השיבה לאמריקה: משקיעים בנדל"ן בארה"ב, וגם בברזיל

הנדל"ן המניב בארה"ב זוכה מחדש להבעת אמון גורפת מצד המשקיעים הגלובליים; 59% מהם חושבים כעת שזה השוק היציב והבטוח ביותר בעולם. כך מגלה הסקר השנתי שמפרסמת התאחדות משקיעי הנדל"ן הזרים (AFIRE) מזה עשרים שנה ברציפות. הגוף מאגד כ-200 משקיעים מ-21 מדינות ברחבי העולם, אשר מחזיקים יחד נדל"ן בשווי 874 מיליארד דולר (40% מהנפח בארה"ב).

בכך חוזר האמון בשוק זה לרמתו בשנת 2006, לפני שפרץ המשבר הכלכלי. מדובר בתפנית מרשימה: בסקרים שנעשו בשנים 2009 ו-2010 רק 40% סברו שארה"ב היא שוק נדל"ן בטוח. למקום השני הגיעה השנה קנדה השכנה, עם 16%, כפי שקיבלה ב-2010. אך די היה בכך כדי לדחוק את גרמניה, הנציגה היחידה של יבשת אירופה בצמרת השווקים הבטוחים, שהגיעה כעת למקום השלישי בסקר, עם 10%, לעומת 20% שהאמינו במדינה הגדולה שבמערב אירופה בסקר הקודם.

כשנשאלו המשקיעים אילו "חדשות טובות" יניעו אותם להגדיל את השקעתם בשוק האמריקני, 66% השיבו שיהיה זה שיפור בנתוני הבסיס של שוק הנדל"ן ו-60% ענו כי הם מחכים ל"חדשות טובות" בנתוני הכלכלה הרחבה. זה המקום לציין שירידת שיעור האבטלה - נתון המאקרו אולי החשוב ביותר לשוק הנדל"ן, ל-8.5% בדצמבר, היא העדות הכי רצינית עד כה למומנטום חיובי בכלכלה הגדולה בעולם.

עוד גורם שיזניק את ההשקעות על פי הסקר היא רפורמה בחוק מיסוי עסקאות נדל"ן של משקיעים זרים, FIRPTA. מאחורי הקיצור שובר השיניים מסתתרת מלכודת מס שנטמנה בזמנו ליפנים, ותופסת כיום גם לא מעט ישראלים, שלא בהכרח מודעים להשלכות המיסוי (ראו תיבה). מעניין שרק 16% מייחסים חשיבות של ממש לשאלת השבת הדירוג המושלם ("AAA") לחוב של ממשלת ארה"ב.

דיור מוגן

מאז 2008 שוק מקבצי דיור להשכרה נתפס כענף המועדף על המשקיעים וגם שנת 2011 לא יוצאת דופן. הישראלים זיהו את הפוטנציאל בענף מספר 1 בשוק מספר 1. רשימה חלקית תכלול את חברת הביטוח הראל, גאיה נדל"ן וגם את החברה הבת של אלקו החזקות, ELR. האחרונה השקיעה שם 200 מיליון דולר הון עצמי (חלק החברה 50%) ומחזיקה ב-12 אלף יחידות דיור.

אבי ישראלי, סמנכ"ל פיתוח עסקי באלקו החזקות, טוען שהתשואות בענף נעות בטווח 6% עד 7%, ובשנים 2009 ו-2010 הן היו אפילו גבוהות יותר.

מעניין לציין שרכיב המקבצים בתיק הממוצע של המשקיע הגלובלי תופס 26% משווי התיק בארה"ב, לעומת 19% מחוצה לה. זה כנראה בא על חשבון ההשקעה במרכזי מסחר - 20% בארה"ב, לעומת נתח של 25% בעולם.

3 אמריקניות בצמרת

ארה"ב נתפסת כאלטרנטיבה הבטוחה, אבל היא אינה כאותו פק"מ דל סיכון ודל תשואה. 42% עדיין חושבים שזהו השוק שבו יש הסיכוי הטוב ביותר להרוויח מעלייה במחיר הנכסים, לעומת 65% בשנה שעברה. ובאמת לא ברור אם מחירי סוף העונה שאפיינו את המשבר עדיין בתוקף; כך למשל, מדד NCREIF לתשואת נכסים מניבים עלה ב-11% עד ספטמבר 2011, וצפוי לסגור את השנה עם 12.5% גידול.

אבל כדאי כנראה להתחיל לשנן גם מונחי נדל"ן בפורטוגזית; ברזיל, הכלכלה השישית בגודלה בעולם, הגיעה למקום השני, בזכות 18% שסבורים שהיא, ולא ארה"ב, האופציה הכי טובה לקפיצת מחירים, לעומת 5% שחשבו כך בשנה שעברה. הנחשול הברזילאי דחק את סין למקום השלישי עם 10% מהקולות, כנראה שלא קל לנבא רווח לגבי שוק שרבים מצמידים לו את התואר בועה.

כאשר התבקשו הנשאלים לציין שש מדינות "מתעוררות" בהן יבצעו השקעות חדשות ב-2012 תפסה ברזיל את המקום הראשון עם 20% מהקולות, כמו בסקר הקודם. למקום השני הגיעה סין שרק לפני שנתיים קיבלה 25% מהקולות, ואילו בסקר זה 15% בלבד. הודו עברה למקום הרביעי לאחר שאיבדה בפער קטן את המקום השלישי לטורקיה, שבה כמעט 10% מתכננים להשקיע השנה. במקומות החמישי והשישי ויטנאם ומקסיקו. ובמקום השביעי הפדרציה הרוסית עם כמעט 5% מהקולות, זינוק משמעותי מהשנה שעברה וחזרה לרמה של לפני שנתיים.

בצמרת הערים האטרקטיביות יש שלוש נציגות אמריקניות; במקום הראשון שוב ניו-יורק עם 25% מהקולות, וושינגטון שלישית עם 10% וסאן פרנסיסקו שעעברה את פריז וכבשה את המקום החמישי עם 5%. במקום השני עם 20% מהקולות ניצבת לונדון שעלתה מקום אחד והתחלפה עם וושינגטון.

אבל את השם החם תפגשו במקום הרביעי, אליו העפילה סן-פאולו. העיר הגדולה בברזיל עשתה בתוך שנה דרך ארוכה מהמקום ה-26.

הכסף עדיין במערב

הסקר מבטא רצון ברור של המשקיעים הגלובליים לגוון את התיק ולבדוק מקומות חדשים ב-2012 הבאה עלינו לטובה. ועדיין ניתוח של התיק הממוצע מגלה שנכון לעכשיו את הכסף הם מעדיפים לשים במערב: ארה"ב תופסת כמעט 50% מסך ההשקעה, מערב אירופה בערך 20% (ירידה די חדה מ-2009) ובריטניה וקנדה שמרו על יציבות עם 7% או 8% בכל אחת.

מה שאומר שיתר השווקים, ובראשם מדינות BRIC: ברזיל, רוסיה, הודו וסין, עדיין מקבלים סכומים מוחלטים די קטנים. אם כי צריך לזכור שהנכסים שם זולים יותר, דבר שמטה כלפי מטה את היקף ההשקעות. "אין שום סיכוי שבעתיד הנראה לעין ברזיל תעבור את ארה"ב בנפח ההשקעות, אבל היא בהחלט נתפסת כמקום בטוח יותר עם סיכוי לרווחי הון ותשואות גבוהות," אמר מנכ"ל ההתאחדות לגבי הממצא הכי מפתיע שעלה מסקר 2012-2011.

הדוד סם לא פראייר: "המס היפני" דופק את המשקיעים

חוק מיסוי עסקאות נדל"ן של משקיעים זרים (FIRPTA) נחקק כתגובה להשתלטות היפנית על נכסים אמריקניים בשנות השמונים. החל משנת 1980 נקבע שהפטור ממס שבח (מס על רווחי הון) שניתן לזרים לא יחול על נדל"ן. לכן, זר שמוכר נכס יהיה חייב במיסוי ככל תושב ארה"ב; אם הוא אדם פרטי שיעור המס הוא 15% מהרווח בעת המכירה, ואם הוא תאגיד - 34%.

לתשומת ליבם של ישראלים רבים שחושבים על בית באמריקה - "החוק לא חל אם מחיר המכירה של הנכס נמוך מ-300 אלף דולר, אבל הוא מחושב מהדולר הראשון אם מחירו גבוה יותר", מסביר עו"ד מונטי סילבר שעבד בעבר במס ההכנסה האמריקני (IRS) ועוסק מזה 17 שנה בתחום מיסוי אמריקני ומקרקעין. המשקיעים הזרים מנסים כבר שנים לתקן את החוק, אבל סילבר לא אופטימי: "זה שכואב לישראלים זו בעיה שלנו, לא שלהם. למה שדווקא עכשיו הם יוותרו על מיסוי הון זר?".

"מס עיזבון דרקוני"

המס רלבנטי גם למשקיע מוסדי. "חברות הביטוח נהנות בארץ מפטור ממס רווחי הון מנדל"ן בגלל שמדובר בכספי עמיתים", מסביר סילבר. "לכן, כל שקל מס שבח שמשולם בארה"ב הוא כסף שיורד לטמיון וסיבה לא להשקיע באמריקה. יש עסקה שנראית מצוינת, אבל אחרי 34% מס עלולה להפוך ללא כדאית".

עד שתשונה החקיקה - אם בכלל - יש פתרונות לא אופטימליים להשקעה בנדל"ן אמריקני. הראשון הוא להשקיע בקרן REIT אמריקנית, והשני, והנפוץ הרבה יותר, הוא לקנות נכס באמצעות שילוב הון עצמי והלוואת בעלים. זאת, משום ששיעור המס על הריבית מאותה הלוואה נמוך יחסית, מה שעשוי לאפשר להיפרד מפחות כסף בעת מימוש הנכס (ראו תרשים).

כדאי להתייחס גם למס עיזבון; על אדם פרטי שקונה בית יחול מס עיזבון בשיעור 35%, אם שווי הנכס גבוה מ-60 אלף דולר. לדוגמא, עבור בית שנקנה ב-100 אלף דולר ובעת מות בעליו עומד ערכו על 200 אלף דולר, תגבה ממשלת ארה"ב 49 אלף דולר (35% מההפרש בגובה 140 אלף דולר). "זה חוק דרקוני כי הוא נגזר משווי הנכס מבלי שהייתה כלל מכירה", מסכם סילבר.

 תכנון מס לשיפור רווח מנדלן בארהב

 סקר השקעות נדלן