עם הצטננותו של שוק הנדל"ן הישראלי והקשחת התנאים לרכישת נדל"ן לצורכי השקעה בישראל מחד, וניצני ההתאוששות בשוק הנדל"ן האמריקני מאידך, ניכרת בתקופה האחרונה מגמה הולכת וגוברת של משקיעי נדל"ן ישראלים הבוחנים, ואף לוקחים חלק בעסקאות נדל"ן מניב בארה"ב. הפוטנציאל לתשואות החלומיות בעסקאות אלו, הנובעות מהמחירים הנמוכים של רבים מהנכסים, שעדיין לא התאוששו ממשבר הנדל"ן החמור ביותר בתולדות ארה"ב - קורצות לישראלים רבים.
ל"גלובס" נודע כי לאחרונה חתמה חברת הנדל"ן האמריקנית Cohen & Associates LLC, שבשליטת איש העסקים גידי כהן, שתי עסקאות לרכישת שני נכסים מניבים באטלנטה ובפלורידה, בתמורה לכ-20 מיליון דולר. כהן צירף לעסקאות אלו קבוצה של 6 אנשי עסקים ישראליים שהשקיעו יחד כ-6.7 מיליון דולר וקיבלו לידיהם שני נכסים הכוללים כ-300 יח"ד ושטחים מסחריים נוספים.
העסקה הראשונה שנחתמה הינה רכישתו של קומפלקס בנייני היוקרה, Rennaissance walk, הממוקם באזור הומה אדם בסמוך לקמפוס האוניברסיטה שבמרכז העיר אטלנטה, ג'ורג'יה. מדובר בנכס המשלב מגורים ומסחר, אשר נרכש כנכס מעוקל מידי בנק אוף אמריקה בתמורה לכ-12.5 מיליון דולר.
נציין כי עלות הקמת הבניין שנבנה בשנת 2007 עמדה אז על כ-45 מיליון דולר, כך שהמחיר שהצליחה החברה להשיג בעסקה זו מהווה כ-27% מעלות הקמתו בלבד. את הירידה החדה במחיר ניתן ליחס, פרט למשבר הנדל"ן המתמשך בארה"ב, גם ללחץ הבנק למכור את הנכס עד סוף השנה וגם להנחה שדרשה החברה בגין השיפוצים הנדרשים בבניין, על פי בדיקת שמאי.
שטחו של הפרויקט באטלנטה הינו 1.6 אקרים, כאשר בקומת הקרקע ממוקמים שטחי מסחריים המשתרעים על פני 30,500 רגל רבוע ומעליהם נמצא קומפלקס של מספר בנייני מגורים הכוללים 161 דירות (מהן 21 דירות מצויות בידיהם של דיירים פרטיים- כך שהרכישה הינה של 140 דירות). הקומפלקס כולל שירותים שונים לדיירים כגון בריכה, חדר כושר, מגרש טניס ואבטחה בכניסות. בנוסף, כולל הפרויקט כ-300 מקומות חניה.
החברה מתכוונת להשקיע בשיפוצים שונים בקומפלקס כ-1.5 מיליון דולר נוספים, כך שעלות הפרויקט הכוללת תעמוד על כ-14מיליון דולר. לצורך מימון הפרויקט נטלה החברה הלוואת גישור בשיעור של 75% מעלות הרכישה ואת יתרת המימון גייסה החברה מקבוצת המשקיעים.
על פי הערכות החברה, השקעה בסך 4.6 מיליון דולר צפויה להניב למשקיעים בתום 7 שנים החזר כולל 6.7 מיליון דולר המשקפים תשואה של כ-145%, או תשואה שנתית בשיעור חלומי של כ-28%.
כיום עומדת התפוסה בשטחי המגורים על כ-90% ובכוונת החברה להגדילה לכ-95%. שכר הדירה צפוי לעלות גם הוא מ-1.08 דולר לרגל רבוע ל-1.14 דולר לרגל רבוע. אל השטחים המסחריים שאינם נמצאים בשימוש צפויים להיכנס עסקים חדשים.
העסקה השנייה שביצעה החברה לאחרונה הינה רכישה של קומפלקס המגורים Tierra Vista בעיר Kissimmee שבמרכז פלורידה. הקומפלקס מצוי בשכנות לפארקי השעשועים דיסני וורלד, ממלכת החיות של דיסני ומתקני תיירות נוספים המצויים באיזור. הקומפלקס מאוכלס על ידי עובדי הפארקים הנ"ל, אשר הכנסתם אינה עולה על 60% מהממוצע החציוני באזור (הפרויקט מוגדר כפרויקט דיור בר-השגה).
הקומפלקס, שנבנה בשנת 1998, כולל 152 יחידות דיור המחולקות בין 9 בניינים בני 3 קומות המשתרעים על פני שטח בנוי של כ-160 אלף רגל רבוע. בקומפלקס ישנם מתקני נוחות כגון בריכה, חדר כושר, מועדון דיירים וגינת משחקים כמו גם כ-300 מקומות חניה. משנת 2005 עומדת התפוסה בפרויקט זה על כ-95%.
את הפרויקט בפלורידה רכשה חברת Cohen & Associates בתמורה ל-7.7 מיליון דולר. מחיר הרכישה משקף עלות כוללת של דירה ממוצעת בפרויקט בסך של 54,279 דולר. בקומפלקס זה דירות בנות 2-4 חדרים וכולן כוללות 2 חדרי שירותים, כאשר שכר הדירה המשולם כיום בפרויקט נע בין 690-890 דולר לחודש. 80% מעלות הנכס תמומן ע"י הלוואה נושאת ריבית של 4.75%, כך שסך ההון הנוסף שנדרש מהמשקיעים הסתכם בכ-2.1 מיליון דולר. בתום 7 שנים צפויים המשקיעים לקבל עוד כ-2.165 מיליון דולר על השקעתם זו, כלומר תשואה של 103% או תשואה שנתית של כ-15%.
נציין כי הערכות אלו מתבססות על הציפייה להמשך התאוששות שוק הנדל"ן בארה"ב, או לכל הפחות המשך המצב הנוכחי. ועם זאת, במקרה של הידרדרות נוספת בשוק עלולות התשואות שתניב ההשקעה להיות שונות.
כהן סבור כי בנכסים שנרכשו יש ודאות גבוהה לעמידה בתחשיבים שביצעה החברה. במהלך תקופת ההשקעה יהיו זכאים המשקיעים למשוך את רווחיהם מההשקעה בנקודות זמן שהוגדרו מראש. בנוסף, יכול כל משקיע למכור את חלקו בהשקעה בכל רגע נתון. "המשקיעים הישראלים הבינו שישנן כיום הזדמנויות בלתי רגילות בארה"ב", אומר כהן. אנו מעריכים שהסיכוי שמחירי הנכסים בארה"ב ימשיכו לרדת עוד באופן משמעותי - אינו גדול. המשקיעים שפונים אלינו הם בעיקר חברות ואנשי עסקים שמחפשים תשואה גבוהה להון הקיים שלהם, או חברות שגייסו חוב בריביות נמוכות יותר ורוצות להרוויח על הכסף שבידיהם מעבר לריבית שיצטרכו להחזיר לרוכשי האג"ח".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
