כיצד יכולה הממשלה להתערב בשוק שכירות הנדל"ן הפרוץ?

בשעה שבה מאות, אם לא אלפי רוכשים פוטנציאליים, יושבים על הגדר ומעדיפים לשכור דירות - מה שבין השאר הקפיץ בשנה החולפת את שכר הדירה ב-7% (והיד עוד נטויה בתרחיש לפיו יימשך הקיפאון במכירת דירות) - ובעת בה שיעור הבעלות על דירות בישראל ירד ל-69%, שוק השכירות הפורה נמצא תחת עיניהן הבוחנות של הרשויות בארץ ובעולם.

בנק ישראל פרסם לפני כחודשיים סקירה מיוחדת על שוק השכירות בישראל, ובה התריע כי שכר הדירה עלה מאז 2008 בקצב ה"מעיק על משקי הבית". הבנק המליץ על בנייה להשכרה, אך הוא בפירוש התנגד לפיקוח ממשלתי על גובה שכר הדירה ומשך השכירות, "משום שמנגנונים כאלה עשויים לפגוע בנכונות להשקיע בשוק השכירות, להגביר הביורוקרטיה, וליצור שווקים משניים שבהם ייסחרו זכויות של שכירות מפוקחת".

מקום שני מהסוף

מצד שני, התריע בשבוע שעבר דוח ה-OECD על היעדר רגולציה בתחום השכירות בארץ, שהינו פרוץ, אגב, גם בהיבט של אכיפת המיסוי על הכנסות משכר דירה (על הכנסה משכירות מעל לכ-4,800 שקל לחודש). מנתוני ה-OECD עולה כי, מבחינת ההגנה על שוכרים, ישראל ממוקמת כמעט בתחתית הטבלה; רק ארה"ב גרועה מאתנו, כאשר שבדיה היא המצטיינת בתחום. הרגולציה של תחום השכירות בישראל "רופפת מאוד בהשוואה בינלאומית", נכתב בדוח. "לא קיימים כללים כלשהם המסדירים את רמת או שיעור העלייה בגובה שכר הדירה, מצב מבורך. עם זאת, גישה ליברלית זו חלה על כל ההיבטים של חוזה השכירות עד לרמה שיתכן ואינה אופטימלית".

ב-OECD מזהירים כי המשכירים והשוכרים אינם מוגנים על ידי חקיקה מיוחדת, מהסוג אותו ניתן למצוא במדינות הארגון האחרות, למשל כללים על תקופת התראה מוקדמת מינימלית וכללים לגבי פיקדונות. ב-OECD הסיקו כי "חקיקה כזו עלולה להיות מכבידה מדי ולהוביל לשוק דליל", אך גם מוסיפים כי "יש לשקול קריטריונים חקוקים אחידים מצומצמים מסוימים כאמצעי לחיזוק ההגנה המשפטית על שני הצדדים לחוזה, ועידוד פיתוח שוק השכירות על ידי קביעת מספר כללי יסוד בסיסיים".

כך או כך, די לקרוא את הנוסח המפותל בדוח, "קריטריונים חקוקים אחידים מצומצמים מסוימים", כדי לראות עד כמה חושש הארגון להמליץ על תוספת רגולציה.

"מדברים בשני קולות"

ההתערבות האחרונה של המדינה בענף השכירות נרשמה לפני כשבועיים, כשבוועדת חוקה, חוק ומשפט בכנסת עברה בקריאה ראשונה הצעת חוק שתאפשר לפנות שוכר מדירתו בתוך 35 יום ממתן פסק הדין של בית המשפט בתביעת פינוי, במקום תוך 71 יום. הצעת החוק תובא השבוע לקריאה שנייה ושלישית במליאת הכנסת. באם יאושר, יקל החוק החדש על בעלי דירות ויקצר את התקופה שבמהלכה יפסידו כסף, אך העיתוי בו הובאה הצעת החוק היוצרת הרעה בתנאי השוכרים בישראל הוא בעייתי.

"המדינה מדברת בשני קולות", אומרת עו"ד ורדית דמרי-מדר, היועצת המשפטית של עמותת ידיד. "מצוקת הדיור כבר התפרצה בקיץ האחרון משום שאין פתרון בשום רמה. בזמן ששר השיכון מצהיר שיקדם דיור להשכרה, מקודמת כזו הצעת חוק. יד ימין לא יודעת מיד שמאל. החוק מגחיך את ההצעות הפומפוזיות על קידום פתרונות דיור ובנייה להשכרה". לדברי דמרי-מדר, למפונים מדירות שכורות "אין חלופות לדיור - אין סיוע נורמלי בשכר דירה, אין דיור ציבורי, ולקנות דירה בטח שאין על מה לדבר. לאן יילכו המפונים?".

עבור 20 ילדים ירושלמים התשובה היא גן סאקר. הוריהם העובדים של הילדים לא עמדו בתשלומי שכר הדירה והם נאלצים לחיות בחוץ בחורף הירושלמי. בדיון בוועדת הכלכלה של הכנסת בשבוע שעבר, שנסוב על דיור בר השגה כחלק מהמלצות ועדת טרכטנברג, עלה גם מצבם של מחוסרי הדיור. אך למרבה הצער, הדיון על מי זכאי לדיור ציבורי ודיור בר השגה - שגרר ויכוח פוליטי סוער בין חברי הכנסת של ש"ס לבין אלה מסיעת "ישראל ביתנו" - הסתיים בלא כלום.

במכתב ששלחה עמותת ידיד למשנה ליועץ המשפטי לממשלה במארס, הזהירה העמותה כי חוק פינוי שוכר מהווה "תיקון מרחיק לכת הפוגע פגיעה שאינה מידתית בחייב". החוק מאפשר מתן צו פינוי גמיש, דהיינו צו פינוי שיהיה ניתן לבצעו במהלך 30 הימים מתום תקופת האזהרה. "מדובר בהצעה אשר יש בה פגיעה חמורה בזכות לכבוד של החייב. משמעות ההצעה היא כי במשך 30 יום יחיה החייב חיים מלאי מורא, פחד ולחץ, ללא כל ידיעה מתי יגיעו לפנות אותו", נכתב.

עוד טענה עמותת ידיד במסמך, כי "כאשר מדובר בפינוי אדם ממקום מגוריו מדובר בפעולה קיצונית ביותר אשר פוגעת - הגם שמדובר בפגיעה חוקית - פגיעה קשה בכבודו של האדם. מתן האפשרות לפנות אותו בכל יום במהלך תקופה של 30 יום, מבלי להודיע לו מראש באיזה יום יבואו לפנותו, מוסיף לפגיעה זו פגיעה חמורה ובלתי מידתית בזכותו לחיים ללא מורא ולוודאות מסוימת בחייו".

מתישים את המשכירים

מנגד, יאפשר החוק החדש לבעלי דירות - שמספרים על "מתנחלים" שגרים בדירותיהם ואינם משלמים - לפנותם מהר יותר. לדברי עו"ד זיו כספי ממשרד עו"ד גינדי-כספי, "אחת המכשלות בבנייה להשכרה היא הקושי הקיים בארץ בפינוי שוכרים. לדבריו, שוק הנדל"ן בארץ בהחלט לא מעודד השכרה כי המערכת החוזית מורכבת ומייגעת. אולם, הבעיה העיקרית היא הקושי להיפטר משוכרים סוררים".

כספי מספק מספר דוגמאות לקשיים בהם נתקלו בעלי דירות: שוכרת לא שילמה את דמי השכירות אליהם התחייבה בחוזה, ובעלי הדירה דרשו ממנה לפנות את הנכס לאלתר. היא טענה שאין לה לאן ללכת, והמשיכה לגור בדירה עוד תקופה ארוכה. "ההתדיינות אתה נמשכה תקופה ארוכה מאד, שכן השוכרת ניצלה את היותה עורכת דין בהשכלתה כדי למשוך את הפינוי, ובמטרה להתיש את המשכירים", אומר כספי. "בדיעבד, היא הצליחה בכך, כי באופן מעשי החזקה הייתה בידיה, והיא סירבה להתפנות".

דוגמה נוספת ממחישה את הפגיעה בבעלי הדירות: בעלים של נכס יצאו לשליחות במדינה זרה ובתקופת השליחות השכירו את דירתם. בחוזה השכירות היה סעיף מפורש בו השוכרים התחייבו לפנות את הדירה לפי דרישה ראשונה של המשכירים. "המשכירים שבו לארץ, והיו זקוקים נואשות לדירה לצורך מגוריהם", מספר כספי, "והשוכרים פשוט סרבו להתפנות. המשכירים נאלצו לגור עם בני משפחה במשך שלושה חודשים עד שהשוכרים הואילו לפנות את הדירה".

לדבריו, החוק החדש "עוזר בצורה שולית, אבל עדיין לא משנה את המציאות הבלתי נסבלת שבה כדי לפנות שוכר שסרח, יש להזדקק להליך משפטי, ובארץ ההליכים האלה נמשכים זמן רב מדי. הבעיה היא שגם אם יש פסק דין חלוט, בידי השוכר יש עדיין כלים ללהטט במשכיר ולהסתייע בבירוקרטיה".

עו"ד רון ברנט מברך על החוק החדש: "אם בעל נכס יודע מראש שבמקרה הכי גרוע הוא 'נתקע' עם שוכר בעייתי לתקופה של חודשים ספורים, זה יקל על השכרת דירות".

עו"ד עפר טויסטר היה רוצה לקחת את זה צעד אחד קדימה: "אני סבור שצריך לאפשר למשכיר אמצעים דרסטיים בהרבה, כמו בחלק ממדינות ארה"ב, שם ניתן להפעיל את השריף המקומי לפינוי דייר שלא משלם. ככל שיש מחלוקות, על הדייר לפנות לערכאות השיפוט".

"לא רוצה שיפגינו לי ליד הבית"

שוק שכירות מפותח בישראל ניצב במוקד פתרונות הדיור בהמלצותיה של ועדת טרכטנברג. הוועדה ציינה כי "התפתחות שוק שכירות לטווח ארוך הינו נדבך חיוני לשוק נדל"ן מגוון ומתפקד, והוא מרכיב מרכזי ביצירת דירות בהישג יד". מוסדות התכנון נקראו לסמן מתחמי השכרה למגורים כבר בשלב התב"ע (תוכנית בניין עיר) וההמלצות לא נמנעו מהצגת יעדים כמותיים מפורשים להקמת דירות להשכרה ארוכת טווח: 970 דירות בתוך חצי שנה, 1,800 דירות נוספות עד סוף 2012 ו-26,100 דירות - מהן 5,000 בגוש הגדול, 5,000 בפי גלילות, 5,000 במתחם תע"ש רמת השרון, 5,000 בצריפין ועוד - בטווח הזמן הארוך.

מי בדיוק ייבנה את הדירות הללו? הוועדה קראה לעודד את הגופים המוסדיים, שתרים אחרי אפיקי השקעה ארוכי טווח, להקמת פרויקטים להשכרה, בעזרת "שורה של צעדים - בתחום הקרקע, התכנון, המיסוי ובתחום מערכת היחסים שבין השוכר והמשכיר - על מנת להבטיח התפתחותו המהירה של שוק זה בישראל".

"קישקע-געלט"

אבל לפי שעה, נראה כי חוסר הרגולציה בתחום מרתיע יזמים ומשקיעים, שאינם ממהרים להיכנס לתחום. נתן חץ ואליעזר פישמן, שמשכירים כיום אלפי חנויות ומשרדים בישראל (אמות ואלוני חץ של חץ, וכלכלית ירושלים ומבני תעשייה של פישמן), הדגישו בשבוע שעבר כי לא ייכנסו לתחום הבנייה להשכרת דירות מגורים.

"אני לא רואה את החברה שלי נכנסת לדיור להשכרה", אמר חץ בפאנל שנערך במסגרת ועידת ישראל לעסקים של "גלובס". "התשואה לא מספיקה - בתור התחלה אנחנו רוצים לראות תשואה של כ-10% - ואני לא רוצה לעמוד מול משפחה שלא משלמת. אני לא רואה את השוק הזה מתפתח לחברות הגדולות".

פישמן אמר בדיון כי לא יבנה דירות להשכרה, בין השאר משום שאמו לימדה אותו ששכירות זה נושא רגיש, ה"קישקע-געלט" (כסף לאוכל) של משפחות. "אני לא רוצה שיפגינו לי ליד הבית", אמר פישמן.

מנגד, פרופ' יוג'ין קנדל, ראש המועצה הלאומית לכלכלה במשרד ראש הממשלה, העריך כי חברות נדל"ן קטנות ובינוניות הן שירימו את הכפפה להקמת דיור להשכרה, בדיוק כמו שקרה בארה"ב ובמדינות אחרות.

האם החוק החדש, שמסייע לפינוי שוכר שלא משלם, גם יעודד יזמים לבנות דיור להשכרה? עו"ד עפר טויסטר סקפטי. "איני סבור שיש די בתיקון המוצע על מנת לתת 'פוש' לבנייה להשכרה", הוא אומר, ומציע כחלופה לבטל את החקיקה הטרייה שהגדילה מיסוי על משקיעים, וכפועל יוצא הוסיפה חסמים בפני רוכשי דירות להשכרה.

עו"ד רון ברנט דווקא אופטימי: "בוודאי שהחוק החדש יעודד בנייה להשכרה. בעוד שבעבר, מול תמריצי המס שבבנייה להשכרה עמד סיכון לשוכרים 'מתנחלים', דבר המכרסם מן הסתם בתשואה, כיום מתווספים לתמריצים כלים משפטיים סבירים לטיפול בשוכרים בעייתיים. שילוב התמריצים והכלים המשפטיים ייתן, לדעתי, דחיפה הגונה למיזמים של בנייה להשכרה ועשוי להוזיל את מחירי השכירות".

משרד השיכון: "אין קשר בין פינוי שוכר לקידום יוזמות הדיור"

"הטענה המקשרת בין חוק פינוי שוכר לבין קידום היוזמות לדיור בר השגה ודיור להשכרה לטווח ארוך היא לא פחות ממופרכת", אומרים במשרד השיכון, "אין קשר בין הדברים, ויתרה מזאת, גם אם היה קשר, אין סתירה ביניהם".

דובר המשרד הסביר כי "חוק פינוי שוכר הוא תיקון בחוק הוצאה לפועל של משרד המשפטים, שנועד לקצר ההליכים הארוכים לפינוי שוכר שאינו משלם שכר דירה. במשך שנים נשמעו תלונות על כך שקשה מאוד לפנות שוכרים שבוחרים לא לשלם ומפרים את החוזה לעתים ברגל גסה ופוגעים פגיעה משמעותית בבעל הנכס. מדובר על שוכרים בשוק הפרטי, ואין שום קשר ולו הקלוש ביותר לדיירי הדיור הציבורי".

לגבי פתרונות באמצעות בנייה להשכרה, מציינים במשרד כי שני מכרזים ייעודיים להשכרה יצאו ב-2010 וכי באוגוסט השנה החליטה מועצת מקרקעי ישראל על מתן הנחה של 70% בקרקע במכרזי דיור להשכרה.

נוסף לכך, "בתחילת 2012 צפויים להינעל מספר מכרזים גדולים לדיור להשכרה באזורי הביקוש, בהיקף כ-2,000 יח"ד, עם שכר דירה מפוקח הנמוך ממחיר השוק. היזמים יוכלו להעלות שכר דירה בדירות המפוקחות רק בהצמדה למדד והם אינם יכולים להוציא שוכרים למשך עשור לפחות, כל עוד אלה משלמים שכר דירה - עם מנגנוני הגנה הדדית למשכיר ולשוכר".

* אליעזר פישמן הוא בעל השליטה ב"גלובס"

 דיור להשכרה בידיים ציבוריות

 מידת תחיקה והסדרה בשוק ההשכרה הפרטי

 קשיי המשכיר, קשיי השוכר