חברת בנייה למגורים מהגדולות בארץ פנתה לאחרונה לאחד הבנקים הגדולים, שעמו היא עובדת באופן קבוע, וביקשה ליווי לעסקה חדשה. רק חודשים ספורים קודם לכן היה הבנק מחזר אחר עסקות כאלה בהתלהבות. אבל הפעם לא רק שלא התלהב, אלא דרש מהחברה להעמיד הון עצמי של 40% - כמעט פי שניים ממה שהיה נהוג עד כה - וגם אז הערים קשיים ונתן את המימון כמי שכפאו שד. אם זה מה שחווה אחת הענקיות בשוק בעקבות מחנק האשראי לנדל"ן, לא פלא שבבדיקה מקיפה של G שמענו מחברות קטנות יותר על צמצום פעילות ועל היעדר מוחלט של יכולת לקבל ליווי פיננסי.
"לא מעט בנקים מגרדים כבר את תקרת הליווי לנדל"ן המותרת להם", אומר אורן הוד, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים. "עומד להיווצר מצב שבו המינהל יצא במכרזים ולא יהיה מי שירים את הכפפה". אברהם קוזניצקי, בעל השליטה במנרב והיושב ראש שלה, מוסיף ש"גם יזמים שפעם פרשו להם בבנק שטיח אדום, שומעים היום בבנק, 'אני רוצה לממן לך אבל לא יכול'".
וכך, בעוד פרנסי הכלכלה שלנו מתגאים על שריסנו את שוק הנדל"ן הגואה על-ידי הגבלות מחמירות על האשראי, ודמויות כמו יוג'ין קנדל, ראש המועצה הלאומית לכלכלה, מבשר השבוע בוועידת ישראל לעסקים של גלובס על תסריט של "ירידה של 25% במחירי הדירות בשנתיים"; ושר השיכון אריאל אטיאס משחרר קרקעות ומצפה להמון התחלות בנייה חדשות שישרתו את הצורך בדירות רבות יותר במחירים סבירים יותר, השטח דווקא משדר קיפאון. הקונים "יושבים על הגדר" ומחכים לירידות המחירים שהבטיחו להם, מה גם שהם מתקשים יותר בגיוס הכסף לדירה, לאחר שבנק ישראל הקשיח גם את תנאי המשכנתה שלהם וקבע חובת הון עצמי של 40%.
אז הקונים לא קונים, הבנקים לא מממנים, והבונים לא כל-כך בונים. אם שואלים את הפעילים בשטח, התחלות הבנייה, שדווקא רשמו גידול בשנה החולפת (ראו טבלה בעמוד הבא) יצטמצמו ב-2012, ובמקום השפע שיפתור את מצוקת הדיור יסתמן דווקא מחסור.
אורן הוד / צלם: סיון פרג'
"פעם היזמים חיזרו אחרי בעלי הקרקעות, היום זה ההפך", מתאר קוזניצקי בשפתו הציורית. "בעלי הקרקעות חיים באשליה שהמחר יהיה כמו אתמול, אבל אנחנו היזמים, כל עסקה בודקים בשבע עיניים, ובינתיים מוציא המינהל עוד קרקעות ועוד קרקעות; במקום לעצור הכול, לתת לשוק להתעשת, ואז להמשיך במסע הטירוף שלהם. הזרמת הקרקעות הזאת עלולה להביא לא לריסון המחירים אלא לריסוק המחירים. זה יביא כאוס על כולם - על אנשים שלקחו משכנתה כדי לרכוש דירה ב-2 מיליון שקל והיום דירתם שווה מיליון וחצי, אבל המשכנתה לא קטנה; על היזמים, על הקבלנים, וכמובן על הבנקים שנתנו להם ליווי. זה עלול להביא לאנדרלמוסיה מושלמת. מקבלי ההחלטות צריכים להבין מה הם אומרים. זה הפך לנושא פופוליסטי שמדברים עליו בלי להבין את החומר. עוסקים בזה פוליטיקאים שרוצים לתפוס כותרת".
* אז מה אתה עושה?
"את מה שיש אני ממשיך לבנות אבל חוץ מזה עצרתי ואני לא מרחיב. אנחנו רוכשים קרקעות במשורה, וכמונו עושים גם אחרים, ולכן בעלי הקרקעות מחזרים אחרי יזמים. הבעיה היא עם אלה שרכשו והתחילו לבנות ולמכור. אם יזם מכר עשר דירות בבניין שבו מאה, הוא חייב עכשיו להמשיך לבנות. ואם הוא מכר ב-2 מיליון שקל לדיירים הראשונים, תהיה לו בעיה קשה איתם כשינסה למכור לדיירים הבאים ב-1.5 מיליון. כל מי שעובד די תקוע".
"כיזמים", אומר חנן מור, "אנחנו נמנעים מלהיכנס לפרויקטים חדשים. וגם אם אני חושב שכן נכון להיכנס לפרויקט, אני נדרש להרבה יותר הון עצמי כדי להשיג מימון, ולכן אני לא מרשה לעצמי לזכות ביותר מדי מכרזים. הון שמעשית יכולתי ליזום איתו בעבר שני פרויקטים, היום אני נזהר ומשתמש בו רק לאחד, כדי להשאיר הון פנוי לאי-ודאויות. זה מנוגד לצורך הנדרש היום בפתרונות דיור, אבל כיזם אני לא רוצה להסתכן יותר מדי".
* אתה כבר מרגיש בשטח עצירה של פרויקטים?
"עצירה משמעותית. כמות הליוויים הבנקאיים שאושרה בחודשים האחרונים עומדת על בין 50% ל-60%. כדי להניע את השטח צריכה הייתה להיות כמות כפולה של אישורים. התוצאות יבואו בהקדם, ובשנה הבאה יהיה מחסור בפרויקטים".
* יש נתונים המדברים על גידול בהתחלות בנייה.
"אלה נתונים שקריים, שמבוססים על מלאי שנותר משנות הגאות, והנתונים הללו מטעים את מקבלי ההחלטות".
"בנק ישראל הגזים"
הלחץ על המימון משנה את התמונה גם עבור מי שרכשו את הקרקעות בזמן טוב יותר, ועכשיו מתקשים בהשגת הליווי לבנייה. מה גם שהיום הבנקים מתנים את הליווי לבנייה בכך שמספר מסוים של דירות כבר נמכר. "בנק ישראל הגזים", אומר אייל הנדלר, עד לא מזמן מנכ"ל חברת ב. יאיר. "הוא משך את המטוטלת רחוק מדי. קבלנים שזכו במכרזים מחזירים קרקעות".
היזם אורי דורי מאבחן ירידה גדולה של התחלות בנייה: "צריך בין 35 ל-45 אלף דירות בכל שנה, ויש חוסר אמיתי, שבא קודם לידי ביטוי בעליית המחירים. היא הייתה לא הגיונית, והעצירה הייתה מובנת, אבל המחסור לא נעלם. בין 2001 ל-2009 היו התחלות בנייה של פחות משלושים אלף יחידות דיור בשנה, רחוק מהנדרש, ולא סגרנו את הפער ב-2010 וב-2011, שהתאפיינו בהרבה התחלות בנייה. המדינה תצטרך לפתור את הדבר הזה, הן מצד המחסור בדירות והן מצד מצוקת היזמים, כי יזמים שלא מרוויחים נעלמים".
אורי דורי / צלם: תמר מצפי
בענף יודעים לספר על פרויקטים ש"נתקעים" בשל חוסר יכולתו של היזם לגייס מימון. "נסענו השבוע לבדוק פרויקט שהיזם שלו נתקע", מספר אליאס טנוס, מנכ"ל ב.ס.ט, מחברות הביצוע הגדולות במשק. "הוא לא מסוגל לקבל מימון, ואנחנו בודקים את האפשרות להמשיך במקומו, כחברה יזמית.
"מההיכרות שלנו את השטח, אנחנו שומעים על פרויקטים טובים מאוד שהבנקים לא מצליחים לממן, בשל המגבלות עליהם. וגם מי שכן עובד מגביל את עצמו. אם לפני שנתיים-שלוש היה אפשר לחשוב על פרויקטים של רבי קומות, היום יזמים דואגים שלא יהיו יותר מדי יחידות דיור בבניין, כדי שלא יסתכנו אם יקרה משהו לביקושים. אם יש ציפייה לירידת מחירי דירות, הרי גם מכשלת המימון, גם אווירת אי-הוודאות וגם יוקר הבנייה - חומרי הגלם והמגבלות על עובדים זרים - ימנעו זאת".
אחד מסימני התקופה הוא חברות המחלקות את הפרויקטים שלהן לשלבים. למשל, חברה הבונה שני מגדלים בפרויקט יוקרתי מסוים דיווחה לאחרונה כי בניין אחד מהשניים נמצא בשלבי ביצוע, כלומר בשיווק, בעוד הבניין השני, תאום לראשון, נמצא רק "בשלבי תכנון". מה יש לתכנן אם מדובר בבניינים זהים, שרק מטרים ספורים מפרידים ביניהם? התשובה היא שהתכנון הוא רק שם קוד לזהירותו של היזם, שרוצה להתקדם במכירת הבניין הראשון לפני שהוא מתחיל בבניית השני, כדי לא להיקלע למצב של חוסר מימון.
"אני נמנע מלגשת למכרזים", אומר איציק אמסלם, מנכ"ל אלמוג ובעליה, שמכהן גם כסגן נשיא התאחדות הקבלנים. "חד-משמעית, המגבלות האחרונות 'מכסחות לנו את הצורה'. כתוצאה מזה, חלק מהבנקים יצאו מהמשחק. בנק לאומי, למשל, לא 'פנוי להובלה'. כשבאים אליו עם עסקה חדשה הוא אומר, בוא ניפגש בעוד חצי שנה. זה מקטין את נפח הפעילות במידה משמעותית". (תגובת בנק לאומי: "הבנק ממשיך לתת אשראי לענף הנדל"ן וגם לפרויקטים חדשים, בהתאם למאפייני הפרויקטים והלקוחות").
איציק אמסלם / צלם: איל יצהר
* אמסלם, מה זה אומר בפועל?
"אנחנו, למשל, ניקינו מעצמנו כמעט 40% מהפעילות. מאוד קשה לגייס כסף. אם פעם היו מנגנונים חוץ-בנקאיים, הרי מרגע שהבנקים היקשו את האובליגו, גם הגופים האלה הפכו למאוד בררנים. שוק האשראי הפך לשוק של קונים בלבד. כתוצאה מזה, מכרזים שבעבר היו ניגשים אליהם עשרים מציעים, היום יש להם בקושי שני ניגשים".
נשיא התאחדות הקבלנים נסים בובליל מוסיף: "הבנק הגדול ביותר בארץ לא מממן פרויקטים חדשים בתחום הנדל"ן אלא רק לקליינטים ותיקים. בנקים אחרים נמצאים ממש לפני מגבלת האשראי שלהם, ובקרוב נגיע למצב מאוד קשה; או שייעצרו התחלות הבנייה או שהמחירים יאמירו".
* למה זה קורה?
"מפני שיד ימין לא יודעת מה עושה יד שמאל. הנגיד פועל כדי לשמור על יציבות הבנקים, זה התפקיד שלו. הוא לא אמור לדאוג לזוגות הצעירים ולבניית התשתיות, והיום, כשהוא האיש הבכיר ביותר בכלכלה הישראלית, הוא מצליח להעביר דברים בלי לבחון את המחיר".
* פישר לא בוחן את המחיר?
"הוא חושב שהמחיר שהציבור ישלם הוא קטן יותר, ובין עליית מחירי הדירות והתשתיות לבין יציבות הבנקים - הוא מעדיף את יציבות הבנקים".
נסים בובליל / צלם: איל יצהר
"לא ממהרים לפתוח פרויקט"
הקשיים אינם נעצרים, כאמור, בחברות הבינוניות והקטנות; גם אפריקה ישראל מגורים הגדולה, שמחזיקה 250 מיליון שקלים נזילים בקופתה, מחשבת את צעדיה בזהירות רבה בימים אלה. "אנחנו לא ממהרים לפתוח פרויקט עד שיתברר מה קורה בשוק", מבהיר הוד, מנכ"ל החברה. "לא רק מבחינת מחירי הדיור אלא גם מבחינת תנאי המיסוי והאשראי".
* איך זה נראה בשטח?
"עברנו לעבוד בצורה יותר מסודרת. יש פרויקטים שהחלטנו בכל מקרה לבנות, כמו פרויקטי יוקרה של תושבי חוץ, כי שם גם בשוק הדיור הקריר הצלחנו לחתום ביום שישי על זיכרון דברים של 8 מיליון שקל לדירה ברמת אביב".
* ופרויקטים עממיים יותר?
"הפעלנו עוד חמישה פרויקטים חדשים, אבל לעומת זאת יש פרויקט אחר שהחלטנו לא להתחיל בשיווקו, עד שיבשילו התנאים ויסתיימו צד הליווי הפיננסי והצד התכנוני, כלומר האישורים".
* דחיתם גם התחלות בנייה?
"כן, אבל לא יותר מדי - ברבעון. דובר על הורדת מע"מ לדירות עממיות יחסית וחיכינו לראות אם יהיו שינויים בנושא מיסוי. הרי אי-אפשר להתחיל לשווק פרויקט עם מע"מ בגובה מסוים ולהמשיך במע"מ נמוך יותר".
* איך אתם מסתדרים עם העובדה שללקוחות שלכם קשה יותר כיום לקבל משכנתה?
"יש לנו פרויקט של דירות סביב המיליון וקצת, וראינו שיש עניין, אבל הקונים שם מתקשים בקבלת אשראי, אז במקום לנסות לתת הנחות הפנינו את האנרגיה לייצר קונסטרוקציה לקבלת אשראי".
* מה לגבי הורדת מחירים?
"זה עניין שתלוי גיאוגרפית באיזה אתר ובאיזה שלב. היו כמה אתרים שנתנו 2%-3% הנחה מעבר להנחה הקיימת, אבל אנשים ציפו להנחות מפליגות הרבה יותר. בין יולי לספטמבר כמעט לא היו עסקות. אנחנו ביצענו 72 עסקות משלנו, ועוד תשע עבור החברה האם. זה אמנם נתון גבוה לשוק, אבל בדרך כלל בתקופה הזאת אנחנו משווקים פי שניים. לשמחתי התופעה הזאת נרגעת. באוקטובר ביקרו באתרים פי שניים אנשים מאשר בספטמבר, ובנובמבר פי שלושה. אנשים הבינו שהנחות ענק לא יהיו. אז עושים עסקות אבל לא בהתלהבות. פעם אנשים היו נכנסים למשרד המכירות לראות כמה הדירה שלהם עלתה, ממש כמו שבדקו את ערך המניות שלהם בבורסה. היום זה כבר לא קורה".
שמשון הראל, בעלים משותף ומנכ"ל אמריקה ישראל, מחזק את הדברים. "אחרי שבתקופת החגים הייתה רגיעה כמעט מוחלטת", הוא אומר, "בשבועות האחרונים אנחנו רואים חזרה לפעילות במשרדי המכירות. באזור המרכז, שאותו אני מכיר, יש כעת פחות מכירות, אבל מתחילה חזרה לשגרה. אם בעבר, ביוני, כשהמצב עוד היה נורמלי, מכרנו חמש דירות בחודש, היום מוכרים שתיים-שלוש, אבל זה לא אפס כמו בספטמבר-אוקטובר, ואנחנו ממשיכים לנסות לרכוש קרקעות באיזור המרכז".
* באילו מחירים מוכרים את הדירות?
"אי-אפשר לומר שהמחירון לא תקף; אבל יש קצת יותר הנחות על מחירים, בעיקר בדירות קשות למכירה, בגלל כיוונים, דירה שפונה לחניה, וכן הלאה. היו מבצעים, אבל אי-אפשר לומר שקיבלו החלטה לשנות מחירונים. זה גם לא יכול לקרות, בשל היעדר קרקעות באזור המרכז. המינהל שחרר הרבה קרקעות, אך רובן באזורי פריפריה מרוחקים".
* אי-אפשר להכחיש שהמחירים היו גבוהים מדי.
"אני מאשים בעיקר את קבוצות הרכישה בעליות המחירים. הם פתחו במבצעים של 'בוא מהר תקנה דירה כי המחירים עומדים לעלות' ויצרו לחץ שיווקי פסיכולוגי. זה לגיטימי, אבל הרגשת שאם אתה לא קונה אתה מפסיד. הם שילמו עבור קרקעות יותר ממה שהסכים לשלם יזם רגיל, כי עשו זאת בשיטת האופציות - שילמו לבעל הקרקע אופציה שישמור על הקרקע עד לארגון הקבוצה. רוב קבוצות הרכישה נעלמו, אז גם הלחץ והפניקה על מחירי הדירות נעלמו. אני מאמין שנחזור לשוק רגיל עם עליות מחירים מתונות סבירות. גם אנחנו לא רוצים לראות עליות מחירים של 20% בשנה. זה לא עוזר לנו, אלא רק גורם לרגולטורים לפעול נגד הענף".
"סיסמאות חסרות אחריות"
למה בעצם שהמחירים לא ירדו ב-25%? לפחות על-פי הפעילים בענף, זה בלתי אפשרי. הנה לדוגמא רק לאחרונה ארגנה שיכון ובינוי ערב בחדרה לחברי ארגון חבר שבו אחד נחטפו 300 דירות, שנמכרו בהנחה של בין 10% ל-15%. האם זוהי ההנחה המקסימלית? הראל מאמריקה ישראל טוען שבמקרה הזה נחסכו לחברה הוצאות השיווק, וגם חלק מהוצאות המימון, שכן בבת אחת נכנס סכום כסף גדול לקופתה, וחלק מהוצאות הביצוע, שכן קבלן מבצע נותן "מחיר אחר" על הזמנה של שמונה בניינים בבת אחת.
"כל המשפטים האלה שנזרקים לחלל האוויר על 25% פחות", אומר מנהל חברת בנייה גדולה למגורים, "הם סיסמאות חסרות אחריות, שאני מתפלא לשמוע אותן מאנשים שאני תופס אותם כנבונים".
ההסבר של הקבלנים הוא כזה: ארבעה פרמטרים קובעים את מחיר הדירה - הקרקע, הביצוע, האגרות והמסים הם שלושה, הרביעי הוא המימון פלוס הרווח של היזם. מחיר הקרקעות אינו פועל על-פי כללי שוק חופשי אלא נקבע על-פי המינהל, וזה מוציא מכרזים עם מחיר מינימום, ואף מבטל מכרזים שאינם מגיעים למחיר הזה. לאחרונה הוזיל המינהל את הקרקעות ב-20%, אולם זה "ישפיע על 5% ממחיר הדירה בלבד", מסביר פעיל דומיננטי בענף.
המרכיב השני, הביצוע, מתייקר והולך. מחירי חומרי הגלם עולים, ועל כך אין לאף אחד שליטה, וגם מחירי העבודה עולים. זה, מתלוננים היזמים, מעשה ידיה של המדינה, אשר הגבילה מאוד את מכסות הפועלים הזרים.
המרכיב השלישי, אגרות היטלים ומסים, אינו בסימני ירידה; ואילו החלק האחרון, המימון והרווח של היזם והקבלן, קצת יותר גמיש, אבל במידה מעטה. "אין דרך לעבוד עם רווח נמוך מ-16% בפרויקט יזמי", מסביר הגורם בענף, "כיוון שאם תציג תוכנית עסקית עם שולי רווח נמוכים יותר לבנק, לא תקבל ליווי פיננסי, זה ייראה לבנק מסוכן מדי".
* אז מה כל זה אומר?
"שהענף תקוע. הוא צריך ירידת מחירים אבל היא לא יכולה לקרות. תוסיפי לכך שיש קרקעות במאות מיליונים שנרכשו ומשמשות כבטוחות להלוואות במערכת הבנקאית. ירידה בערכן תהווה בעיה עצומה לבנקים, ועל כן לבנקים יש אינטרס לשמור על ערכו, ולעצור מימון לרכישות חדשות שיפגעו בכך. לכן לפרויקטים חדשים קשה לצאת".
גילי דקל, בעבר מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים וכיום מנכ"ל יורופורט, חושב שהקיפאון יימשך "כל זמן שתהיה פרופגנדה שתגיד שהמחירים יישחטו ב-20%", הן אצל היזמים והן אצל רוכשי דירות מיד שנייה. דקל מסביר ש"יהיה מאוד קשה לשכנע אדם שמעריך את דירתו ב-1.5 מיליון שקל, למכור אותה ב-1.2 מיליון. בענף שהמרווח בו הוא מקסימום 15%, אי-אפשר להוריד 25%. היזמים היחידים שימכרו דירות במחירים כאלה הם אלה שנמצאים על סף קריסה טוטלית".
יורופורט עצמה, חברה הפעילה הן בחו"ל והן בארץ, ממשיכה בעסקיה כרגיל כיוון ש"יש לנו בתל אביב עסקת פינוי-בינוי גדולה מאוד, 450 יחידות דיור, ונקדם אותה; זה אזור ביקוש פר אקסלנס. אבל אילו הייתי עובד עכשיו באזורי פריפריה הייתי שוקל את צעדיי".
* יהיו קורבנות בין הקבלנים?
"בהחלט יכול להיות שקבלנים קטנים ללא חוסן פיננסי, שקנו בתקופה הבוערת במחירים מאוד גבוהים, ייפגעו. אנחנו, החברות היותר גדולות, שהסתכלנו על מכרזים בסוף 2010 ובתחילת 2011, ראינו שהיו מי שהציעו 40% יותר ממה שאנחנו הצענו. אם אנחנו הצענו 500 אלף שקל ליחידת דיור - הם הציעו 700 אלף. לא הבנו מאיפה הם ירוויחו. מאלה עלולות לצוץ בעיות. אלה לא חדשות טובות, מדובר בצרות לרוכשי הדירות, ואין לאף אחד אינטרס להגיע למצב כזה - לא לרוכשים, לא לבנקים ולא ליזמים. נדל"ן זה ענף שמרני; כשאין יציבות הוא נפגע".
הטבלה משקרת התחלות בנייה ב 2011
כתבות
ני"ע
