מדד גלובס-הומלס: מחריפה הירידה במחירי הדירות

מחירי הדירות שביקשו ופירסמו מוכרים היו ללא כל ספק קטליזטור משמעותי בנסיקת המחירים בישראל בשנים הנוכחיות. הקלות היחסית שבה ניתן היה להריץ מחירים בלוחות האינטרנט השונים, אפילו כשהיה מדובר באתר בתשלום כמו הומלס, הוסיפה לשוק היצע דירות ובתים אדיר שהמוכרים פרסמו בשיטת "מצליח" - אם יצליח טוב, ואם לא יצליח, יישארו לגור בדירה הישנה - במחירים מופרזים בעליל, שהפכו די מהר למחירי השוק, שבו הביקוש גבר על ההיצע בקלות.

כמה דוגמאות: המחיר השנתי הממוצע בלוח הומלס לדירת ארבעה חדרים עלה בין השנים 2007 ל-2010 בשיעור שנע בין 33% בערים אשדוד ואשקלון (905 אלף שקל בממוצע ב-2010, לעומת 682 אלף שקל בשנת 2007) ועד ל-79% בערים בת ים וחולון (1.35 מיליון שקל ב-2010, בהשוואה ל-758 אלף שקל ארבע שנים קודם לכן).

רק שכעת, אפשר לבשר על שינוי מגמה ברור בשנת 2011 אפילו באותם מחירים שמבקשים ומפרסמים המוכרים. מאז חודש מאי, ערב המחאה החברתית ובמקביל לגזירות השונות שנקטה המדינה לצינון שוק המגורים (במאי היה זה בעיקר בנק ישראל שהטיל מספר גזירות שייקרו את המשכנתאות במינוף גבוה), ירדו המחירים המתפרסמים באתר הומלס לדירות ארבעה חדרים ב-12 מתוך 13 האזורים שנבדקו בו.

הירידות החדות ביותר נרשמו בחיפה (12%), בירושלים (9%) ובבאר שבע והדרום (7%), שם גם התבשרנו רק לאחרונה שמלאי הדירות החדשות צמח השנה ב-80%. בשוק הנוכחי, מסתבר, נדרשים המוכרים להתפשר גם במחיר ההתחלתי, בניסיונם להביא בכלל את הקונים אל שולחן המו"מ.

יחד עם זאת, בסיכום שנתי - לאחר ששינוי הכיוון התעצם כאמור רק לקראת הקיץ - לא מעט אזורים עדיין הציגו עליות במחירים המבוקשים. בפתח תקווה עלו המחירים בשנת 2011 ב-7%, בבקעת אונו הם עלו ב-5.5% ובערי החוף הדרומיות, אשדוד-אשקלון, שעלו כאמור "רק" ב-33% עד סוף 2010, הוסיפו השנה עוד 19% וחצו לראשונה רף פסיכולוגי בגובה מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים.

ב-6 אזורים שנבדקו ירדו המחירים בסיכום שנתי (דצמבר 2010 בהשוואה לדצמבר 2011): בירושלים הם צללו ב-13%, בחיפה ירדו המחירים ב-6.5%, בבאר שבע והדרום הם ירדו ב-5%, באזור נתניה ובתל אביב הירידה השנתית הסתכמה ב-1.5% ובערים בת-ים חולון נרשמה 1% ירידה.

בדצמבר עצמו נמשכה המגמה השלילית, אם כי עדיין מדובר בירידות הדרגתיות שאינן מאפיינות בהכרח את כל השוק ואת כל סוגי הדירות. בשלושה אזורים בלבד הירידות בחודש האחרון נרשמו בכל סוגי הדירות - בראשון לציון (ירידות של עד 2.3%), בנס ציונה-רחובות (עד 1.2%) ובאזור השרון (עד 0.7%).

עד 4% תשואה

נראה שרכישת דירה להשקעה ממשיכה לאבד מהאטרקטיביות שלה, לנוכח הציפיות כרגע בקרב הציבור להמשך ירידות מחירים (או לכל הפחות לקיפאון בשוק) ועם תשואה שוטפת ברוטו העולה בדרך כלל רק במעט על 3%.

אחרי גזירות האוצר - ביטול הפטור ממס שבח לדירה שנייה והגדלת התשלום למס רכישה למשקיעים, וכן כוונות הממשלה לבנות פה מלאי של דירות להשכרה, ממשיכות התשואות מהשכרה להיות נמוכות יחסית. גם הצפיות לסגירת הפער בין מחירי המכירה למחירי ההשכרה (מחיר השכירות עלו בשנים האחרונות רק במחצית בהשוואה לשיעור העלייה במחירי המכירה) לא ממש מתגשמות, כשגם מחירי השכירות מציגים סנטימנט שלילי לאורך השבועות והחודשים האחרונים.

התשואות הגבוהות נמדדות עדיין בדירות הקטנות יחסית (שלושה חדרים). במרכז הארץ, בערים הנמצאות ב'מעגל השני' של תל אביב - ראשון לציון, פתח תקוה, נתניה ובת ים-חולון, ניתן להשיג כיום תשואות בגובה 4%.

מתודולוגיה:

להבדיל מהלוחות האינטרנטיים האחרים, אתר הומלס גובה כסף מכל אחד מאלפי המפרסמים בלוח, מה שכמובן מייצר מחיר מתוקנן ביחס לציפיות של כל מוכר פוטנציאלי ומנטרל "טרמפיסטים".

המדד מציג 2 פרמטרים - המחיר המבוקש לדירה והתשואה הממוצעת בכל אזור, בהינתן מחיר השכירות.

חשוב לזכור, שמחיר השכירות הוא ברוטו. חודש ללא שוכר, הוצאה לתחזוקת הנכס, מיסוי (במידה והשכירות גבוהה מכ-4,500 שקל לחודש) ועוד עשויים לגרוע כ-10% בממוצע.

המדד מציג את התשואה לדירה - שקלול של מחירה מול מחיר השכירות. גם בהנחה שיש הטיה במחירים המפורסמים למכירה או להשכרה, הם אמורים להתקזז משמעותית במונה מול המכנה.

 מחיר דירת ארבעה חדרים

 מדדי מחירים ותשואות דצמבר 2011

 מחיר ממוצע לדירת ארבעה חדרים בשנה האחרונה