רבד הינה חברת נדל"ן מניב, אשר רוכשת נכסים באמצעות הון עצמי וחוב (בדרך כלל מסוג נון-ריקורס), משכירה אותם ונהנית מתזרים המתקבל מדמי השכירות בניכוי הריבית על ההלוואה. באופן זה התשואה על ההון העצמי הינה גבוהה, מכיוון שהיא מורכבת מהתשואה שבה הנכס נרכש בתוספת ההפרש בין ההכנסות להוצאות המימון. להערכתנו, בשווי החברה הנוכחי, פוטנציאל הוספת הערך צפוי להיות כ-20% בשנה.
מלבד פוטנציאל גבוה זה, אנו ממליצים על החברה מהסיבות הבאות: ראשית, רבד נסחרת במכפיל הון נמוך של 0.47, המשקף לדעתנו תרחיש פסימי לירידה של 20% לפחות בשווי נכסי החברה; שנית, מרבית נכסי החברה מושכרים לדיירים בדירוג גבוה ובחוזי שכירות ארוכי טווח; שלישית, פיזור הסיכונים, באמצעות השקעה בנכסים מניבים במספר מדינות ובמגוון שימושים.
כמו כן, כ-79% משווי כלל נכסי רבד מצויים בגרמניה, שווייץ וישראל - מדינות שהכלכלה בהן איתנה. בנוסף, בעת המשבר ניצלה רבד את השפעותיו לשם השבחת נכסיה, ופעלה לרכישת נכסים איכותיים בנקודות זמן ובשווקים שנפגעו חזק מהמשבר (דבנהמס, סולנט, אוריון), לרכישת חוב על נכסיה במחיר הנמוך באופן משמעותי מערך התחייבויותיה הרשום, ואף למימוש נכסים ולמיחזור חוב בהצלחה.
עם זאת, בשנת 2012 על החברה לפרוע כ-40% מסך החוב שלה, שעיקרו מיוחס לשלושה נכסים: סוויסקום, אוניברסיטת ברלין ומון. אנו מעריכים כי החברה תצליח למחזר את החובות, למעט החוב על אוניברסיטת ברלין. בנוסף, נציין כי החברה התקשרה בהסכם למכירת חברת הנכס של אוניברסיטת ברלין (הנכס וההלוואה) ללא תמורה, אך עדיין לא השלימה את המכירה.
אנו סבורים כי בידי החברה הידע והמומחיות הנדרשים על מנת לבצע את העסקאות הטובות ביותר.
אנו מוצאים את ההשקעה בחברת רבד (בשוויה הנוכחי) כהזדמנות להשקיע בפורטפוליו נכסים איכותיים, המניבים תשואה של כ-20%, ומעריכים כי החברה תמשיך לתור אחר נכסים איכותיים בתשואות גבוהות. אנו ממליצים על המניה במחיר יעד של 11.5 שקל - כ-100% מעל מחירה הנוכחי בבורסה.
* הכותב הינו כלכלן באגוד ברוקראז'
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
