יש לכם רחוב פרטי בבעלותכם? גם אותו העירייה תקבל

יש לכם רחוב עירוני בבעלותכם הפרטית? מסתבר שיש אנשים כאלה. אלא שמעתה הם ייאלצו למסור את הרחוב לעירייה בלא כל תמורה. כך עולה מסאגה שנמשכה כ-80 שנה ברמת-גן, שבסיומה קבע לאחרונה בית המשפט העליון כי הדרכים הציבוריות שנסללו בזמן המנדט הבריטי ושנרשמו על שם אנשים פרטיים, יעברו לעירייה וללא תמורה.

העליון דן בשני מקרים שבהם התברר לאנשים פרטיים שבבעלותם רשומים בטאבו רחובות שלמים, שהיו בעבר בתחומו המוניציפלי של הכפר הערבי סלמה בנפת יפו המנדטורית, והיום הם רחובות בעיר רמת-גן.

הראשון הוא המקרה של ורדה בורשטיין, שגילתה להפתעתה כי היא מחזיקה בזכויות המקרקעין של רחוב לוחמי סיני ברמת-גן, והשני הוא סיפורם של נכדיו של נחמן ויסוצקי, שרכש ב-1935 חלקה בכפר סלמה, המשמשת היום כרחובות בית הלל, בית שמאי, האורים, התנאים וחלק מרחוב הרא"ה ברמת-גן.

סיפורה של בורשטיין החל אי-שם בשנות ה-30 של המאה הקודמת, כשבעלה המנוח, אברהם בורשטיין, רכש את חלקת הקרקע, שלאחר הליכי פרצלציה (חלוקה מחדש של מגרש אדמה שמשותף לכמה בעלים לחלקות המיועדות לבנייה) נהפכה לחלקה מספר 922, ולימים רחוב לוחמי סיני ברמת-גן - החלקה שנמצאת בלב הסכסוך שניטש בין הגברת בורשטיין ועיריית רמת-גן. בנתיים, בורשטיין הלכה לעולמה ב-2007, והדיון המשפטי התנהל מאז בין עיריית רמת-גן לעזבונה.

אברהם בורשטיין היה סוחר אדמות עשיר ורב-פעלים, והוא מי שייסד את שכונת רמת-יצחק ברמת-גן, הנקראת על שם אביו, יצחק בורשטיין, ובה ממוקם רחוב לוחמי סיני. הוא רכש שטחי קרקע בצפון-מערב הכפר הערבי סלמה, ובהמשך חילק אותם לחלקות לבנייה שנמכרו לציבור הרחב. חלקה 922, שגררה את ורדה בורשטיין לסכסוך האמור עם העירייה, היא בשטח כ-3 דונם, ונוצרה כתוצאה מפרצלציה שיצרה מגרשים לבנייה.

לא על שם המוכתר

עיריית רמת-גן יוצגה בשני התיקים האלה בידי עו"ד זאב הרטבי ממשרד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות' וכן בידי עו"ד רונן ריכלין ועו"ד כפיר גבע. לטענת העירייה, הדרך נרשמה על שם אברהם בורשטיין בנאמנות, בכדי להימנע מרישומה על שם מוכתר הכפר סלמה.

בבית המשפט התברר כי תופעת השמות המושאלים והפיקטיביים היתה תופעה מוכרת. לו נרשמה חלקתו של בורשטיין בזמנו על שם המוכתר, לא היה צורך בהליכים המשפטיים שניהלה עיריית רמת-גן בכדי להעביר את הדרך הציבורית על שמה.

העירייה טענה כי יש לראות את אברהם בורשטיין כמי שהשאיל את שמו, כלומר, מי שהחזיק בנאמנות בחלקות עבור תושבי רמת-יצחק, שבתיה נרכשו בידי בורשטיין ואחרים, וזאת כדי להימנע מרישומה על שם מוכתר הכפר סלמה.

בורשטיין גילתה כי היא בעלת החלקה ב-1993, כשקיבלה לתיבת הדואר שלה דרישת תשלום ממס רכוש בגובה קרוב למיליון שקל. בורשטיין פנתה לעיריית רמת-גן בבקשה שזו תפקיע ממנה את הקרקע ותפצה אותה כספית. פנייתה לא נענתה, וב-1995 היא פנתה לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז תל-אביב כדי שתפעיל את סמכותה ותחייב את העירייה להפקיע ממנה את השטח ולפצות אותה.

הוועדה נעתרה לבקשת בורשטיין ב-1997, אך הורתה לדחות את מועד ההפקעה בשנה בכדי לאפשר לעיריית רמת-גן לפנות לערכאות לבירור טענותיה לגבי זכויותיה הקנייניות במקרקעין. בסופו של דבר נשארה בקשתה של בורטשיין תלויה ועומדת.

בהמשך הגישה העירייה תביעה לבית המשפט המחוזי, בה ביקשה כי יקבע שהעירייה היא הבעלים של חלקה 922, המשמשת כרחוב לוחמי סיני ושמקשרת בין רחוב הרא"ה לבין גן הבנים ברמת-גן, ולחילופין להורות על תיקון הרישום כך שתירשם זיקת הנאה לטובת הציבור הרחב, שהושמטה בטעות במהלך הפרצלציה. לחילופי חילופין, ביקשה העירייה להצהיר כי המקרקעין כפופים לזיקת הנאה לטובת החלקות הסמוכות, מכוח שימוש שנמשך כבר 65 שנה.

המחוזי דחה ב-2001 את תביעת העירייה להעביר את הבעלות במקרקעין על שמה, אבל קיבל את תביעתה החלופית להכרה בקיומה של זיקת הנאה במקרקעין, שנוצרה לטובת הציבור מכוח שימוש של למעלה מ-30 שנה.

של מי הדרך?

העירייה הסכימה עם פסק דין זה של המחוזי באופן חלקי, אבל ערערה לעליון על כך שהמחוזי לא קבע כי בורשטיין צריכה להעביר את רישום הבעלות במקרקעין על שם העירייה או הציבור, ועל כך שהמחוזי קבע כי לא ניתן לתקן את הרישום בפנקס המקרקעין ולהוסיף את זיקת ההנאה שהושמטה ממנו.

בורשטיין מצדה טענה בהתייחס לטענות עיריית רמת-גן, כי נקבע במחוזי כי העירייה לא יכולה לתבוע בעלות במקרקעין, משום שנסיבות העניין אינן תואמות את עילות תיקון רישום הטאבו המופיעות בפקודת ההסדר.

בנוסף היא ציינה לגבי טענות העירייה, כי הסברה שלפיה המקרקעין נרשמו על שם בעלה כ"פיקדון" על מנת למנוע רישום על שם המוכתר של כפר סלמה הינה מחוסרת בסיס ראייתי, ולטענתה בעת רישום המקרקעין על שם בעלה כבר ניתן היה לרשום מקרקעין על שם גוף שלטוני אחר.

גם בורשטיין ערערה לעליון על החלטת המחוזי וטענה כי הוא התעלם מכך שהקרקע לא משמשת בשלמותה כדרך, ולכן הוא טעה בקביעתו שנוצרה זיקת הנאה בחלקה שמשמשת כולה כדרך. היא טענה כי לא תיתכן זיקת הנאה מכוח שנים לטובת הציבור, משום שחלק מהחלקה לא משמשת לדרך. בנוסף היא טענה כי המחוזי שגה בקביעתו שנעשה במקרקעין שימוש במשך יותר מ-30 שנה, משום שהוא התייחס לחלקה 52, במקום לחלקה 922, שנבעה מכמה גלגולים של פיצולי חלקות.

העליון, בהרכב שכלל את השופטים אסתר חיות, עוזי פוגלמן ויצחק עמית, קבע לפני מספר שבועות בפסק דינו כי "אין ולא יכולה להיות מחלוקת של ממש שחלקה 922 דהיום שימשה לאורך כל השנים כדרך, כפי שעולה מחומר הראיות".

לכן הוא דחה את ערעורה של בורשטיין וקיבל את ערעורה של עיריית רמת-גן, וקבע כי יש להכיר בכך שהעירייה זכאית שהדרך תירשם על שמה.

העליון תמך בהשערת העירייה שבעלה של בורשטיין כבר הכיר בכך שהדרך שייכת לרוכשי המגרשים שבנו עליהם את השכונה וסללו על חשבונם את הכבישים והדרכים, שאילולא כן וללא דרך גישה לדרך הראשית, לא יכול היה בורשטיין למכור את המגרשים שעליהם נבנו בתי השכונה.

הרכב השופטים סיכם את התיק בכך שקיבל את ערעור עיריית רמת-גן וקבע כי יש לראות את בורשטיין המנוח כמי שרשום כבעלים של חלקה 922 בנאמנות עבור הציבור וכיום עבור העירייה, ולכן העירייה זכאית להעביר את הבעלות בחלקה, כלומר ברחוב לוחמי סיני, על שמה, ללא תמורה, מבלי לשלם תמורה לעזבונה של ורדה בורשטיין.

יורשים ויורשי יורשים

הסיפור השני בו דן העליון באותו הדיון הוא סיפור נכדיו של נחמן ויסוצקי מפולין, שרכש ב-1935 באמצעות גיסו, זאב מילנר, מיופה-הכוח, את הבעלות בחלקה 69, שבנויה מ-5 רצועות שמקיפות וחוצות אותה - כיום הרחובות בית הלל, בית שמאי, האורים, התנאים וחלק מרחוב הרא"ה ברמת-גן. החלקה, בשטח 4.8 דונם, היתה אחת מ-40 חלקות שפוצלו מחלקה 14.

בימי הרכישה נכללה חלקה זו אף היא בתחומו של כפר סלמה, אבל ב-1938 עברה לתחום הפיקוח התכנוני של רמת-גן. ויסוצקי ובני משפחתו נספו בשואה, אבל שניים מילדיו הספיקו לעלות ארצה בשנות ה-30, ובסיפור זה התנהל התיק בין עיריית רמת-גן לבין נכדיו של ויסוצקי, שהם יורשי יורשיו.

אלה הגישו נגד העירייה תביעה לבית הממשפט המחוזי, בטענה כי זו הסיגה את גבולם או התעשרה על חשבונם, ולכן לטענתם היא חייבת להם דמי שימוש ראויים בסך 4 מיליון שקל בגין השימוש שנעשה על-ידי העירייה בחלקה 69 לאורך השנים.

בנו של ויסוצקי, יוסף ז"ל, העיד במחוזי כי נודע לו על זכויותיו בחלקה 69 רק ב-1999, כשבן-דודו משה מילנר, בנו של אשר מילנר שהיה מיופה-הכוח בעסקה, הודיע למשפחתו כי מצא שטר מכר שרשום על שם אביו, נחמן ויסוצקי.

המחוזי קבע כי למשפחת ויסוצקי יש עילה מכוח דיני "עשיית עושר ולא במשפט", היות שהעירייה והציבור נהנים מהחלקה שוויסוצקי רכש מכספו, וזאת מבלי שננקטו הליכי הפקעה מתאימים.

נקבע כי על העירייה להשיב למשפחת ויסוצקי את הסכום שנחמן ויסוצקי שילם לבנק, ככל הנראה בטעות. המחוזי שיערך בזמנו את הסכום וחייב את העירייה ביותר מ-116 אלף שקל בתוספת 50 אלף שקל הוצאות משפט ושכר-טרחה.

על החלטה זו של המחוזי ערערה עיריית רמת-גן לעליון וטענה שלל טענות, כולל שהמחוזי טעה כשקבע כי תביעת משפחת ויסוצקי לא התיישנה. כן טענה העירייה כי חלקה 69 סווגה כדרך כבר במסגרת תוכנית הפרצלציה של חלקה 14, וכי על המחוזי היה לדחות את טענת משפחת ויסוצקי שנחמן ויסוצקי לא ידע כי החלקה מסווגת כדרך.

בעליון טענה העירייה לזכות בעלות בחלקה בטענה שהחלקה נרשמה מלכתחילה על שם ויסוצקי כנאמן עבור הרשות המקומית.

העליון קיבל בתיק ויסוצקי את טענת העירייה וקבע כי היא זכאית לרישום הדרך על שמה. בעניין שני התיקים ציין הרכב השופטים: "הגענו למסקנה כי החלקות מושא הדיון נוצרו בהליכי פרצלציה פרטית ויועדו מלכתחילה לשמש את תושבי השכונה כדרך ציבורית. כך עולה ממסמכים שונים, וכך עולה גם מהנוהג של רישום הדרכים הציבוריות בשמות מושאלים".