הכרזה מפוקפקת על חורף נדל"ני

שוהם הפכה השבוע לסנונית הראשונה שמבשרת על החורף. בסופ"ש נסגרו במועצה הקטנה והאטרקטיבית מכרזי מינהל ל-307 דירות במחיר 190.2 מיליון שקל (כולל פיתוח), המשקף 619 אלף שקל לקרקע לדירה.

כולם הזדרזו להצביע על המכרז הקודם להקמת בניינים בשוהם, בימי שיא האופוריה בספטמבר 2009, אז רכשה קבוצת רכישה קרקע ל-44 דירות, במחיר 42.4 מיליון שקל - 964 אלף שקל לדירה. פער בשיעור הקרוב ל-350 אלף שקל לדירה!

אני לא רוצה להרוס את ההתרגשות, ואין ספק שמדובר סוף סוף בשינוי כיוון, אבל כדאי לקחת את הסנונית הזו בעירבון מוגבל. ההיסטוריה אמנם "צובעת" את מכרז 2009 כבנייה רוויה (בניינים), אולם הצצה לפרטים ולחוברת המכרז מלמדת שמלבד 44 דירות, נמכרה קרקע לקניון של כמה אלפי מ"ר (1,750 מ"ר שטח עיקרי), מה שכמובן גולם באותו מחיר.

ואגב, במכרז נוסף ב-2009 נמכרה קרקע ל"בנייה רוויה" עבור 16 דירות, במחיר שיא של 1.1 מיליון שקל לקרקע, רק ששם זה היה דה-פקטו צמודי קרקע דו-משפחתיים, חצי דונם לכל בית.

ואולי לא פחות חשוב, במכרז לאותן 44 דירות בשנת 2009 נמכר שטח בנייה בסך 10,901 מ"ר, מתוכו 5,280 מ"ר למגורים. בממוצע לדירה, זה 120 מ"ר ברוטו.

שבעת המתחמים שנמכרו בסוף השבוע האחרון (מהם שישה של גינדי החזקות, שלא בטוח התכוננו לזכות בכל כך הרבה מגרשים) כוללים שטח לבניית דירות בסך 25,615 מ"ר - בסה"כ 83 מ"ר לדירה.

בשורה התחתונה, ולמרות ההיענות הדלה במכרז שמעידה כאלף עדים על חולשת השוק, יש לזכור שההתעקשות המיותרת על הצבת מחירי מינימום (ודאי אם ניגשים למכרז יותר מ-2-3 גופים שונים), מגבילה מאוד את גמישות המחיר.

עם כל הדיבורים על כך שהמינהל חדל לספסר בקרקע, עדיין נקבע בשוהם מחיר מינימום של 540 אלף שקל לדירה, שעם טיפה תחרות השאיר אותנו עם קרקע לדירה במחיר 620 אלף שקל ועם מחירי דירות שיתקשו מאוד לרדת מ-1.5 מיליון שקל.

הזיגזג של OECD

ד"ר פיליפ המינגס, ראש דסק ישראל ב-OECD, הוא מי שחתום על טיוטת הדוח הכלכלי שחיבר הארגון על ישראל. אותו המינגס, ששלשום, בוועידת ישראל לעסקים, אמר ש"שוק הנדל"ן בדרך לנחיתה רכה ולא צפוי תרחיש של ירידות חדות", פתח יום לאחר מכן את סקירת שוק הדיור בכך ש"נשאר הסיכון לנחיתה קשה, עם תיקון חד של המחירים כלפי מטה והתכווצות בפעילות הבנייה".

הוא שכבר אמרנו, כרגע כל האופציות פתוחות ואיש לא שם ראשו בתחזית ברורה לכאן או לכאן. אבל משום מה, בשעה שכולם עסקו בעיקר בכותרות המפוצצות והלא מחייבות על בועת מחירים, לא ראינו התייחסות לכך שהסעיף הכי מבהיל (לדעתנו) נוגע לענף המשכנתאות. סעיף המטיל ספק לא קטן בתזה הידועה אודות שמרנות הבנקים.

רק לאחרונה החל בנק ישראל לדרוש מהבנקים גילוי מקסימלי לגבי תמהיל ההלוואות, שלימדה למשל שרק כ-8% מההלוואות בישראל ניתנות בשיעור מימון של מעל ל-75% מערך הנכס. רק שבארגון תוהים, שמא "כפיצוי על הידוק הרגולציה על המשכנתאות, הם (הבנקים) הגדילו את מתן ההלוואות שלא בדרך משכנתא".

כלומר, מאחר שהבנקים דורשים מרוכש דירה במיליון שקל להביא הון עצמי של כ-400 אלף שקל, יש סיכוי, ש"הפיקדון המשמעותי הנדרש לצורך המשכנתא ממומן כשלעצמו בצורה כלשהי של אשראי". תשאלו למשל את ההורים שלווים מכל מי שמוכן, כדי לעזור לילדים להגיע להון העצמי הנדרש.

ונסיים בקוריוז: איך מבדילים בין קהילות יהודיות וערביות? תשובה בעמ' 66 של הדוח: "הקהילות ניתנות על פי רוב לזיהוי על פי צבע דודי המים שעל הגגות. בקהילות היהודיות צבע דודי המים לרוב לבן או כסף, בעוד שבאזורים הערבים הדודים לרוב שחורים".