לא תאמינו: כמה דירות באמת חסרות היום בישראל?

נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו לאחרונה וסוקרים את מפת הנדל"ן של ישראל על פני שלושה עשורים, מעלים תהיות לגבי היקפו האמתי של המחסור בדירות שעליו מדבר כל המשק, ושמייצר כותרות צעקניות ודוחף מהלכים פוליטיים ותכנוניים מגוונים.

נתחיל בנתוני הבנייה: מאז 1995, שנת שיא בבנייה שבה החלו לבנות בארץ 73 אלף דירות, ירדה הכמות עד 30 אלף דירות בשנים 2004 ועד 2007. אלו השנים שכולם תולים בהן את המחסור הנוכחי.

אך, בסך הכול, בין השנים 2001 ועד 2010 נבנו בישראל 333 אלף יחידות דיור, תוך שנוספו באוכלוסיה 356 משקי בית בקירוב. מספר הדירות החסרות, לפיכך, הן 23 אלף ולא 100 אלף או 50 אלף, כפי שחוזרים וטוענים סביבנו. זאת ועוד, המספר שעליו אנחנו מסתמכים, נמסר מנתונים רשמיים ואינו לוקח בחשבון את יחידות הדיור שפוצלו ואת אלה שנבנו בלי היתר - ואשר מוסיפות עוד מספר לא ידוע, אך לא מבוטל בהכרח, לכמות יחידות הדיור הקיימות בפועל.

אם המחסור ביחידות דיור פנויות עצום כמו שטוענים, אפשר היה לצפות שמספר משקי הבית יעבור בהרבה את מספר הדירות למגורים. והנה, בערים הגדולות שבהן יותר מ-100 אלף תושבים, נתוני הלמ"ס מציגים תמונת מצב הפוכה ב-2010. לא רק שאין הבדלים משמעותיים בין מספר הדירות למספר משקי הבית, אלא שברוב הערים מספר הדירות גבוה יותר. הערים היחידות שבהן היו יותר משקי בית מדירות הן אשקלון וחולון, ושם תנופת הבנייה הנוכחית הניכרת תאזן בקלות את המשוואה.

מוציאים משרדים

בתל אביב-יפו מספר משקי הבית הוא 178 אלף, בעוד שמספר הדירות הוא 188 אלף - הפרש של עשרת אלפים, לטובת הדירות. מצב דומה נרשם גם בחיפה: שם מספר משקי הבית הוא 104 אלף ומספר הדירות 114 אלף. בירושלים ונתניה יש 5,000 דירות יותר מממספר משקי בית, בבאר שבע ובני ברק ההפרש עומד הוא 4,000 דירות יותר ממספר משקי הבית ובפתח תקוה יש 2,000 דירות יותר ממספר משקי הבית. גם בבת ים, רמת גן ואשדוד יש יותר דירות מאשר משקי בית (הפרש של אלף דירות) ובערים רחובות וראשון לציון מספר משקי הבית ומספר הדירות זהה. מתוך רשימה של 14 הערים הגדולות בישראל, כאמור, רק באשקלון ובחולון, נרשמה מציאות הפוכה: 36 אלף דירות לעומת 38 משקי בית ו-62 אלף דירות בחולון לעומת 64 אלף משקי בית.

נתונים אלה מסבירים אולי את המהלך שבו נקט שר האוצר במאי 2011, כאשר הכריז על 'תוכנית הפטישים' שבמסגרתה העניק הטבות במס למוכרים דירות להשקעה ודירות המשמשות כמשרדים בערים. אנו מתכוונים לפטור ממס שבח למוכרי הדירות המדוברות וזאת כדי להחזירן למעגל ההיצע. במסיבת העיתונאים שכינס שר האוצר במאי דובר על למעלה מ-50 אלף דירות באזור המרכז שאינן מיועדות למגורים.

צריך גם לזכור שתופעות כמו פיצול דירות ובנייה בלתי חוקית מגדילות את היצע הדירות ואינן נספרות בנתוני הלמ"ס. במקביל, תופעת דירות הרפאים שנרכשות על ידי תושבי חוץ ועומדות ריקות מרבית ימי השנה, גם היא עלולה להשפיע על הסטטיסטיקה.

בונים לאט לאט

במקביל, בעוד שההנחה היא שהתפתחות הטכנולוגיות לבנייה תאיץ את קצב הבנייה, הנתונים מעידים ההיפך.

כך למשל, משך הבנייה של דירות שבנייתן הושלמה ב-2010 עמד על 26 חודשים בממוצע, זאת לעומת 12 חודשים בלבד בשנים 1991-1992. ב-1985 משך הבנייה היה כ-25 חודשים בממוצע. למעשה, מאז 1992 מעידים הנתונים על התארכות משך הבנייה. את הפער הזה מסבירים קבלנים בעליית הסטנדרטים, ובעובדה שהבנייה רק נהיית מורכבת יותר ובטענה השחוקה על מחסור בעובדים. עדיין, ברבע מאה, היינו מצפים שמשך הבנייה יתקצר ולא יתארך.

בשורה התחתונה, אפשר לסכם ולומר שנתוני הלמ"ס מעידים בעיקר על כך שקשה לקבל תמונה מדוייקת לגבי היקף המחסור האמיתי בדירות. זה, ככל הנראה קיים, וראייה לכך הם אולי גם המחירים שנסקו. אבל ייתכן שהוא אינו חמור כפי שיש נטייה להאמין.

דבר אחר שאולי כדאי לתת עליו את הדעת בדרך לצמצום הפער, הם נתוני משך הבנייה שמעידים על כך שבמקום שהתהליך יתקצר - זמן הבנייה רק הולך ומתארך. הוד"לים אומנם עתידים לנפק תוכניות ליחידות דיור רבות אבל מישהו יצטרך גם לבנות אותן.

 מלאי דירות למגורים לצד מספר משקי בית בערים גדולות