הנדל"ן המיוחד של "אזורים"

הנכסים במאזן של פירמה מחולקים לרוב לשניים בהתאם לתקופת מימושם/הפיכתם למזומן: נכסים שיהפכו למזומן בטווח השנה הקרובה נקראים "נכסים שוטפים", וכאלו שיהפכו למזומן בפרק זמן ממושך יותר נקראים "נכסים לא שוטפים".

זו ההגדרה הפרקטית, אבל ההגדרה התיאורטית (המבוססת על התקינה החשבונאית), שיש לה גם דוגמאות בשטח, שונה.

על פי התיאוריה החשבונאית, נכסים שוטפים יהפכו למזומן במשך המחזור התפעולי של הפירמה או על פני שנה - הגבוה מביניהם, ואם המחזור התפעולי של הפירמה עולה על שנה, אז במסגרת הנכסים השוטפים יופיעו נכסים שיהפכו למזומן בטווח גדול משנה.

זה תקף במיוחד לחברות נדל"ן למגורים - החברות האלו מחפשות קרקעות, רוכשות קרקעות, מגישות תב"ע, בונות, משווקות, מוכרות - תהליך שיכול לקחת כמה שנים טובות, ומכאן שהמחזור התפעולי שלהן עולה על שנה, ובמקרים רבים אף מגיע לשלוש שנים.

ויש מצבים שהם גם וגם - חברות שבפעילות מסוימת המחזור התפעולי הוא שנה אחת (המקרה הנפוץ) ובסוג פעילות אחר המחזור התפעולי הוא כמה שנים. מה עושים אז?

חברת אזוריםהיא דוגמה טובה לכך. החברה פועלת בתחום הנדל"ן, בעיקר בבנייה של דירות למגורים, בו מדובר על מחזור תפעולי שעולה על שנה, ובנוסף יש לה פעילות בתחום הנדל"ן המניב ופעילויות נוספות בתחום הנדל"ן שבהם המחזור התפעולי הוא שנה אחת. במצב כזה הנכסים השוטפים יהיו מעורבבים. "

לקבוצה שני מחזורים תפעוליים", מוסבר בביאורים לדוחות. "בהתייחס לעבודות קבלניות, המחזור התפעולי עולה על שנה ויכול להימשך שנתיים עד שלוש שנים; בהתייחס ליתר הפעולות של הקבוצה, המחזור התפעולי הינו שנה.

עקב כך, כוללים הרכוש השוטף וההתחייבויות השוטפות פריטים המיועדים והצפויים להתממש בתוך שתי תקופות המחזור התפעולי הרגיל של הקבוצה, בהתאם לסוגי הפעולות".

תרחישים אבסורדיים

המשמעות היא שבמסגרת הנכסים השוטפים יש 'מישמש' - נכסים מפעילות קבלנית שמיועדים להפוך למזומנים בטווח של שנתיים עד שלוש, לצד נכסים מהפעילויות האחרות שאמורים להפוך למזומנים בטווח של שנה; במסגרת הנכסים הלא שוטפים יש את הנכסים של הפעילות הקבלנית שאמורים להפוך למזומנים בטווח של שלוש שנים ומעלה, לצד נכסים של הפעילויות האחרות שיהפכו למזומנים בטווח של שנה ומעלה.

כלומר, יכולים להיות תרחישים מעט אבסורדיים, שבהם במסגרת הנכסים הלא-שוטפים יהיה נכס שיהפוך למזומן (נניח השקעות למימוש בעוד שנה וחצי) מהר יותר מאשר הנכסים השוטפים (נניח מלאי של תחום הקבלנות עם מחזור תפעולי של שלוש שנים).

וזה לא רק בצד החיובי של המאזן, ההתערבבות של ההתחייבויות מכמה סוגי פעילויות עם מחזור תפעולי שונה, משליכה גם על הצד השלילי (צד ההתחייבויות).

אבל, הבעיה הגדולה בפעילות עם מחזור תפעולי ארוך משנה היא לא בהכללתה עם הפעילויות האחרות, אלא מעצם קיומה. זה פשוט מבלבל, ויעידו על כך אנליסטים לא מעטים שניסו לצוד איגרות חוב מעניינות בשפל של תחילת 2009, והעריכו שלחברות יש יכולת לשרת את החוב בשנה הקרובה, כי הנכסים השוטפים היו גבוהים מהחזר החוב לשנה הקרובה. מה שהם לא לקחו בחשבון זו העובדה הפשוטה שהחוב הוא אכן לשנה הקרובה, אבל הנכסים השוטפים יתממשו למזומנים בטווח של שלוש השנים הקרובות, כלומר הם לא יממנו את החוב האמור. כדי לא להתבלבל צריך לפנות לדוח השנתי, ושם בביאור על המדיניות החשבונאית ניתן למצוא כמה שורות על המחזור התפעולי של החברה.

הכותב הוא מרצה לחשבונאות וניתוח דוחות כספיים. בכל מקרה, אין לראות בכתבות אלה משום עצה ו/או המלצה לרכישה או למכירה של ני"ע. כל הפועל בהסתמך על המאמר ו/או על תוכנו, אחראי באופן בלעדי לכל נזק ו/או הפסד שייגרם לו