השמאי הממשלתי: "העלייה במחירי הדירות כנראה נעצרה"

הקשיש שניצל לאחרונה משריפה הודות ליחידת רוכבי האופניים במשמר האזרחי בהרצליה לא ידע כי מי שדיווש לדירתו היה לא אחר מאשר טל אלדרוטי, השמאי הממשלתי הראשי, האינסטנציה הגבוהה במדינה בהערכות שווי נכסים.

עד לפני חצי שנה העביר אלדרוטי את מרבית חייו המקצועיים במגזר הפרטי ופעילותו הציבורית הסתכמה כאמור בהתנדבות הספורטיבית במשמר האזרחי. עם זאת, הוא מציין, תמיד התייחס בהדרת כבוד לפועלו הציבורי של אביו, צבי אלדרוטי - שכיהן כראש עיריית מגדל העמק, כחבר כנסת מטעם המערך (במשך פחות מחודש), מנכ"ל עמידר ומנכ"ל משרד ראש הממשלה בימי יצחק רבין.

"לא להתרגז"

"היה לי משרד פרטי בהרצליה, ללא זיקה וקשר לתחום הציבורי", מספר אלדרוטי בראיון ראשון ובלעדי. "לפני קצת פחות משנה, פנו אליי מספר אנשים ואמרו לי שאייל יצחקי, השמאי הממשלתי המוערך, עומד לפרוש ומחפשים מישהו שיחליף. התחילו לחצים מכמה גורמים שאגיש את מועמדותי. היה לי משרד, עם עובדים ואופרציה שבניתי בעשר אצבעות וביקשו ממני לעצור הכל, לסגור את המשרד ולבוא לשירות ממשלתי, שהוא מצד אחד מאתגר, אך מצד שני יש בו לא מעט מהמורות וקשיים".

לבסוף, הוא החליט לקפוץ למים. "החלטתי שזה הזמן לעשות שינוי כזה. נכון, פעם ראיתי את המשרד מחלון ביתי, ועכשיו אני נוסע שעה וחצי לכל כיוון, אבל אני חושב שאני מתאים לשירות ציבורי. לא באתי לצאת לפנסיה מכאן. באתי לעשות תפקיד, קדנציה, ככל שהיא תארך, לתרום מה שאני יכול ולהמשיך הלאה. כולם שאלו אותי למה אני צריך את כאב הראש, אבל אם לא היו אתגרים, החיים לא היו מעניינים. קיבלתי החלטה שלא להתרגז. בינתיים, אני נהנה מהתפקיד".

אלדרוטי מודע להשפעת המשבר על המקצוע. "זה מקצוע בעל רמת תנודתיות גבוהה וכנראה שהוא מזנב אחרי ההתפתחויות בנדל"ן. עכשיו יש תקופה של רגיעה, עצירה, שכנראה תגרור פחות פעילות שמאית ופחות ביקושים ללימודי שמאות. אבל זה דבר שיכול להתהפך תוך כמה שנים".

- כרגע המחירים יורדים באחוזים בודדים. נראה ירידות משמעותיות?

"זו שאלת מיליון הדולר, 'מה יהיה עם מחירי הדיור', ועל זה לא תקבלי ממני תשובה. אם אני, כשמאי ממשלתי ראשי, אגיד עכשיו שמחר המחירים ירדו, אז כנראה שהם ירדו, נכון? אנחנו לא עושים את זה, כי זה לא יהיה חכם מצדי לתת תשובה, זו תהיה אפילו חוסר אחריות מצדי, וכל מה שאני אומר יהיה סוג של הערכה שטובה כמו הערכות אחרות".

- אבל אתה יותר מלומד בתחום.

"נכון. חלק אומרים שאני שמאי טוב, חלק אולי לא יסכימו, אבל נביא טוב אני בטוח לא. הנבואה ניתנה לשוטים; אני לא רוצה להיות בחבורה הזאת וזה גם לא אחראי".

"כלב לא קנה דירה"

- אנחנו נכנסים למשבר עמוק?

אלדרוטי: "בספטמבר 2008 התחילה איזושהי חריקה, האטה, ובאוקטובר עד דצמבר, כלב לא קנה פה דירה. מנובמבר 2008 עד אפריל 2009 אף דירה לא נמכרה בישראל, חוץ משני צרפתים שנשרף להם האף במקרה בים, הלכו קנו דירה, אבל לא היו עסקאות. השוק נעצר. אבל מה? המחירים לא ירדו. בשוליים, אחד מסכן, שהיה קצת לחוץ ומכר. ואז הגיע פסח 2009, הכל התפרץ והקבלנים לא הבינו מה קורה להם. המחירים טסו למעלה בשיעורים שאיש לא צפה אותם".

- אז גם הפעם זה יתפרץ ככה?

"אי אפשר לדעת. השוק נעצר, וברור שהמחאה החברתית של הקיץ עשתה משהו. ברור שהמשבר ואי הוודאות בשווקי אירופה וארה"ב עשו משהו. ברור שהאביב הערבי החדש, שאולי יהיה חורף אזורי חדש, עשו משהו. כל אלה משקפים אווירת אי ודאות, ואי ודאות זה הדבר הכי גרוע לנדל"ן. אנשים יושבים על הגדר, מחכים".

אלדרוטי מזכיר ירידי מכירות שערכו לאחרונה הקבלנים, לרבות מבצעים לעמיתי חבר. "8,000 איש נרשמו להגריל דירה בפרויקט בחדרה, אישרו ל-1,000 להגיע, ו-235 הגרילו דירה, 900 אלף שקל ל-4 חדרים, 1.1 מיליון שקל ל-5 חדרים. כלומר, במחיר סביר, זה עף. אנשים עדיין צריכים דירות".

- על פי הדוח שלך, מחיר הדירות ירד 1.2% מהרבעון השני לשלישי. זה ממש בשוליים.

"שעור הירידה פה אפסי, מזערי, שכמעט ולא מעיד על ירידות של ממש. גם אם יש סטייה לכאן או לכאן, זה מעיד שהעליה המטורפת שהייתה כנראה נעצרה. השאלה היא אם מה שאנחנו רואים זה תיקון טכני או שזאת באמת מגמה חדשה".

- אתה הרצלייני. 1.7 מיליון שקל לדירת 4 חדרים סביר בעיניך?

"גם אם יש לי אג'נדה חברתית, זה לא מקומי להגיב, אלא של פוליטיקאים. עובדתית, אלה המחירים שאנשים משלמים. שואלים למה המחירים הגיעו לכאלה ערכים. התשובה היא כי יש מי שמשלם. יכולות להיות אלף סיבות - לחץ, שווקים, מגמות. אבל בסופו של יום, יש מי שמשלם את המחירים האלה. אם לא היה מי שישלם, המחירים לא היו מגיעים לאן שהגיעו".

"יוזמות הזויות"

במשך שמונה שנים עמד אלדרוטי בראש חברה לבדיקת היתכנות פרויקטים עבור מינהל מקרקעי ישראל. "נדרשנו להעסיק ארבעה בעלי מקצוע כתנאי סף: אדריכל, כלכלן, שמאי ומהנדס אזרחי. היום אני יכול להגיד שהם שכחו להוסיף דרישה לדיפלומט ופוליטיקאי.

"ראש עיר מסוים תמך למשל בהקמת שכונת מגורים על קרקע בזלתית שיפועית, אבל כל הבדיקות ההנדסיות הראו שזה לא אפשרי או לא כדאי, כי עלות השיפור והתימוך של הקרקע תעלה עשרת מונים יותר מהכנסות השיווק של הקרקע המפותחת. לפרויקט כזה אין היתכנות, הוא no go, וזה משהו שיכול להרוג עיר. אז אמנם אתה רק השליח, אבל אתה זה שמשתלחים בו".

במרוצת השנים הוא עבד על היתכנות פרויקטים, ממלונאות ועד שדות תעופה, ואפילו פרויקטים בתחום החלל, "כולל כל מיני יוזמות הזויות של מתכננים או רואי עתיד", נזכר אלדרוטי. "רצו למשל לפתח את המנחת באזור מצדה, משם ממריאים פייפרים לטיסות צניחה, ולהפוך אותו לשדה בינלאומי בעלות 80 מיליארד שקל. כמות התיירים שמגיעים לראות את מצדה לא תכסה אפילו אחוז מהעלות".

כיום, בתפקידו הנוכחי, אלדרוטי אחראי להערכת השווי של כל תנועה בנדל"ן שמבצעת הממשלה, למשל הקמת בית חולים בכספי ציבור. ובימים בהם מוציא המינהל קרקעות רבות לשיווק, מעסיק השמאי הממשלתי 62 שמאים במשרדו, 170 שמאים פרטיים שעובדים עימו, ואם צריך, יש גם עתודה של 120 שמאים. שמאים אלה מבצעים הערכות שווי למגרשים, שלפיהם נגזר מחיר המינימום במכרזים - ברוב המקרים לא מתקבלות הצעות נמוכות ממחצית השווי שקבע השמאי, והערכת השמאי נשארת חסויה.

"לא כל כך מעניין אותי מה הם (המינהל) עושים ואיך. יש מקומות שהמינהל משווק קרקעות במחירים חלקיים באזורי פיתוח ועוד. אלף ואחד החלטות, אבל אלה לא החלטות שווי. אלה החלטות שבאות כמניפולציה על השווי הבסיסי. השמאי לא מייצר שווי, הוא מתאר אומדן שווי. אנחנו מצלמים מצב כמו צלם רחוב, אנחנו לא יוצרים אותו. אז נכון שלפעמים זווית הצילום קצת משתנה, אבל האובייקט הוא אותו אובייקט והשמאי נטול פניות".

"בלי צ'יפס ושתייה"

השמאי הממשלתי הוא אחד משלוש רשויות - יחד עם הלשכה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומשרד האוצר - המדווחות על מחירי הנדל"ן ואחראיות לבלבול בציבור נוכח הנתונים הסותרים. איל יצחקי, קודמו בתפקיד, אמר שהלמ"ס צריכה להיות המדווחת היחידה. הסטטיסטיקן הראשי קרא למדד השמאי "ביג מק" - ההשוואה המפורסמת בין מחירי ההמבורגר של מקדונלד'ס ברחבי העולם. אלדרוטי: "אפשר לקרוא לזה מדד ביג מק, ואני לא מתבייש בזה. כל המגבלות של הבדיקה והמתודה מצוינים בדו"ח, המבוסס על דירות ארבעה חדרים ב-16 ערים נבחרות, ונכון שבפתח תקווה רוב הדירות בפלח השוק הזה ישנות. אז את יודעת מה? זה ביג מק, בלי צ'יפס ושתייה".

- בת"א ירדו מחירי דירות 4 חדרים 6% בין הרבעון השני לשלישי. זה משקף את כל פלחי השוק?

"על ת"א שברתי את הראש חצי יום. ברוב העיר אין דירות 4 חדרים, אלא פחות. איפה יש 4 חדרים? בשכונות החדשות שמעבר לירקון, בעיקר בפרויקטים החדשים. הגיוני שפרויקטים חדשים ודירות יקרות יחסית נפגעו ראשונים מההאטה. אם אדגום דירות 2 חדרים, אראה אולי שדרום ת"א פורחת, משום שאנשים ברחו לדירות זולות. יכול להיות שהמספרים היו הפוכים לגמרי".

בלשכתו שבקומה ה-13 בבניין כלל שבמרכז ירושלים, אלדרוטי מספק תובנות על משרד השמאי הממשלתי. "האגף משול לקומביין", אומר אלדרוטי. "הוא קצת מסורבל, גדול, ומתנהל באיטיות. הוא זז לאט אבל במהירות אחידה ובכיוון אחיד - המאכלת חותכת הכל בגובה אחיד. אין איפה ואיפה. אין שמאי עבור, אין שמאי מטעם. יש לחצים, אבל בין גלגלי הקומביין הם נרמסים. אף אחד לא יכול ללחוץ עלי. מי יכול לאיים עליי?".

כמה שווה המדינה?

בראיון חושף אלדרוטי לראשונה כי ישראל תבצע פרויקט ענק להערכת כל הנכסים במדינה. "למדינה יש שווי", אומר אלדרוטי. "אם מחר המדינה יוצאת לכינוס נכסים, כמה ישלמו על קרקעותיה?".

לדבריו, "אנחנו מבצעים כיום עבור משרד האוצר את אומדן שווי קרקעות המדינה הכולל. המדינה, כחלק מחברותה ב-OECD צריכה לפרסם מאזן. התחייבויות יש הרבה, ובנכסים - חלק נכבד מהם הוא נדל"ן.

"טרם בוצע פרויקט כזה, זה אומדן מורכב ומסובך. יש אזורים שונים, שימושים שונים, יעודים שונים. מה שוויו של כביש מהיר? אני מעריך שבסופו של דבר שווי כל הנדל"ן במדינה יסתכם בכמה עשרות מיליארדי שקלים".

- איך זה יתבצע בפועל?

אלדרוטי: "ברור שלא נבדוק כל מטר ודונם ברחבי הארץ. נלך לחיתוך של מספר סגמנטים לפי מיקומים, ייעודים, לפי אינטנסיביות השימוש בקרקע. יהיו לנו כמה חיתוכים ונלך על ערכים כלליים. גם אם נטעה ב-100 או 200 מיליון שקל, לכאן או לכאן, זו עדיין תהיה סטייה מינורית".