השוכר הפר חוזה - מי ישלם את הארנונה לעירייה?

אחד החששות הכבדים של משכירי נכסים הוא שהשוכר לא ישלם את הארנונה. מרבית המשכירים דואגים להחליף את שם המחזיק בעירייה על מנת להסב את חיוב הארנונה לשוכר. אך מה הדין כאשר המשכיר לא הודיע לעירייה על החלפת המחזיק, והשוכר חדל מלשלם? ויתרה מכך, מה הדין כאשר המשכיר, הודיע לעירייה על הסכם השכירות אך השוכר עצמו, תוך הפרת הסכם השכירות, הודיע לעירייה על סיומו? אלו תמצית השאלות המשפטיות שעלו בעתירה מנהלית של מלון ימית תל אביב נגד עיריית תל-אביב.

חברת מלון ימית היא הבעלים של שני נכסים ברחוב הירקון בתל אביב. הנכס הראשון, ששטחו 700 מ"ר, הושכר משנת 2000 עד לשנת 2005, אלא שבפועל המשיך השוכר להחזיק בו עד לשנת 2008, ככל הנראה בהסכמת ימית. דא עקא, השוכר חדל מלשלם את הארנונה וכתוצאה מכך הגיעו אליה מעקלים מטעם עיריית תל אביב במטרה לעקל את נכסיה. העירייה לא קיבלה את טענת ימית טענה שאינה מחזיקה בנכס, שכן לטענתה העירייה ימית לא הודיעה בשום שלב על החלפת המחזיק בנכס.

מי מודיע לעיריה

הנכס השני ששטחו 140 מ"ר הושכר לשוכר אחר, אלא שבמקרה זה (ובניגוד לנכס הקודם) נמסרה הודעה לעירייה על דבר החזקתו של השוכר בנכס. עם זאת, על אף הקבוע בהסכם השכירות, הודיע השוכר לעירייה כי הוא חדל מלהחזיק במחצית מהשטח שהושכר לו. לנוכח הודעת השוכר, החלה העירייה לחייב את ימית בגין חלק זה. ימית טענה כי מעולם לא קיבלה את החזקה בנכס מהשוכר ואף לא ידעה דבר אודות הדיווח הכוזב שמסר לעירייה. לטענת ימית, השוכר לא הודיע לה על הפסקת השכירות ואף היה מנוע מלעשות כן לפי הסכם השכירות שהיה ביניהם, ולכן צריכה הייתה העירייה לפנות אליה ולברר את מצב הדברים לאשורו בטרם הסבה את חיוב הארנונה על שמה. אף כאן דחתה העירייה את טענות ימית ומכאן קצרה הייתה הדרך לערעור.

במסגרת פסק הדין קיבל בית המשפט את טענות העירייה במלואן. בהתייחס לנכס הראשון קבע בית המשפט, כי כדי להימנע מחובת תשלום ארנונה מחויב משכיר הנכס להודיע לעירייה על עסקת השכירות.

הרציונל של חובת ההודעה לעירייה נקבע, בין היתר, בפסק דין עיריית חיפה נגד דור אנרגיה ולפיו נועדה ההודעה להקל על העירייה לגבות את המס מתוך הכרה שהטלת נטל של בדיקה אקטיבית באשר לזהותו של המחזיק בנכס הינה גזירה שהרשויות המקומיות אינן יכולות לעמוד בה. במקרה זה, לא הודיעה ימית לעיריית תל-אביב על השכרת הנכס ולפיכך המשיכה העירייה לחייבה בארנונה.

להסיר את שמו

דווקא החלטת בית המשפט ביחס לנכס השני היא המעניינת מבחינה משפטית. על פי סעיף בחוק, מחזיק בנכס (במקרה זה השוכר) יוצא ידי חובתו אם מסר הודעה שבה הצהיר שחדל מלהחזיק בנכס ממועד מסוים. ממועד זה מחויבת הרשות המקומית להסיר את שמו כמי שמחזיק בנכס ולהפסיק לחייבו בארנונה. אמנם, קבלת הודעתו של השוכר על ידי העירייה עלולה להעמיד את הבעלים במצב בלתי אפשרי, שכן בכל סכסוך נתון יוכל השוכר להודיע לעירייה על הפסקת החזקתו בנכס ובכך לפטור עצמו מהארנונה. עם זאת, מדגיש בית המשפט, מטרת הייעול של הליכי הגבייה בלא כל צורך לבדוק את הסכסוך שבין המשכיר לשוכר - גוברת.

כך, במקרים מעין אלו עלולה להיווצר סיטואציה משפטית בעייתית - מצד אחד בשל הודעתו, תפסיק העירייה לחייב את השוכר בארנונה, אולם מצד שני, למשכיר (במקרה זה ימית) תיוותר הזכות לנקוט בהליכים משפטיים כנגד השוכר, כאשר מדובר בהפרת חוזה השכירות.

פסק דין זה מתריע להתייחס לביטחונות ולערבויות, לא רק בנוגע לתשלומי דמי השכירות אלא גם, ואולי במיוחד, לתשלומי הארנונה.

הכותב מרצה בפקולטה למשפטים במרכז האקדמי כרמל בחיפה ובמרכז הבינתחומי בהרצלייה