מלשכתה הצנועה שבמשרד האוצר מנהלת פרידה ישראלי קופה של כ-200 מיליארד שקל בשנה. על אף התנהלותה הסטואית, התנסחותה הזהירה והקפדתה על דיוק מתמטי לרמת הנקודה העשרונית, ניתן להבחין בנחת רוח של הממונה על הכנסות המדינה מהצגת נתונים חותכים, המוכיחים, לדבריה, את הצלחת מהלכי משרד האוצר לצינון שוק הנדל"ן.
"הצעדים בתחום המיסוי שמטרתם הייתה להשפיע על ההתנהגות בשוק הנדל"ן בהחלט תרמו לתוצאה המבוקשת", אומרת ישראלי בראיון בלעדי ל"גלובס", וחושפת נתונים מקדמיים לפיהם גם בחודש אוקטובר נמשכה המגמה של ירידה במספר העסקאות בדירות ונרשמה ירידה קלה במחיר החציוני של דירות חדשות.
"הגדולות יושפעו"
בשבוע שעבר, פרסם מינהל הכנסות המדינה את סקירת הנדל"ן לרבעון השלישי, ולפיו, בהשוואה לרבעון השני, חלה ירידה של 11% במכירת דירות, לרמה של כ-19 אלף עסקאות בשוק המגורים - הרמה הנמוכה ביותר מזה כשלוש שנים. במקביל, ירדו מחירי הדירות ב-3.6%. אבל ההישג החשוב ביותר, אולי, הוא ירידת שיעור המשקיעים בשוק המגורים ל-25%, "הרמות הטבעיות", אליבא דישראלי, אחרי שבשנות הגאות בנדל"ן נסק חלקם בשוק ל-33%.
- אי אפשר להתחמק מכך שסקירות הנדל"ן של משרד האוצר נראות מאוד מגמתיות. הן מבליטות נתונים, פלחי שוק ומגמות מסוימות שמשרתות את האג'נדה של המשרד.
ישראלי: "אנחנו בודקים את נתוני השינויים במחירים על בסיס עסקאות בפועל. זה מגמתי להראות שצעדי האוצר עובדים? זהו תפקידנו - לבחון את הצעדים שבהם נקטנו בשוק הנדל"ן. אם הרחבנו את הפטור ממס שבח, אנחנו רוצים לראות אם זה מאיץ באנשים למכור דירות. אני רוצה לבדוק אם המשקיעים מוכרים לאנשים שקונים את הדירה לצרכי מגורים. כן, זה ממוקד בשינויים שעשינו, אבל זו עובדה שצריכה להיזקף לזכותנו. אנחנו בודקים את עצמנו, לראות אם התהליכים בהם נקטנו משיגים את המטרה. והתוצאות מראות שהמטרה הושגה".
בדיוק שנה אחרי שהחליטו שרי האוצר והשיכון לראשונה לעודד יציאת משקיעים משוק הנדל"ן באמצעות הטבות מס, ישראלי מדברת על השלכות הרפורמות הללו על שוק הנדל"ן, מחירי הדירות והכנסות המדינה ממסים. ואף מילה על מאבקי הכוח בין משרד השיכון למשרד האוצר, שהסתיימו השנה, אגב, בכמה ניצחונות של השר אריאל אטיאס, לרבות מענקים לרוכשי הדירות בפריפריה והנחות ליזמים במחירי הקרקע.
- יש ירידה דו-ספרתית במכירת דירות, אבל מחירי הדירות יורדים באחוזים בודדים. מתי נראה ירידה משמעותית?
"כבר מאמצע שנת 2010 מחירי הדירות החדשות יורדים. אם משווים את רמת מחירי אוקטובר 2011 לאוקטובר 2010, יש ירידה של כ-12%. העובדה שאנחנו לא רואים ירידות דרסטיות במחירים היא משמחת, כי שינויים קיצוניים הם מאד לא בריאים, בטח שלא למי שעוסק בנדל"ן, וכמובן שיש לכך השלכות על המשק. העובדה שירידות המחירים הן מאוזנות, מתמשכות ואטיות, מסייעת לשוק".
- ציינת בסקירתך שנתחן של 30 יזמיות הנדל"ן הגדולות במשק צנח לשפל של שנתיים. זה משפיע על הבנקים המממנים את הפרויקטים שלהן ומן הסתם מדאיג את נגיד בנק ישראל.
"לא ייתכן שהחברות הגדולות במשק לא יהיו מושפעות. בסוף 2008 המשבר היה קצר והתאוששנו מהר. ההשפעה על החברות הגדולות במשק הייתה קטנה. היום, אחרי עליית מחירים חדה, זה רק טבעי שגם החברות הגדולות יושפעו מההאטה בשוק. אבל זה לא ברמה שמסכנת את היציבות של השוק".
גידול במיסוי נדל"ן
למי שחשב שהעלאת מס הרכישה על דירות להשקעה תגדיל את קופת המדינה, מגלה ישראלי כי להרחבת הפטור ממס רכישה על דירה יחידה עד לסכום של 1.35 מיליון שקל, ולפטור הזמני שהוענק למשקיעים ממס שבח, יש השפעה רבה יותר על הכנסות המדינה ממסי מקרקעין.
תחזית הכנסות המדינה מסך כל המסים לשנת 2011 עמדה על 213.5 מיליארד שקל, אך "ככל הנראה אנחנו נסיים את השנה עם כ-209.5 מיליארד שקל, סכום הנמוך ב-4 מיליארד שקל מהתחזית, אבל מקור הפער אינו בנדל"ן", מפתיעה ישראלי. "התחזית שלנו בתחום מיסי המקרקעין הייתה 6 מיליארד שקל. ובמיסי נדל"ן דווקא חל גידול".
השנים הטובות
- איך מוסבר הגידול בתקופה בה יש ירידה משמעותית בהיקף מכירת הדירות?
"בדקנו כיצד מתיישב הנתון הזה אחרי 4 רבעונים רצופים של ירידה בעסקאות. זאת, מכיוון שיש לנו גידול בגבייה בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה הן לעומת התקופה המקבילה ב-2010, והן ביחס לתחזית. ואכן מצאנו שברכיב ההכנסות ממס רכישה מעסקאות שהתבצעו השנה יש ירידה - התשלומים השוטפים ירדו ב-12.9%. עם זאת, בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה גבינו 400 מיליון שקל במס רכישה, כ-13.2% מעל לתקופה המקבילה בשנת 2010".
אך בחודשים האחרונים של השנה כבר מורגש היטב אפקט הצינון בנדל"ן. "באוקטובר הייתה ירידה בהיקף המיסים של 17% בהשוואה לאוקטובר 2010, ובנובמבר הייתה ירידה של 15%, כאשר עיקר הירידה היא במסי רכישה", אומרת ישראלי. "במקביל, יש השנה זינוק של 60% במס רכישה מעסקאות שהתבצעו בשנים קודמות. אנחנו עדיין נהנים מעסקאות שנעשו בשנות הגאות בנדל"ן. יש הסדרים ופריסות תשלומים, ולכן אנחנו צפויים לראות את השפעת השפל בנדל"ן על הכנסות המדינה רק בשנים הבאות".
בפועל, הרחבת הפטור ממס רכישה על דירות למגורים עד לסכום של 1.35 מיליון שקל, הביאה לירידה של כ-85 מיליון שקל בהכנסות המדינה ממסים בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה. מאידך, העלאת מס הרכישה על דירות להשקעה גרמה באותה התקופה לעלייה של 75 מיליון שקל בגבייה, מה שמקזז את הירידה שגרמה הרחבת הפטור בדירות למגורים, מסבירה ישראלי, שאינה מופתעת מהעובדה שהכל מסתדר ומתקזז. "לקראת כל שינוי חקיקה עורכים אומדני תוספת או הפסד, ולכל חקיקת מס יש תג עלות", מסבירה ישראלי.
יצוין, כי הנתונים על השפעת הפטור הזמני ממס שבח על מכירת דירות להשקעה צפויים רק במחצית 2012.
- הכנסות המדינה ממקרקעין אינן גבוהות מדי? אולי תוותרו על משהו, נניח על מע"מ?
"משרד האוצר מתנגד לדרישה להפחתת המע"מ על מוצרים חיוניים. המשרד חושב שהוא יכול בסופו של דבר לפגוע בכלכלה ולא להועיל לה. נוסף לכך, שיעורי מע"מ דיפרנציאליים גורמים לעיוות בהקצאת מקורות ולבעיות גדולות של ציות, אכיפה וזליגת פעילות כלכלית אל מוצרים שהמע"מ עליהם מופחת".
ישראלי מספרת בגאווה, כי "אנחנו מקבלים מחמאות רבות בעולם כולו, וממדינות ה-OECD, על כך שבישראל מצליחים לשמור על מע"מ אחיד, מלבד מס אפס על פירות וירקות. מע"מ הוא מס פיסקאלי שנועד להגדיל את הכנסות המדינה ממסים, הכנסות שמממנות את תקציב המדינה. יעדים חברתיים וכלכליים צריכים להיות מושגים או באמצעות מערכת מיסים ישירים פרוגרסיבית או באמצעות הקצאות תקציביות. לטעמי, זו תהיה טעות לבטל או להפחית את שיעור המע"מ על דירות".
טיוב נתוני הנדל"ן
- אם כבר מדברים על יציבות, שמושפעת מדיווחי הרשויות, לא יהיה נכון שגוף ממשלתי אחד ידווח על מחירי הנדל"ן בארץ?
"אנחנו עובדים בשיתוף פעולה עם הלמ"ס, אך קובץ הנתונים עליו היא מסתמכת, שמבוסס על טפסי העסקאות כפי שמדווחות על-ידי נציגי הקונים, הוא בעייתי. מסדרה של בדיקות לוגיות ומדגמיות הגענו למסקנה שיש בעיות קשות עם המהימנות של אותו הקובץ".
לדוגמה: ישראלי וחברי צוותה בדקו את כל הדירות שהחליפו ידיים ב-2002 ואז שוב ב-2009. מהבדיקה עלה כי ב-77% מהמקרים השטח שדווח - של אותה דירה - השתנה ביותר מ-10 מ"ר; בחלק מהמקרים, הקומה אינה אותה קומה; ב-30% מהמקרים מספר החדרים השתנה; ב-60% מהמקרים העבירו עורכי הדין את הטופס כשחסר בו לפחות נתון אחד.
- אז איך אוכפים דיוק בדיווח?
"הצפנו את הבעייתיות של הקובץ הזה ואנחנו מתחילים תהליך שמוביל מ"מ מנכ"ל משרד האוצר שמטרתו טיוב נתוני הנדל"ן. רשות המסים, מינהל הכנסות המדינה, אגף התקציבים באוצר, בנק ישראל, המועצה הלאומית לכלכלה, משרד השיכון, הלמ"ס והשמאי הממשלתי משתתפים בתהליך, שמטרתו לשפר את מהימנות הנתונים.
"נרצה להבטיח מילוי מלא של הטפסים; נקבע מנגנון ביקורת; נהפוך את תהליך הדיווח על נתוני הנכס למקוון; ונפעל להעשרה ולהצלבה של מאגר המידע הזה עם מאגרים נוספים. התהליך עדיין בחיתוליו, אך אני מקווה שבסיומו נהיה עם קובץ נתונים מהימן הרבה יותר".
צעדי האוצר לצינון השוק:
■ פטור זמני ממס שבח למוכרי דירות להשקעה עד סכום של 2.2 מיליון שקל בשנים 2012-2011, מהלך שמטרתו לעודד מכירת דירות כעת.
■ העלאת מס הרכישה על דירות להשקעה במחיר של עד מיליון שקל, ל-5%; על דירות שערכן בין מיליון שקל ל-3 מיליון שקל, עלה מס הרכישה ל-6%; ורוכשי דירות להשקעה שעולות 3 מיליון שקל ויותר, מחויבים במס רכישה בשיעור 7%. זאת, במטרה להרתיע משקיעים מלהיכנס לשוק הנדל"ן.
■ פטור ממס שבח עד אמצע שנת 2013 למי שימכור דירה למגורים המשמשת כיום לעסקים, מהלך שמטרתו להחזיר דירות לשוק.
■ הרחבת הפטור ממס רכישה על דירות יחידות עד לסכום של 1.35 מיליון שקל, במטרה להקל על הזוגות הצעירים.
■ 8 שנים בין מכירה למכירה. מי שימכור דירה להשקעה לאחר 1.1.2013, יוכל לקבל פטור ממס שבח אם חלפו שמונה שנים ממכירה פטורה של דירה קודמת, במקום ארבע שנים.
■ הפחתת מס שבח, מ-44% ל-20%, על קרקעות שייעודן בנייה למגורים ביחס לתקופה שלפני שנת 2000.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
