"הבעיה המרכזית בנדל"ן היא מחנק האשראי, המחירים יירדו"

"הבעיה המרכזית היום של ענף הנדל"ן איננה מחסור בקרקעות אלא במחנק האשראי של הבנקים לקבלנים. זה לא מעשי שקבלן יביא הון עצמי בגובה 30% לכל פרויקט". כך אמר היום פרופסור אהרון נמדר, ראש פורום נדל"ן במכללה האקדמית נתניה בכנס המכללה האקדמית נתניה לנדל"ן ועסקים שהתקיים היום ברמת גן.

נמדר גם סיפק תחזית אופטימית לקהל רוכשי הדירות שממתין לירידות מחירים: "אני מעריך שמחירי הדירות החדשות ירדו בכעשרה אחוזים במהלך השנה הקרובה, ודירות היד שנייה בכ-15% וזאת בשל המחאה החברתית של הקיץ האחרון והמצב הכלכלי בארץ ובעולם".

סילבן שלום, המשנה לראש הממשלה והשר לפיתוח הנגב והגליל ולשיתוף פעולה אזורי שקיבל בכנס אות הוקרה בנושא פיתוח נדל"ן פתח ואמר כי: "יש אפשרות לשנות את פניה של המדינה. לא הגעתי לתפקיד מתוך בחירה אבל שנכנסתי אליו החלטתי להוציא אל הפועל הרבה פרויקטים שהיו תקועים הרבה מאוד שנים. כשרוצים לשנות סדרי עולם צריך לעבור לחשיבה אחרת. הייתי מאושר מהמחאה של הקיץ האחרון. בפעם הראשונה הנושאים החברתיים עלו על הפרק".

עוד אמר שלום: "יש הרבה איומים על המדינה ואני מכיר את כולם. הציבור לא מודע לכולם וטוב שכך כי אם כן הוא היה צריך להיות כל היום על וליום. המחאה הביאה אותנו להצביע על דו"ח טרכטנברג - אני לא הצבעתי בעדו בגלל מה שאין בו. פרק הנדל"ן בדו"ח חשוב ואני אפעל ליישומו. אבל הדו"ח לא טיפל בפריפרייה ובשכבות החלשות. יש צורך בצמצום פערים בכל התחומים כדי לפתח את הפריפרייה. אני מאמין שאפשר להביא 300 אלף איש לגליל ולנגב ואנחנו פועלים כדי ליישם זאת".

"מהלכי האוצר רק העלו את המיסוי"

ניסים בובליל נשיא התאחדות הקבלנים: "אנחנו שומעים בימים האחרונים מכל מיני גורמים בעיקר מהאוצר שמספר הדירות שנמכרות בחודשים האחרונים הולך וקטן וכולם מתבשמים בזה, מדברים על הישג גדול. אני שואל שאלה פשוטה - קודם כל אני מתחייב שהנתונים של האוצר לא נכונים ומגמתיים שיוצרים אווירה מסויימת. אבל בואו נצא מנקדות הנחה שהנתונים כן נכונים - אז בעיית הנדל"ן במדינה נפתרה? יש זוג צעיר אחד שהבעיה שלו נפתרה? שמצא פתרון דיור? ויש עוד דבר מעניין. הממשלה אומרת לנו לצאת ולבנות מצד אחד אבל מצד שני דורשים מחיר מקסימלי על הקרקע ומעלים את המיסוי".

"כל מהלכי האוצר לעידוד ענף הבנייה רק העלו את המיסוי. אז הם חושבים שנבנה 50 אלף יח"ד בשנה? ונפשוט את הרגל? אנחנו רואים את המגמה והמהלכים הללו לא יתנו פרי. בנובמבר ודצמבר יש חזרה לרכישת דירות, לא דירות יוקרה אלא דירות של עד 1.5 מיליון שקל. ובמקביל רואים שקבלנים בונים פחות ופחות וזה לא ישרת אף אחד. יש מחסור והוא רק הולך וגדל. אנחנו לא נסכן את עצמנו ולא נגיע למצב שאליו קבלנים הגיעו בין 2001 ל-2007. לממשלה יש אפשרות לפתור את הבעיה. הבנקים סוגרים את המימון לענף, ואם הממשלה רוצה שנבנה צריך לפתור את בעית הקרקע והמימון".

"גם פישר לא חושב שיש בועה"

חיים פרייליכמן, מנכ"ל בנק איגוד: "נגיד בנק ישראל סטנלי פישר מעלה חששות מפני בועת נדל"ן. אני חולק עליו - אני לא חושב שיש בועה. ואני גם לא חושב שהוא חושב שיש בועה. אבל יש חשש מזה. בכל העולם עלו המחירים וגם בישראל עד 2008. מאז ירדו המחירים בכל העולם ורק בישראל הם המשיכו לעלות. בגלל ריבית נמוכה, בגלל קבוצות רכישה. בתחום התחלות הבנייה יש לציין לטובה את מאמציו של שר השיכון להגדלת ההיצע. העובדה שבחודשים אחרונים מכרו פחות דירות מביאה למצב בו יש יותר מלאי ולכאורה המחירים עתידים לרדת".

"במקביל מחיר הקרקע ומחיר תשומות הבנייה עלו. המצב היום בשווקים הוא שאנשים שרוצים לקנות דירה ממתינים על הגדר. שר השיכון מבטיח שהמחירים ירדו אבל הקבלנים לא מורידים מחירים כי הם שילמו הרבה כסף על הקרקע והבנייה. נכון להיום בשטח יש ירידת מחירים אבל היא לא כוללת את כל האזורים. המלאי הקיים הוא נקודתי כי נשאלת השאלה מה יהיה עם הבנייה בהמשך. וכאן מגיעים לאשראי של הבנקים. לכל בנק מגבלה ענפית אל מול המגבלה הכוללת. רוב הבנקים היום נמצאים כבר שם. אם יש פחות דירות שנמכרות היום האשראי עומד או אפילו גדל, הסיכון של הבנקים רק הולך וגדל. אין ספק שיהיה קשה לבנקים לספק את ביקוש האשראי לבנייה למגורים בהמשך. אם המדינה רוצה שגשוג בפריפרייה - צריך מענקים במקומות הללו. המדינה צריכה לחזור לפתרונות שהיו בעבר. להערכתי אם לא תהיה התערבות ממשלתית אני לא חושב שיהיה אפשר לטפל במחירי הדיור כפי שצריך לטפל".

ד"ר שוקי אמרני, המשנה למנכ"ל משרד הפנים ויו"ר הוד"ל התייחס גם הוא למצוקת הדיור ולעבודתו במסגרת ועדות הדיור הלאומיות: "החוק להאצת הבנייה נועד לתת מענה למצוקת הדיור על ידי כלים חדשים שמאפשרים למערכות התכנון לפעול בדרך שונה מזו שפעלו עד כה.החוק נתן גם לוחות זמנים ספציפיים וגם חובת דיווח על התקדמות. האתגרים שאנחנו נתקלים בהם כוללים את הצורך לאשר כמה שיותר יחידות דיור במסגרת תוכניות למגורים וזו מציאות לא פשוטה. הנתונים היום מדברים על כך שאושרו כ-24 אלף יח"ד מידי שנה כשהצורך מדבר על 40-50 אלף. המטרה שלנו להגיע לעד 60 אלף יחידות דיור מאושרות ב-2012".

בנוסף, אמר אמרני, "למרות לוחות הזמנים הקצרים ולמרות הדחיפות עומד בפנינו אתגר לבחון את התוכניות לעומק מבחינה תכנונית. אנחנו צריכים למצוא את האיזונים בין הצרכים השונים ובין האיטרסים השונים. המחסור בהתחלות בנייה בשנים האחרונות נגרם בעקבות החלטת ממשלה להקפיא את התכנון במרכז שנועדה לקדם את הבנייה בפריפרייה. אבל זה גרם לעליות מחירים חדות. אני מעריך שבמהלך 2012 יאושרו עשרות אלפי יחידות דיור על ידינו אבל אנחנו אחראים על התכנון והקבלנים הם שאחראים על הבנייה. אני מקווה שהקבלנים ייכנסו ויבנו את היחידות שנאשר. מצוקת הדיור צריכה להיות חשובה לכולם".

"תחום התכנון מצוי בקריסת מערכות טוטלית"

איציק אמסלם, סגן נשיא התאחדות הקבלנים, שהשתתף גם הוא בכנס נדל"ן ועסקים של המכללה האקדמית נתניה, דיבר על הליכי התכנון והתלונן על התנאים הקשים שעומדים בפני הקבלנים היום: "כל תוכנית עוברת לבדיקת הוועדה שמעליה. כשתוכנית מאושרת בוועדה המקומית אני צריך להמתין שגם הוועדה המחוזית תעניק לזה אישור חוזר. לא פעם אנחנו מוותרים על זכויות נוספות שלא ניצלנו כי אנחנו לא מוכנים לחזור שוב לוועדה המחוזית". אמסלם התייחס גם לתוכנית הוד"לים ותקף אותה: " בוועדות הדיור לאומי הם יכולים לדון רק בקרקע ציבורית. אם המטרה היא לפתור המצוקה, למה לא לדון בתוכניות של יזם פרטי?".

בהתייחס להתחדשות העירונית אמר אמסלם כי "פינוי בינוי לא מקבל עדיפות לאומית וזה אחד התחומים עם פוטנציאל של לא פחות ממיליון יחידות דיור. גם בפריפרייה אבל גם במרכז באזורי הביקוש. זה נותן גם מענה לאוכלוסייה שלעולם לא תוכל לשפר את תנאיה בצורה אחרות. פינוי בינוי גם יחזק את הבנינים בפני רעידות אדמה. אמסלם הדגיש כי ראוי שמוסדות התכנון יתנו לפרויקטים אלו עדיפות אבל צר לי להגיד שאין לוועדות המחוזיות שום העדפה או שום מסלול ירוק בתחום.

"מתוך מאות מתחמים רק שניים אוכלסו. יש דיבורים בממשלה על לעשות וועדות משנה בתחום זה אבל עד היום אין כלום. הרפרומה שדנים בה כבר שנתיים, עבת כרס ומקיפה, לא נוגעת מספיק בתחום התכנון. אנחנו שואלים עצמנו מה יקרה? מה יהיה ברפורמה? יש שם לא מעט דברים כמו הסמכה של וועדות מקומיות. אני רוצה להיות אופטימי אבל זה ייקח כמה שנים טובות. לא צריך לחכות עד אז. אם תוך חודש וחצי אוישו הוועדות לדיור לאומי תעשו משהו דומה גם בתחום ההתחדשות העירונית", אמר אמסלם.