מה רקוב בשיטת מכרזי המינהל - ומהו התיקון הנדרש?

משהו בשיטת מכרזי הקרקע של מינהל מקרקעי ישראל אינו עובד ודורש טיפול דחוף. מכרזים רבים מדי אינם מקבלים כלל הצעות, וההצעות המוגשות הן מתחת למחיר המינימום. השוק לא מאמין בתמחור הקרקע של המינהל.

בהמלצות ועדת טרכטנברג בדיור יש אחת פשוטה, הגיונית, בת ביצוע באופן מיידי, שאפילו אינה מצויה במחלוקת פוליטית: להוריד את מחיר הזכייה במכרזי הקרקע ל-35% משומת השמאי במכרז. השר אריאל אטיאס וראש המינהל בנצי ליברמן יכולים לעשות זאת בשבועות ספורים. יש להעביר החלטה במועצת מקרקעי ישראל ולבצע שינוי קטן בתוכנה של מכרזי הקרקע.

השמאים מפספסים

למינהל יש לכאורה סיבה לבוא בטענות לשמאים הקובעים את שומת הקרקע. כבר מקיץ 2010 הם מפספסים כנראה את מגמת השוק, וממשיכים להוציא שומות גבוהות יחסית הנראות מנותקות מהשוק. שתי דוגמאות מעניינות:

בית שאן - מחיר המינימום במכרז לקרקע ל-46 יח"ד היה 118,701 שקל. ההצעה, שנפסלה, הייתה בגובה 110,000 שקל. כלומר בגלל פער של 2,000 שקל ליח"ד נפסלה ההצעה.

צור הדסה - באמצע יוני נסגר מכרז ל-51 יח"ד עם מחיר מינימום של 3,908,000 שקל. כל ההצעות היו נמוכות ממחיר המינימום והמכרז נכשל. המכרז פורסם שנית, עם אותו מחיר מינימום, ונסגר ב-26.10.11 - ללא מציעים. בטבריה יש סיפור דומה בשיווק בשכונת פאר.

בסקירה של מכרזי המינהל שיצאו לאחרונה יש לפחות 23 מכרזים שנסגרו ללא מציעים וללא זוכים. המכרזים הבולטים הם באשקלון (382 יח"ד), בטבריה (144), בטירת הכרמל (328), בדימונה (200), בערד (124) ובנצרת עילית (805). ב-23 המכרזים הללו השוק סירב להתייחס לקרקע של כ-3,000 דירות.

בנוסף, במכרזים רבים ההצעות היו מתחת למחיר המינימום - למשל בכפר מנדא, סחנין, יקנעם ובית שאן - והם בוטלו.

מתוך גל המכרזים ל-6,000 יח"ד שהוכרז עליו בספטמבר, מכרזים לכ-2,300 יח"ד לא פורסמו או שאינם אפקטיביים לשנה זו, למשל בראש העין ובטירת הכרמל.

בוועדת המכרזים שפתחה הצעות בשבוע שעבר התברר שלא היו הצעות לקרקע ל-400 דירות בב"ש. רק יזם אחד הגיש הצעות. למכרזים בשדרות ובקרית שמונה לא היו מציעים. בעפולה, ואפילו למגרשים ביפו, הוגשו הצעות נמוכות מהמינימום או שלא הייתה כלל הצעה.

כל השרים הממונים על המינהל אוהבים להצהיר שהקרקע אינה מקור רווח לאוצר, ושיש להקצות אותה במחירים מוזלים "לטובת הזוגות הצעירים". במשך שנים רבות המינימום לזכייה במכרזי המינהל עמד על 75% משומת הקרקע. שר השיכון בעבר, זאב בוים ז"ל, הוריד במשבר 2008 את מחיר הזכייה במכרזים מ-75% מהשומה ל-50% מהשומה. הוא העביר החלטה במועצת מקרקעי ישראל והמנכ"ל הקודם ירון ביבי עדכן את השיטה.

לפני חודשים אחדים התרוצץ בהנהלת המינהל רעיון להפחתת מחיר המינימום ל-25% מהשומה, אבל הוא לא הבשיל לכדי פעולה. ההפחתה ל-50%, מתברר, אינה מספיקה בחלק ניכר מהמכרזים.

המלצת ועדת טרכטנברג היא להוריד את המינימום לזכייה מ-50% מהשומה ל-35% מהשומה. ההמלצה אינה שלמה, כי צריך גם לקבוע מספר מינימלי של משתתפים במכרז, נניח לא פחות מ-3 משתתפים (וסנקציות חריפות נגד קומבינציות לשת"פ פלילי). אפשר ללכת אפילו רחוק יותר ולקבוע שאם יש מספיק משתתפים עצמאיים במכרז, לא יחול בכלל מחיר המינימום.

מלשכת אטיאס נמסר: "הגדלת היצע הקרקעות בצד ההאטה בשוק הנדל"ן ומצוקת האשראי מובילה לאחוזי הצלחה נמוכים יותר של מכרזים, וכמובן גם נושאים אלה ייבחנו ויטופלו ע"י שר הבינוי והשיכון וצוותי רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון. מתחילת השנה מסתמנת מגמה של הצעות זוכות הנמוכות ממחיר השומה גם בלב אזורי הביקוש כמו שוהם, נתניה, כפ"ס, י-ם ויקנעם - מה שיאפשר גם המשך ירידה מבוקרת במחירי הדירות.

"עם סיום 2011 ייבחן כיצד להפוך את המכרזים לאטרקטיביים יותר. כבר עתה מכרזים מוצעים רק לאחר שנעשית עבודה הכוללת שיפורים והטבות. בנוסף, בעקבות עמדת משרד הבינוי והשיכון והמינהל המליצה ועדת טרכטנברג על הארכת תקופת התשלום במכרזים ל-180 יום ועל הורדת מחיר המינימום במכרזים, וגם המלצות אלה נבחנות".