תכירו: המס החדש שהולך לייקר לכם את מחירי הדירות

חשבתם שמחירי הדיור קשים מנשוא והארנונה מעיקה? עכשיו הרשויות המקומיות מתיישבות על הכיס שלכם באמצעות גבייה נוספת - תשלום חד פעמי שיגיע לפיתוח השטחים הציבוריים הפתוחים. ההיטל החדש לא מבחין בין תושבי שכונות חדשות - שם הקבלן יישא בתשלום וכנראה יגלגל אותו לדיירים, לבין שכונות קיימות - שם יופתעו הדיירים לקבל דרישה לתשלום בדואר. 12 רשויות מקומיות כבר מאמצות את חוק העזר העירוני החדש, בעוד ש-35 רשויות נוספות הגישו למשרד הפנים בקשה להנהיג החוק בשטחן.

"ביקורת ציבורית"

עד כה התייחסו תחשיבי השטחים הציבוריים הפתוחים (שצ"פ) לתוכניות בניין עיר (תב"עות) עתידיות ולתב"עות חדשות מאושרות. אבל חוות דעת שקיבל משרד הפנים מלשכת היועץ המשפטי לממשלה כבר לפני כשנתיים, שינתה את גישת הגבייה הנהוגה והנחתה את משרד הפנים שלא ליצור הפרדה בין תושבי השכונות הוותיקות לתושבי השכונות החדשות. זאת, באופן שבו תעריף החיוב יכלול את כלל היישוב ולא רק את תושבי השכונות החדשות.

עו"ד הראל גולדברג, ממחלקת ייעוץ וחקיקה בלשכת היועמ"ש, כתב ליועץ המשפטי של משרד הפנים, עו"ד יהודה זמרת, שחיוב תושבי השכונות החדשות בלבד תביא לפגיעה בעקרונות השוויון. "אין ספק שהטלת ההיטל נועדה לשרת אינטרס ציבורי - פיתוח שטחים ציבוריים פתוחים, סוג של תשתית שעד כה לא הוסדר לו מקור מימון יציב וקבוע", נכתב. עם זאת, הוא מציין, "קביעה שלפיה יחויבו כלל תושבי הרשות המקומית בהיטל שצ"פים ייתכן שעשויה להרתיע את הרשויות מלהסדיר נושא חשוב זה נוכח הביקורת הציבורית על המהלך - מצד תושבי המתחמים הקיימים. עם זאת, לא נראה שנימוק זה מצדיק את הפגיעה בשוויון שנוצרת מעצם הטלת ההיטל אך ורק על תושבי בנייה חדשה".

הבעיה היא שגבוהים הסיכויים שתושבי שכונות קיימות כבר שילמו על פיתוח השצ"פ בשלבים מוקדמים יותר, בפורמט אחר, שכן בזמנו לא היה קבוע היטל לעניין. הצרה היא שיהיה להם קשה מאוד להוכיח זאת. הסיבה לכך, לדברי עו"ד מוטי איצקוביץ' ממשרד כץ, גבע איצקוביץ', המתמחה במיסוי מוניציפלי, היא שמעולם לא היו קיימים תשלומים נקודתיים לפיתוח שצ"פ, "הם תמיד נבלעו בתשלום אחד, כמו היטל השבחה ותשלומים מסוג זה".

השתת ההיטל נעשית במסגרת חוק עזר עירוני, שחייב לעבור את אישור משרד הפנים, לאחר אישורו במועצת העירייה. מדיניות משרד הפנים היום היא לאשר השתת היטלי שצ"פ באופן גורף על כל התושבים. לפי המפורט בחוקי העזר העירוניים, היטל השצ"פ נועד למימון הוצאות העירייה בשל הקמת שטחים ציבוריים פתוחים שכונתיים או רובעיים בשטח העירייה (גינות, פארקים, ריאות ירוקות), או קנייתם, בלא זיקה לעלות ההקמה או קנייה של השטחים הפתוחים המשמשים את הנכס המחויב דווקא.

נאור אליהו, מנכ"ל חברת ערך - מיסוי עירוני וניהול נדל"ן, העוסקת בבדיקת חיובי ארנונה והיטלים, מזכיר כי "החיוב בהיטלי שצ"פים הוא חד פעמי ומוטל על בעלי הנכס הרשומים בטאבו ולא על שוכרים, זאת בניגוד לארנונה. הוא נגבה בעת ייזום תוכנית חדשה או כשהעירייה מבצעת פיתוח בקרקע של בעל הנכס".

אם מדובר בבית משותף, תחול חובת ההיטל על כל אחד מהבעלים המשותפים בנכס, לפי חלקם היחסי. חישוב ההיטל ייעשה לפי שטח הקרקע ושטחו של הבניין. סכום היטל השצ"פ הוא הסכום המתקבל ממכפלת שטח הקרקע ושטח הבניין בתעריפי ההיטל, שנקבעו בחוק העזר העירוני הרלוונטי (ראו טבלה).

"ממציאות היטלים"

רשויות שכבר אושר להן חוק עזר עירוני לחיוב היטלי שצ"פ הן אשדוד, רחובות, קרית ביאליק, עפולה, קרית מלאכי, טירת כרמל, גבעת שמואל, באר יעקב, חוף הכרמל, כפר תבור, קדימה-צורן ופרדסיה. לצדן, החלו 35 רשויות מקומיות נוספות בתהליך אישור חוק העזר העירוני בתחומן, כולל עיריות ת"א, פ"ת, נתניה, הוד השרון, בנימינה, אור עקיבא, אור יהודה, ראש העין, קרית אתא ובאר שבע.

"בעבר הרשויות המקומיות היו מטילות את מלוא ההיטלים והיו מקבלות את מלוא ההכנסות. ואילו היום, לפחות חצי מההכנסות עוברות לתאגיד המים והביוב ולא לעיריות, ולכן הן ממציאות או מקבלות היטלים חדשים כדי למלא החסר", אומר איצקוביץ', "זה לא שיש פריחה פתאומית של שטחים ציבוריים פתוחים, ממש לא". גורמים נוספים בענף מציינים כי "הרשויות נמצאות במצוקה תקציבית ולכן הן פונות למקור התקציבי הפוטנציאלי הבא".

איצקוביץ': "יחד עם היטל השצ"פ, סכום ההיטלים במצטבר מגיע לסך של 250-450 שקל לכל מ"ר. פר פרויקט, נניח בשטח ממוצע של 10,000 מ"ר בכל ייעוד שהוא, תשלום ההיטלים על השטח הבנוי יכול לנוע בין 2.5 מיליון ל-4.5 מיליון שקל - תלוי באיזו עיר נמצא הפרויקט. בת"א עדיין לא אישרו חוק עזר עירוני להיטל שצ"פים, אבל ברגע שמשרד הפנים מתחיל לאשר גבייה לתריסר עיריות, אף רשות מקומית לא רוצה להישאר מחוץ לעניינים. כבר היום פרויקט של 10,000 מ"ר בת"א יכול להגיע מבחינת היטלים לכ-4 מיליון שקל".

אז בכמה אחוזים מייקר ההיטל לתושבים את המסים שכבר קיימים? לדברי אליהו, "קשה מאוד לכמת את זה אבל ההערכה שההיטל מייקר את העלויות ב-20% לא תהיה מוגזמת".

לפי איצקוביץ', שיעור ייקור המסים בעקבות היטל השצ"פ "משתנה בין כל רשות ורשות, אבל ההתייקרות יכולה לנוע בין 10%-15%. חשוב ביותר לציין, שהתשתיות האלה פעם מומנו ממקורות פנימיים של הרשויות המקומיות".

איצקוביץ' מציין, כי "בחוק העזר העירוני לא כתוב ספציפית שהדייר הוא שישלם, אבל סביר שהיזם יגלגל את התשלום על לקוח הקצה. ככלל, רשות מקומית אמורה להסתדר עם תקציב הארנונה שלה, שהוא מס. בפועל, הקמת היטלים חדשים מביאה לכך שהארנונה הופכת לתשלום ללא כל תמורה. כלומר, הארנונה אמורה הייתה לכסות כל מיני תשלומים שוטפים של אשפה ומיני שירותים שהעירייה צריכה לתת לתושב וההיטלים שכבר היו קיימים היו אמורים להספיק למימון התשתיות. מובן שהמצאה של היטלים חדשים מביאה לייקור המחייה. השאלה היא אם זה לצורך. זהו למעשה מס עקיף על התושבים. ברור שבסוף הכל מגולגל על הצרכן בדרך כזו או אחרת".

"אין הנאה ישירה"

בהטלת חיוב בגין שצ"פים מתעוררת גם בעייתיות משפטית. "ישנה שאלה גדולה", אומר איצקוביץ', "האם היה נכון ליצור עוד מקור מימוני לתשתית שכבר מומנה ממקורות אחרים? הרי בחוק התכנון והבנייה הקיים, נכתב שהיטל ההשבחה מיועד גם עבור מטלות מסוג שצ"פים. הבעיה השנייה היא אופן הטלת ההיטל - מתעוררת השאלה האם ההיטל מוטל על נישומים ספציפיים או על כלל תושבי העיר. בפועל החיוב הוא לפי הצורה שבה הרשויות מיישמות את חוק העזר העירוני. בגבעת שמואל, למשל, ההיטל מוטל רק על היזמים כרגע. צריכים לוודא שהעירייה אכן מספקת תשתית שצ"פ גובלת או סמוכה לנכס".

בעיה נוספת, כפי שטוען אליהו, הינה ש"הרעיון באגרות ובהיטלים הוא שבהיותך בעל קרקע, אתה משתמש בתשתיות עירוניות - תשתיות, ביוב, כבישים, תאורה וכדומה - כדי להגיע לקרקע שלך. שצ"פ הוא שטח ציבורי פתוח, ואיננו שטח פרטי. זוהי הבעייתיות, משום שמתעוררת עילה לכאורה שעל בסיסה אתה יכול לומר שאתה לא חייב לשלם אגרות והיטלים, בגין אלמנט שהדירה שלך לא נהנית ממנו באופן ישיר. לגבי תושבים בשכונות קיימות, הבעיה היא, כאמור, היכולת להוכיח את תשלום העבר בחלוף השנים".

גינדי: "היטלים שונים ב-210 אלף שקל לדירה"

בזמן שלאזרח הקטן אין ממש כוח להילחם ברשויות, הקבלנים לא מאמצים בקלות את ההיטל החדש. לדברי נשיא התאחדות הקבלנים, ניסים בובליל: "אנחנו רואים כיצד המדינה הולכת ומתנערת מחובותיה כלפי האזרח. כבר היום מהווים המיסים וההיטלים השונים על הענף כשליש ממחיר הדירה. בעקבות ועדת טרכטנברג חל גידול נוסף במיסוי הענף, באמצעות העלאת מס החברות וכעת היטלי השצ"פ, שיהוו עול נוסף על גבם של רוכשי הדירות".

עו"ד מוטי איצקוביץ' מציין, כי "בגבעת שמואל, יזמים שהיו בשלבי בנייה וכבר קיבלו היתרים, קיבלו במהלך הבנייה חיובים נוספים על היטל השצ"פ. חלקם נאלצו לשלם, אבל אלה שלא הסכימו מנהלים ויכוח עם הרשות". עם זאת, מציין נאור אליהו כי "מי שניסה להתנגד להיטלים הפסיד, כולל בביהמ"ש המחוזי. רק ברשויות שלא חוקקו חוק עזר ייעודי לטובת השצ"פים יש עילה טובה מאוד לתקיפת גובה החיוב. הקבלנים הרבה פעמים מפחדים להתמודד עם הרשות, מחשש שזו תעכב להם היתרי בנייה, ולכן משלימים עם גובה האגרות, למרות שחלקו לפעמים לא חוקי".

"המדינה צריכה לסבסד"

חברת גינדי החזקות, שבונה פרויקטים למגורים בקדימה-צורן וברחובות, נתקלה בהיטלי השצ"פים בשתי הערים. בקדימה-צורן, שם בונה החברה את פרויקט "גינדי גרדנס", כבר שילמה החברה את ההיטל, בעוד ברחובות, שם רכשה החברה לאחרונה קרקע בשכונת "רחובות המדע" בעסקת קומבינציה לבניית 98 דירות, טרם קיבלה את החיוב משום שטרם הוחל בשלב ההיתרים.

לפי ניסיונה של גינדי החזקות, היטל השצ"פים מייקר את המחיר ב-5,000-6,000 שקל לדירה, לפני מע"מ. לדברי עו"ד ליטל גינדי-מטלון, מנכ"ל משותף ומבעלי גינדי החזקות, "הערך המוסף של אותם פארקים וריאות ירוקות בשכונות שאנחנו בונים בהן גבוה מאוד, גבוה ממחירו של ההיטל. אלא מה, היום המדיניות הפוליטית והממשלתית של שר השיכון, ראש הממשלה ונגיד בנק ישראל, היא לכוון להפחתה במחירי הנדל"ן על מנת לאפשר לזוגות צעירים לרכוש דירות. לכן, הטלת היטלים נוספים, לא משנה מה שמם - היטל שצ"פ, ביוב, כביש או חינוך, מייקרת בסופו של דבר את מחיר הדירה, ועומדת בסתירה מוחלטת מול אותה המדיניות של הפחתת המחירים, שכולם רוצים לקדם.

"כל אחד מוכן לשלם עוד 6,000 שקל כדי לגור מול פארק, אז דווקא היטל השצ"פ הוא המוצדק מבין ההיטלים. תושבים לא מרגישים את הכבישים, הביוב והמדרכות כמו שהם מרגישים את איכות החיים והפארקים. מכלול ההיטלים שאנחנו נדרשים לשלם היום בפרויקטים נע בין 70 אלף ל-180 אלף שקל ליחידת דיור. אם מוסיפים לכך את המע"מ שהלקוח משלם, הסכומים יכולים להגיע ל-210 אלף שקל תשלום היטלים לדירה אחת. מרכיב הפיתוח בדירה שמחירה 1.4 מיליון שקל, במיקומים שונים, יכול להגיע ל-7%-15% ממחיר הדירה. אם רוצים לעשות משהו ברמה הציבורית, ניתן ליישם סבסוד בהיטלים מטעם המדינה. אותן העיריות צריכות את הכסף כדי להביא איכות חיים לתושביהן. אולי צריך לחשוב על סבסוד ההיטלים באותה תקופה שבה רוצים לסייע לזוגות הצעירים לרכוש דירות, אם המדיניות הממשלתית היום היא להוזיל את מחירי הדיור. מתוך ההיטלים, המדינה צריכה לדעתי לסבסד לפחות חצי".

 שיעורי ההיטל לשטח ציבורי פתוח