"לאור התנודתיות בשוק המניות - יש אלטרנטיבה לנדל"ן?"

הסערות במשקי העולם המניבים והדיבורים הרבים על ירידות בשווי נכסי הנדל"ן, לא ישנו את העובדה שנדל"ן לעולם יהיה אפיק השקעה מרכזי ומרכיב דומיננטי בכלכלה. תובנה זו היא הממריצה גופים מוסדיים ישראליים להשקיע יותר ויותר בנדל"ן מעבר לים, ומביאה גם גופי השקעה בולטים מהעולם לישראל - המאמינים שהכסף המוסדי הישראלי מחפש אפיקי השקעה בנדל"ן בעולם.

לאחרונה הגיע לארץ אנדרו פרנד, בכיר מחברת ניהול ההשקעות הנדרסון, כדי לפתוח בפני המוסדיים בארץ נתיב להשקעה בנדל"ן עולמי. פרנד מנהל את התחום המוסדי של השקעות הנדל"ן בחברת ההשקעות הנדרסון, המנהלת כ-130 מיליארד דולר בעולם, מהן 20 מיליארד דולר בהשקעות ריאליות בנדל"ן בעיקר באנגליה, גרמניה וארה"ב, עם 17 משרדים ברחבי העולם. לדעתו של פרנד, לגופים מוסדיים בעולם, אין הרבה לאן לברוח מבחינת אפיקי השקעה. "מה האלטרנטיבה?", הוא שואל, "מזומן מהווה כבר רכיב מאוד גדול מתיקי המוסדיים, שחוששים מהתנודתיות בשוק המניות ולא רואים החזר משוק האג"ח שיש בו ביטחון מסוים. לכן הנדל"ן בולט לחיוב, הגם שיש בהשקעה בו סיכונים".

הנדרסון מיוצגת בישראל על ידי בית ההשקעות מיטב, במסגרת פעילות שיווק הקרנות הזרות לגופים מוסדיים (ובעתיד, כך מתכננים במיטב, קרנות אלה ישווקו גם למשקיעים פרטיים). בביקור בארץ נפגש פרנד עם מספר גופים מוסדיים וחברות נדל"ן מקומיות, במטרה לעניין אותם בהשקעה בעולם באמצעות החברה. זאת, בעיצומו של גל עסקאות בחו"ל מצד גופים מוסדיים גדולים שאותו מובילות הראל, כלל ביטוח ומנורה מבטחים.

- מה ההזדמנויות שאתם מזהים בשוקי הנדל"ן המרכזיים בימים אלה?

"לונדון מעניינת מאוד אך לדעתנו יקרה. היא מעניינת במידה רבה משום שכיום גופים רואים חשיבות רבה בשימור ערך הכסף וביטחון בנזילות, בלונדון משקיעים מוצאים זאת. אנשים רואים את לונדון כמקלט טוב עבור כספם".

"פרט ללונדון - אנו אוהבים גם דיור בפרויקטים מולטי-פמילי בארה"ב משום שהדמוגרפיה דוחפת את הציבור בארה"ב לחיות בהשכרה. כבר שנים שאפיק זה מאוד אטרקטיבי לחברות ומוסדיים".

- מה דעתך על נדל"ן מניב בניו יורק וסביבתה, לעומת השקעה בנדל"ן מסחרי?

"בהסתכלות בינלאומית יש קורלציה אדירה בין מה שמתרחש בבנייני משרדים בערים מרכזיות לבין השווקים הפיננסים. לכן השקעה בבנייני משרדים מניבים בניו-יורק, או טוקיו וגם לונדון, היא השקעה עם קורלציה אדירה ופער קצר מאוד בין השווקים. במסחר אין קורלציה שכזו בזמן אמת".

- גרמניה נתפסת כאי של יציבות באירופה, אולי כדאי להשקיע שם?

"השקעה בנדל"ן בגרמניה מעניינת משתי סיבות: ראשית, הכסף הבינלאומי מסתכל על גרמניה, משום שאם יש מקלט באירופה זו גרמניה. שנית, בתקופות כאלה יש הרבה השקעות מקומיות, וכך, גייסנו כסף מגרמנים להשקעה בגרמניה במסחר (ריטייל). בסך הכל, השקעה בגרמניה היא טובה, גם אם לא "מרגשת". בעיקר בנדל"ן מסחרי היא מושתת על עוגן של מכירת מזון וסופרמרקטים".

- וצרפת?

"צרפת עודנה ליבה - ויש קושי למצוא שם נכסים והשווקים שם גבוהים. אם אתה רוצה לשמר את הערך, צרפת מעניינת".

פרנד חושש מדרום אירופה, שם לדבריו "הסיכונים עוד רבים. הם יכולים להיות מחוץ למשחק ההשקעות לשנים רבות. יש לזכור גם שבמדינות הללו יש שינויים גם בריטייל - יזמים למשל רוצים פחות חנויות כיום. כמוסדי אתה צריך להיות אמיץ במיוחד כדי להעביר בוועדות ההשקעה השקעה בדרום אירופה לשנים ארוכות, כשהעתיד הכלכלי מאוד בעייתי - לאור אי הוודאות הרבה בנוגע למדינות אלו מדובר בצעד מסוכן".

כן, הוא סבור שאפשר למצוא שם הזדמנויות השקעה - בעיקר בנדל"ן מסחרי. בתחום זה לדעתו ספרד מעניינת ואולי גם איטליה. יוון לדידו היא סיפור אחר והוא סבור שעדיף להתרחק מהשקעה בנדל"ן מסחרי שם. אבל היא לא המסוכנת ביותר, לדעתו - זו פורטוגל אשר "במצב קשה יותר מספרד וגם קטנה יותר", הוא מסביר.

- ומה לגבי המזרח הרחוק?

"אנו פעילים שם ויש לנו כמה קרנות אסייתיות קטנות, אם כי אנו עדיין לא פעילים במיוחד במזרח. סין מאוד מעניינת וזהו אזור אטרקטיבי עבורנו. לגבי יפן, מאיפה תבוא שם הצמיחה? כשהמחירים שם עדיין יקרים. יפן לא מעניינת אותנו לפי שעה להשקעה בנדל"ן".

- האוכלוסייה, במיוחד באירופה המערבית, מזדקנת. כיצד זה ישפיע על הנדל"ן?

"לא בכל מקום הדמוגרפיה דומה. בגרמניה ויתר אירופה האוכלוסייה אכן קטנה, כשבאירופה ישנה בעיה מטרידה של התבגרות האוכלוסייה מצד אחד, כשמצד שני מגמה זו מגדילה את ההוצאות על מסעדות ופנאי. בנוסף, לאור המגמה, כנראה נראה תחומים שיגדלו כגון מגורי סטודנטים ופתרונות לאוכלוסייה זקנה. נכון להיום מוסדיים עדיין לא נמצאים שם, אולי זה הטרנד העתידי".

- מתי תשקיעו בישראל?

"אין לנו שותף מקומי וללא שותף שכזה לא נפעל כאן. כעת אנו ממוקדים אסטרטגית בצמיחה באסיה ובעוד כמה מדינות אירופיות שאין לנו בהן משרדים - למשל שבדיה. אלו באים קודם ברשימה".

 עסקאות נדלן מניב בחול של מוסדיים ישראליים