נפח ההשקעה הכולל של שלושים משקיעי הנדל"ן הגדולים ביותר הבאים מקרב הגופים המוסדיים הוא 450 מיליארד דולר. שלושים אלה הם מן הסתם גם המשקיעים הגדולים ביותר בעולם, אם לא כוללים במניין משקיעים פרטיים כגון הנסיך הסעודי אל וואליד בין-טלאל.
גורילות נדל"ן אלה הן קרנות פנסיה וחברות ביטוח וכן "קרנות עושר לאומי" (Sovereign Wealth Funds) המרכזות יתרות מטבע חוץ שהצטברו בחשבון השוטף של מדינות. את המיפוי והדירוג עשה PERE, גוף מחקר שמסונף למו"ל המגזין ""World Privet Equity הנחשב לבר-סמכא בתחום. הדירוג נעשה לפי היקף השקעה בנכסי דלא ניידי - דרך קנייה והחזקה ישירה בנכסים ודרך פרייבט אקוויטי, אך לא באמצעות מניות ואג"ח של חברות נדל"ן.
ברשימת שלושים המשקיעים הגדולים מופיעות שש קרנות לאומיות שהשקיעו, במצטבר, 90 מיליארד דולר בנדל"ן. מקור הכסף בקרנות מגוון: ייצוא אוצרות טבע בנורבגיה, לעומת עודפי מט"ח שמקורם בייצוא תעשייתי בסין. יש מי שחושפות את תמהיל ההשקעות בהן לפי כללי ממשל תאגידי, ובאחרות הנאמנות היא לקומץ שיח'ים ופעילותן לפיכך די סמויה מן העין.
הן עשו דרך מרשימה - בתוך ארבע שנים ובעיצומו של משבר חריף גדל שווי הנכסים שלהן ב-45% ל-4.75 טריליון דולר בשלהי 2011. סכום השווה לתוצר השנתי של צרפת ובריטניה. כמו בנקים מרכזיים, גם הן עתירות מזומנים, אך בניגוד לרשויות מוניטריות הן נכונות להשקיע לטווח זמן ארוך בנכסים לא-נזילים ומסוכנים. יתר על כן, התחייבויותיהן אינן מוגדרות, וגם אין משקיעים שידרשו את הכסף לפני שנקטפו הפירות. היש פרופיל טוב יותר למשקיע נדל"ן?
את עיקר הרשימה מרכיבים גופים פנסיונים - 24 במספר. גם להם כיסים עמוקים, אלא שלהם, בניגוד לקרנות העושר, יש התחייבויות קשיחות כלפי העמיתים. באופן טבעי רובם פועלים בכלכלות ענק - ארה"ב, גרמניה, צרפת, איטליה וקנדה ויש גם נציגות נורבגית. יוצאת הדופן היא הולנד - כלכלה בינונית בגודלה - שארבע קרנות פנסיה שלה חולשות על נדל"ן בשווי 50 מיליארד דולר.
יממנו במקום הבנק
עוצמתם של השחקנים החוץ-בנקאיים הנזילים - גופי הפנסיה והקרנות הלאומיות - רק תגבר נוכח מצבם של המלווים המסורתיים - הבנקים. חוץ מהתמודדות עם הררי הלוואות נדל"ן בעייתיות במאזנים, הרגולטור נושף בעורפם ודורש שיגדילו במהירות את ההון במסגרת "באזל 3". לשם כך הבנקים כבר מוכרים פעילויות ומקמצים באשראי, ובענף הנדל"ן צריכים למצוא תחליפים למקורות המימון.
כאן נכנסות לתמונה חברות הביטוח האירופיות שרוצות לחזור לממן את הענף, כפי שעשו לפני שנדחקו בידי הבנקים. המהלך כדאי נוכח התשואות הנמוכות שמניבות להן אג"ח ממשלתיות בטוחות והיכולת להלוות בריביות אטרקטיביות. ולא נשכח רוח גבית שנושבת מתקנות "סולבנסי 2" שמועד כניסתן לתוקף נדחה ל-2014. לפי הערכות הן צפויות להגביר את האטרקטיביות של חשיפה לנדל"ן דרך העמדת אשראי (בדומה לבנקים), על חשבון קניית הנכס במישרין.
כמשל נשתמש באליאנץ, חברת הביטוח הראשונה בדירוג, שחזרה לממן נדל"ן מניב בגרמניה רק בשלהי 2010. בחברה מוכנים עכשיו לספק הלוואות בריבית קבועה לטווח ארוך, בהיקפים של 100 עד 200 מיליון אירו, למימון נכסים מובחרים עם שוכרים חזקים. ימים יגידו אם הרגולטורים של סולבנסי 2 והמוסדיים יגלגלו אל עבר ענף הנדל"ן יותר אשראי מאשר הרגולטורים של באזל 3 והבנקאים ייקחו.
אבו-דאבי - 31 מיליארד
קרן השקעות של משפחת השלטון
המון נפט ומעט אזרחים הוא השילוב שהזניק את קרן העושר הלאומי של אבו-דאבי, המוכרת בשמה המקוצר ADIA, לעמדת גוף ההשקעות העשיר בעולם. המאזן מעורר קנאה: בצד הנכסים, ההערכות הן ל-600 מיליארד דולר, בצד ההתחייבויות מופיעה מטרה מעורפלת לגבי הצורך להיטיב עם הדורות הבאים, לא משהו קשיח כמו התחייבויות לבנקים או למחזיקי אג"ח.
מדיניות: עם הפנים לסין - הקרן משקיעה 5% עד 10% בנדל"ן, 31 מיליארד דולר, לפי הערכות. רוב החזקותיה סמויות מן העין, ועם זאת לאחרונה פורסם שהשקיעה עד חצי מיליארד דולר ברכישה ובפיתוח מבני תעשיה ומחסנים באזור הדלתא של נהר היאנגצה הסיני, ושל נהר הפנינים.
הולנד - 29.6 מיליארד
קרן הפנסיה של עובדי המגזר הציבורי
החזקות הנדל"ן בשווי 29.5 מיליארד דולר מציבות את קרן הפנסיה במקום הראשון באירופה. איפה אנחנו ואיפה הם. בדיקת "גלובס" העלתה שההחזקה הישירה של כל המוסדיים הישראלים - ביטוח, פנסיה וגמל - גם יחד בנכסים מניבים לא הגיעה בסוף 2010 לעשירית מהסכום ההולנדי.
מדיניות: סיכון באירופה ובסין, שמרנות באמריקה - ב-2009 השקיעה הקרן 150 מיליון דולר בקרן מזאנין אירופית, ועוד 300 מיליון דולר ב"קרן סגורה" אגרסיבית שפועלת בסין. במהלך שמרני יותר קנתה לא מזמן בשיתוף ענקית הפנסיה TIAA-CREF (מקום 11) חמישה קניונים אמריקניים - מטקסס בדרום ועד מרילנד במזרח - תמורת 1.5 מיליארד דולר.
קליפורניה - 28.6 מיליארד
קרן הפנסיה של עובדי המדינה
קאלפרס הייתה ונותרה כספומט הנדל"ן השופע ביותר בארה"ב עם 28.6 מיליארד דולר, מתוך 224 המיליארדים שהיא מנהלת עבור עובדי מדינת קליפורניה. לאחרונה דיווחו מדורי ההיי-טק שבכוונתה לקצץ בחדות את ההשקעה בפרייבט אקוויטי, כולל הון סיכון. נאמר שמדובר בצינור מימון שהזין לא מעט חברות הזנק ישראליות.
מדיניות השקעות: בדלנות אמריקנית - לאחר שאיבדו מיליארדים במשבר, החליטו בפברואר השנה לשנות את תמהיל ההשקעות. הדגש הוסט לנכסים בטוחים עם תשואה נמוכה, והחשיפה לחו"ל צומצמה מ-50% ל-10% בלבד מההשקעות החדשות עם דגש על ברזיל, הודו וסין.
קטאר - 25.6 מיליארד
קרן השקעות של המדינה
25.6 מיליארד דולר משקיעה קטאר בנדל"ן. המחזיקה ברשת התקשורת אלג'זירה, הרבה פחות מסתורית מאשר באבו-דאבי לגבי השקעת התקבולים מאוצרות הטבע. למעשה, משפחת השלטון א'אל ת'אני מופיעה פעם אחר פעם מאחורי רכישות, יש שיגידו מנקרות עיניים, בבירת בריטניה.
מדיניות השקעות: הבהלה ללונדון - עסקת הנדל"ן הכי מדוברת של הקטארים היא רכישת מתחם "צ'לסי בארקס" במרכז לונדון תמורת 1.6 מיליארד דולר. אבל זו כנראה לא המילה האחרונה; מעצמת הגז - בעלת שביעית מהרזרבה העולמית - צפויה להשקיע עוד 130 מיליארד דולר בשש השנים הבאות, משהו מזה בוודאי יגיע לנדל"ן.
גרמניה - 25.5 מיליארד
חברת הביטוח אליאנץ
ענקית הביטוח אליאנץ העפילה למקום החמישי עם 25.5 מיליארד דולר שמושקעים בנדל"ן. בענף הביטוח מעוניינים להיכנס לחלל שמותירים הבנקים שפחות רוצים/יכולים להלוות עכשיו, ולממן לצדם את מגזר הנדל"ן. יצוין כי על-פי הערכות תקנות "סולבנסי 2" יניעו את המוסדיים להיחשף למגזר יותר דרך העמדת חוב או רכישת אג"ח, ופחות דרך החזקה ישירה או דרך פרייבט אקוויטי (ראו הרחבה).
מדיניות השקעות: יותר אשראי לנדל"ן - ביוני ממנה אליאנץ ב-450 מיליון דולר עסקת Sale and Leaseback של מטה דויטשה בנק בפרנקפורט. זו גם אחת מההלוואות הכי גדולות שהעמיד גוף בודד מאז המשבר, וגם דוגמא לאסטרטגיה של הענק הגרמני להעמיד חוב בכיר לרכישה של נדל"ן מניב, או מחזור חוב, גם במערב אירופה.
קליפורניה - 25.4 מיליארד
קרן הפנסיה של המורים
המדינה המאוכלסת ביותר בארה"ב שולחת נציגה שניה לליגת-העל: קרן הפנסיה של מורי קליפורניה עם נדל"ן בשווי 25.4 מיליארד דולר.
בקרן שמצליחה לשלם לגמלאים 15,500 שקל בחודש (נתון חציוני) מודים עכשיו שההשקעות, מוצלחות ככל שיהיו, לא יצליחו לאפס את ההתחייבויות הבלתי-ממומנות כלפי העמיתים.
מדיניות השקעות: ביטחון לפני הכול - לאחר שנכוו מפעילות נדל"ן במנהטן מחפשים עכשיו בקרן בעיקר מבני תעשיה וקניונים בטוחים ככל האפשר.
אלא שיש כאן בעיה מבנית - כשכל המוסדיים מוכנים לקטוף רק "דובדבנים" - שם קוד למגדלי משרדים בלב מנהטן - ברור שמחירם ירקיע שחקים ותשואתם תקרוס מטה.
איטליה - 25.4 מיליארד
חברת הביטוח ג'נרלי
ג'נרלי האיטלקית, בעלת-הבית של מגדל, מחזיקה ב-25.4 מיליארד דולר בנדל"ן. הבת למדה מהאם - מגדל שלנו מחזיקה בתיק הנדל"ן הגדול ביותר מקרב המוסדיים, נכון לסוף 2010 החברה החזיקה כ-6% מנכסי הפוליסות המשתתפות ברווחים בהחזקה ישירה של נכסים מניבים.
מדיניות עסקית: מגדלי משרדים באירופה - בעלות ישירה על מגדלי משרדים: 56% משווי תיק הנדל"ן מתבסס על כך. מקבצי דיור להשכרה במקום השני עם 8% מהתיק, וקניונים במקום השלישי עם 6%. מעניין שבחלוקה ליעדי השקעה יש לנו ייצוג - ת"א מופיעה במקום החמישי עם 3% משווי ההחזקות, פריז בראש (19%) וביניהן, בסדר הזה: מילנו, רומא ו-וינה.
ניו-יורק - 20.6 מיליארד
קרן הפנסיה של עובדי מדינת ניו-יורק
לקרן הפנסיה של עובדי מדינת ניו-יורק יש נדל"ן בשווי 20.6 מיליארד דולר. בנוסף להקצאת 5% מהתיק לנדל"ן הנחשב לבטוח, היא נתנה התחייבויות בהיקף 11.7 מיליארד דולר לנדל"ן יזמי - כלומר השקעות נועזות יותר שיש בהן אגב סיכוי לרווח גדול יותר, גם סיכון גדול יותר.
מדיניות עסקית: מיזמים משותפים - עסקאותיה ב-2011 היו בעיקר במיזמים משותפים: היא מספקת מימון, ובתמורה קוצרת את היכולת התפעולית של מומחי נדל"ן מניב. ברוח זו היא חברה במאי לקרן הריט אקוויטי וואן, מקבוצת גזית גלוב, למיזם בהיקף 175 מיליון דולר לרכישת מרכזים מסחריים, הלחם והחמאה של גזית.
סין - 20.5 מיליארד
חברת ההשקעות של המדינה
הגוף הוקם כדי להשקיע בחו"ל חלק מיתרות המטבע האדירות של סין מחזיק בנכס נדל"ן בשווי 20.5 מיליארד דולר. היא אמנם במקום תשיעי, אך קרן ההון הזו תזנק בשנים הבאות במעלה הדירוג. כבר עכשיו היו"ר לו ג'וואי הוא אחד האנשים הכי מחוזרים בעולם הפיננסי. האירופים, למשל, מעוניינים מאוד שכסף סיני יסייע לתמוך בשוק החוב הלאומי שלהם.
מדיניות השקעות: ניצול המיתון העולמי הנוכחי - לאחרונה נפוצו ידיעות שתקנה יחד עם בלקסטון תיק הלוואות נדל"ן בעייתיות של RBS בהנחה בשיעור 30%. זו אותה בלקסטון שבה השקיעו הסינים לפי 31 דולר למניה ועתה שווה פחות מ-14.
קנדה - 18.4 מיליארד
קרן הפנסיה של מדינת קוויבק
תוכנית הפנסיה של החבל הצרפתי מחזיקה בנדל"ן בשווי 18.4 מיליארד דולר. לכל הארבע, אגב, נכסי דלא-ניידי בשווי של כמעט 60 מיליארד דולר. מדובר בשמינית משווי תיקי הנדל"ן של 30 משקיעי הנדל"ן הגדולים בענף, כיאה לכלכלה העשירית בגודלה בעולם.
מדיניות עסקית: קניונים, משרדים ומקבצי-דיור - במסגרת ארגון מחדש רוכזה תחת המותג Ivanhoe Cambridge פעילות הנדל"ן של התוכנית. בהחלט ייתכן שבקרוב תיסגר עסקת השנה בקנדה אם זרוע הנדל"ן תמכור את חלקה ברשת בתי דיור מוגן לפי שווי של כמיליארד דולר. זאת כדי להתמקד בפעילות הליבה של קניונים, משרדים ומקבצי-דיור.
ישראל
האם נחקה את נורבגיה או נשמור על הכסף?
בקרוב תתגבש הצעת חוק להקמת קרן עושר לאומי שתשקיע בחו"ל את הכנסות המדינה מהפקת הגז הטבעי. אפשר אמנם להשתמש בכסף כדי להחזיר חובות בחו"ל, אבל הכלכלנים מזהירים מפני ה"מחלה ההולנדית". בהולנד, הייתה לגילוי הגז השפעה שלילית על כלכלת המדינה: התייקרות מוצרים ושירותים ופגיעה בייצוא בשל התחזקות המטבע, ומכאן אפשר להבין מדוע רוצים בירושלים להשקיע ולשמור על הכסף ליום סגריר.
בהזמנת המועצה הלאומית לכלכלה, הכין מכון מילקן הצעה למבנה הקרן ולפיה יוסיפו להכנסות מהגז את יתרות המט"ח שרכש בנק ישראל (עד היום 70 מיליארד דולר בקירוב). הקרן הנורווגית נחשבת למודל טוב לחיקוי עבורנו. שם החליטו לפני שנה להשקיע בנדל"ן, כדי לנצל את ההזדמנויות שיצר המשבר העולמי. מאז רכשה הקרן עשרות חנויות ברחוב ריג'נט בלונדון תמורת 450 מיליון ליש"ט וכן משרדים בפריז ,עבור 700 מיליון אירו.
כתבות
ני"ע
