מחפשים השקעות נדל"ן? "שחקן גלובלי חייב לבקר בברזיל"

במרחק 16 שעות טיסה מכאן נמצאת ברזיל - שוק שמשקיעים גלובליים סימנו כהזדמנות המבטיחה והמפתיעה משהו של 2012.

"אותנו זה לא מפתיע, אנחנו שם כבר מ-2008. כמובן שהנתון הזה לא טוב לנו, כי זה אומר שייכנסו עוד מתחרים. אבל זה בסדר, בעולם העסקים אתה בדרך כלל לא החכם היחיד", אומר בחיוך רוני סופר, מנכ"ל גזית גלוב. עם נכסים בשווי חצי מיליארד שקל, החברה היא אולי השחקנית הישראלית הכי משמעותית במגרש הדרום-אמריקני. בשלב זה תורמת ברזיל לרווח התפעולי הנקי של החברה, שבשליטת חיים כצמן ודורי סגל, אחוז אחד בלבד, לעומת 59% שמניבים השווקים בצפון היבשת.

- מה מייחד את הנדל"ן המניב בברזיל?

"עם יותר מ-190 מיליון בני-אדם השוק אינו עשוי מקשה אחת. אבל ניתן להגיד שההיצע של נכסים איכותיים מהסוג שלנו (מרכזים מסחריים) די מוגבל, ובחלק מהמקומות צריך לבנות נכסים או לשפץ קיימים. גם היחס בין שטחי קמעונאות לנפש נמוך במיוחד ושיעור הקמעונאות המודרנית מסך השטח מאוד נמוך. זה מצב רווח במדינות מתפתחות.

"אנחנו נמשכים בעיקר לדרום המדינה, לערים הגדולות שיש בהן כמה מיליוני תושבים. זה עשוי להפתיע, אבל בערים מרכזיות נדיר למצוא אדמות לפיתוח. בערי ברזיל המרכזיות, כמו למשל סן-פאולו, יותר קשה להשיג קרקע פנויה לפיתוח מאשר במנהטן, וגם הצפיפות בה גבוהה יותר".

- מה לגבי מימון?

"עד כה מימנו את הפעילות ללא הון זר, אין לנו צורך בהיקף הפעילות הנוכחי. כשנגדל נהיה יצירתיים ונחפש דרכים נוספות. באופן כללי, שוק המימון לטווח ארוך במדינה טרם התפתח אם כי המדינה מנסה לעזור בכך".

- מארבע מדינות ה-BRIC (ברזיל, רוסיה, הודו וסין), למה דווקא ברזיל?

"יש בברזיל התפתחות יפה מאוד של מעמד הביניים שקלט בחמש שנים מעל ל-20 מיליון נפש. זה בהחלט משהו שתומך בביזנס שלנו. כמובן שיש גם בעיות, חוץ מעניין המימון, קשה לעשות עסקים בגלל הבירוקרטיה וסביבה עסקית ששונה בהרבה מובנים מזו שמוכרת ממדינות מפותחות.

"בחנו את המצב בהודו בשנים 2007 ו-2008, ומצאנו שיש שם הרבה חסמים בירוקרטיים שנועדו למנוע כניסה של ענקי קמעונאות בינלאומיים ולגונן על המקומיים. למעשה, לא יכולת לקנות נכסים מניבים בצורה פשוטה כמו במערב מסיבות משפטיות וכדומה, אלא רק נכסים בפיתוח. גם לא הרגשנו בנוח עם הסביבה העסקית ומחירי הקרקעות. בסוף החלטנו שברזיל יותר מעניינת אותנו מבחינת הפוטנציאל, ובדיעבד אני לא חושב שפספסנו בהודו הזדמנויות עסקיות".

- אתם אנשי הנדל"ן הישראלים הכי גדולים שם?

"צריך להשוות תפוחים לתפוחים. אנחנו פחות מסתכלים על השחקנים הישראלים ויותר על המתחרים שלנו בכל שוק. אנחנו חברה גלובלית שמתחרה עם החברות המקומיות בכל מדינה. בקנדה אני בודק את עצמי מול חמשת השחקנים הגדולים בתחום, וכך בארה"ב ובסקנדינביות".

- למרחק מישראל יש משמעות?

"אי אפשר באמת לנהל נדל"ן בשלט רחוק ולאורך השנים הקפדנו שבכל מדינת פעילות תהיה הנהלה מקומית שתכיר את התרבות ותעזור לנו ללמוד את כללי המשחק. גם בברזיל יש לנו 13 עובדים. הפעילות היא בעיקר דרך המשרד במיאמי, שהוא הזרוע הארוכה שלנו. זמן הטיסה ממיאמי זה כמה שעות בודדות, ולסן פאולו 8 פלוס שעות".

- חמש שנים מהיום, גזית עמוק בברזיל?

"כל מי שהוא משקיע גלובלי לא יכול שלא לבקר, להסתכל ולפחות לבדוק את ברזיל. זו מדינה צומחת ויש כאן מספיק משטח עבודה עבורנו. תזכור שגם בארה"ב התחלנו עם נכס בודד. השאיפה היא לבנות פלטפורמה ונוכחות באזור, בדומה לזו שיש לנו בפלטפורמות הוותיקות - ארה"ב וקנדה. כרגע יש לנו ארבעה נכסים, רובם בסאן פאולו - שלושה שרכשנו, ואחד שבנינו - אבל נבנה מאסה קריטית שהיא דבר חשוב מאוד בנדל"ן מניב. זו הדרך למשוך את המנהלים הכי טובים ואת השוכרים הכי טובים".