עלולות להחזיק ו/או לבצע פעילות בני"ע עבור עצמן ו/או עבור לקוחותיהן ו/או במסגרת אחרת. אין לראות באמור לעיל עבודת אנליזה של ני"ע ו/או הצעה של הנכסים ו/או הזמנה לרכשם ו/או ייעוץ בדבר כדאיות ההשקעה בהם ו/או כהצעה או כשידול, במישרין ו/או בעקיפין, לקנות ו/או למכור את הנכסים, בשום אופן צורה ו/או דרך. שיווק ההשקעות לעיל אינו מהווה תחליף לשיווק המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם