"אנשים מחכים לירידת מחירים או להתמוטטות קבלנים"

ב-6 בנובמבר חתם שר הפנים, אלי ישי, על התקנה לפיצול דירות, המאפשרת הגדלת מספר הדירות בבניינים קיימים ובפרויקטים מתוכננים. בהודעה לעיתונות שפרסמה לשכת הדובר במשרד הפנים נכתב: "בהמשך למדיניותו לשינוי חברתי וכלכלי, ובמטרה לסייע לזוגות צעירים בהתמודדות עם מחירי הדיור הגבוהים, חתם היום על התקנות המאפשרות פיצול דירות קיימות על מנת לקדם את הוזלת מחירי הדיור".

חודש עבר, על פי חוק התקנה נכנסה לתוקף בתום 30 יום, אבל כעת כבר ברור למדי שהתנאים מעקרים אותה מתוכן. בעיריית פתח תקווה, למשל, שם ניסינו לברר בימים האחרונים פרטים בדבר אפשרות של פיצול דירה או צמוד קרקע, אפילו לא הסכימו לשמוע במה מדובר.

"יורים לכל הכיוונים"

"הפוליטיקאים רוצים לתת תשובות לבעיה אז הם יורים לכל הכיוונים. חלק תופס וחלק לא", אומר אבישי בן חיים מנכ"ל חברת רוטשטיין. "התקנה הזו קשה ליישום. זה יכול להיות טוב רק לפרויקטים שעוד נמצאים בשלב התכנון, ורק להם. מדובר בהתאמות שיש לעשות לדירות ואם פרויקט כבר מתוכנן זה הרבה מאוד עבודה. זה לא משהו שיהיה אפשר לעשות מעכשיו לעכשיו. בנוסף, הרשויות לא אוהבות את כל נושא הפיצול עכשיו ואני סקפטי לגבי אישור הוועדות המקומיות. הרי היום מבקשים מאיתנו רק דירות גדולות והפיצול מאפשר להביא עוד משפחות על אותה השכונה. צריך בשביל זה להתאים את כל השירותים. זה לא פשוט".

לדברי עו"ד ענת בירן, "התקנה לא נותנת מענה לדירות חדשות שטרם נבנו, כי היא לא חוסכת לקבלנים את ההליך של שינוי תב"ע או של ביצוע הקלות כפי שקיים היום, והיא גם אינה מפרטת פתרון לגבי ממ"דים בדירות המפוצלות, דבר שיקשה מאוד על יישומה".

חיים זקן, קבלן ירושלמי ותיק, מספר כי ניסיון אישי שלו לקידום יישום התקנה המדוברת העלה כי מדובר ב"לא יותר מיחסי ציבור". לדבריו, התנאים מהם היא מורכבת הופכים אותה ללא כדאית ליזמים ולקבלנים וקשה מאוד ליישום במקרה של דירות קיימות.

"אני בונה 300 דירות בירושלים. במורדות משואה תכננתי פרויקט הכולל 144 יחידות דיור יוקרתיות. דירות עם 3 מטר גובה תקרה, שטח של 120-150 מ"ר לכל דירה. ואז הגיעה המחאה החברתית והושיבו את הרוכשים על הגדר", מספר זקן, "מי שחיפש דירות יוקרה בירושלים נעלם מהשוק, אני לא יודע מה קרה להם. כשפתחתי את הפרויקט להרשמה מוקדמת היו לי 150 מתעניינים אבל אחרי המחאה אנשים נעלמו. כנראה מחכים לירידות מחירים או להתמוטטות של קבלנים. יש היום מלחמת מוחות בשוק, מלחמת עצבים בין הקונים למוכרים. מחכים לראות מי ייפול ראשון".

בעודו שובר את הראש לגבי הקיפאון בשוק, פורסם דבר התקנה החדשה: "התקנה החדשה של פיצול הדירות הגיעה ממש מהשמיים. אמרתי לעצמי שזו הזדמנות מצוינת לשינוי התכנון, כך שבניצול התקנה החדשה אני יכול להוסיף 42 יחידות דיור לפרויקט, מחיר הקרקע יתחלק בין יותר דירות ואני הוריד את מחירן. אם בתכנון הראשוני שלי דירת 4 חדרים בשטח 115 מ"ר הייתה עולה 1.85 מיליון שקל, אני אוכל לבנות דירות 4 חדרים בשטח 97 מ"ר והמחיר שלהן יהיה 1.65 מיליון שקל. אני אוכל גם לתכנן דירות 3 חדרים של 75 מ"ר ולשווק אותן במחיר 1.25 מיליון שקל. פניתי לעירייה כדי לשנות תכנון. ואז גיליתי שאותה התקנה ששמחתי על גילויה בלמה אותי".

חזרה לוועדה המחוזית

בפועל, זקן מסביר ששורש הבעיה בתקנה היא העובדה שכל שינויי המהווה סטייה ניכרת מהתוכנית מחייבת את היזם או הקבלן להחזירה לדיון בוועדה המחוזית: "התב"ע אומרת, במידה ומוסיפים יחידות דיור לפרויקט שאושר אז מדובר בסטייה ניכרת מהתוכנית. בפועל זה אומר שאני צריך עכשיו להחזיר את התוכנית שכבר מאושרת חזרה לוועדה המחוזית. אנחנו מדברים כאן על עוד 4-5 שנים לפחות עד שיאשרו לי אותה שוב. אין שום סיכוי שאני מחזיר תוכנית שכבר נמצאת אצלי ויש לי כבר היתרים שוב למחוזית. מה עוד שהתקנה שהוציא שר הפנים תקפה ל-5 שנים. אין אף קבלן שיהיה מוכן לעשות את זה".

גם בכל הקשור ליישום התקנה בבנייני מגורים קיימים סבור זקן שסיכויי המימוש שואפים לאפס: "התקנה הזו רלוונטית בעיקר לבניינים חדשים. בבניינים קיימים התנאים שקובעים ש-75% מהדיירים צריכים להסכים לזה אבל התקנה לא נותנת לכולם לפצל אלא רק בהיקף של 30% ממספר הדירות הקיימות בבניין. וגם החניות. אין סיכוי ליישום רחב היקף עם התנאים האלו. בנוסף, מי שאמור לאשר את השינויים הללו זה מהנדס העיר שברוב המקרים בכלל לא ירצה להוסיף עוד יחידות דיור. התקנה בשום מקום לא מחייבת את העירייה".

סכסוכי שכנים

הצרות וחוסר הישימות של התקנה המבטיחה בבניינים בתכנון היא כאין וכאפס לעומת הקשיים שצפויים לבעלי דירות קיימות שהחילו לבדוק את האפשרות לפצלן. זאת, בעיקר לאור אחוז הפיצול המותר והעובדה הפשוטה שלא כל בעלי הדירות יוכלו ליהנות מההטבה, אבל יצטרכו להסכים לה.

"ניסיון ליישם את פיצולי הדירות עלול להביא לסכסוכי שכנים בבתים משותפים", מסביר תמיר מינץ, יו"ר האיגוד הישראלי לניהול בתים ומבנים בישראל. לדבריו, "ראשית, יש לזכור כי החוק שיאפשר פיצולי דירות מגביל את הפיצול ל-30% בלבד מהדירות בבניין המשותף. הדבר יביא למצב של תחרות בין הדיירים, בבחינת "כל הקודם זוכה", כאשר רבים מהם ירצו לפצל את דירתם, היות ומתקבלת תשואה גבוהה יותר על דירה מפוצלת. אבל כדי לפצל דירה, הדייר יצטרך לקבל את הסכמתם של 75% מדיירי הבניין, כך שקיימת סכנה ששכנים שלא זכו לפצל את דירתם יסכלו את המהלך ולא ייתנו הסכמתם".

להערכת בירן, קבלת האישור מהשכנים הוא בבחינת "משימה בלתי אפשרית". מינץ מזכיר כי "כבר היום קיימת תופעה של דיירים שמלשינים לרשויות על שכניהם שפיצלו דירות באופן בלתי חוקי. דיירים מוחים לעתים על העומס שנוצר על תשתיות הבניין כתוצאה מפיצול דירות. העומס ניכר בצפיפות במעליות, במקומות חנייה, בפחי זבל, בבלאי מהיר יותר של המערכות השונות, בכניסה של אוכלוסיות לא רצויות ועוד".

בנוסף, מעלה בירן גם תופעה נוספת שיכולה להתעורר: "ניסיון ניצול התקנה יכול להוביל להתחשבנות כספית בין הדיירים ומערכת של פיצויים שייתן הדייר שיפצל את הדירות לשכנים שלו. למהלכים כאלו יכולה להיות גם השלכה מיסוי".

משרד הפנים: "פרוצדורה קצרה"

במשרד הפנים לא מתרגשים מהצורך להעביר את התוכניות החדשות בחזרה בוועדה המחוזית. מהמשרד נמסר, כי "בהתאם לחוק, תוכנית שאישורה טעון אישור ועדה מחוזית לא יכולה לעבור שינוי על ידי ועדה מקומית, שאיננה בעלת סמכות לדון בתוכנית. במידה וליזמים כדאי למכור יותר דירות ולשווק דירות למשפחות קטנות הם יגישו בקשה לפיצול דירות. מכיוון שהתוכנית כבר אושרה, מדובר בפרוצדורה קצרה".

עוד נמסר ממשרד הפנים כי: "לוועדת התכנון ברשות המקומית סמכות להפעיל שיקול דעת האם לאשר או לא לאשר את הפיצול. דרושה חוות דעת מהנדס העיר לגבי קיום תשתיות המאפשרות לפיצול ובסמכות הוועדה המקומית לא לאשר פיצול, במידה ולדעתה לא קיימים התנאים לכך. בהתאם לחוות הדעת המקצועית שהועברה למשרד הפנים, כושר הנשיאה לפיצול דירות במרכזי הערים הינו 30% לכן נתן בתקנות אישור לפיצול עד 30% הדירות בבניין. רוב מרכזי הערים מסוגלים לקלוט תוספת דיירים לאחר פיצול דירות, שכן יש להם תשתיות תחבורתיות ותברואתיות ומוסדות ציבור בכמות נאותה. התקנות יאפשרו כניסתן של אוכלוסיות צעירות ומשפחות קטנות של צעירים, רווקים או מבוגרים למרכזי הערים שייהנו מנגישות למרכזי תעסוקה ותרבות".

 ארוכה הדרך לפיצול