גינדי: "הדירות יצנחו כשלא יעמדו במשכנתא - וזה לא יקרה"

"הוכחנו שאנחנו מסוגלים לקטוף את הפירות של כל מה שעשינו עד עכשיו", אומר רו"ח אבי גינדי, מבעלי גינדי החזקות, בעקבות הצלחת מבצע מכירת 100 דירות בפרויקט 'מגדלי הלאום' בראשון לציון - במחיר 2 מיליון שקל בממוצע לדירה. "כמות כזו של דירות היום זה כמו 2,000 דירות בחודשי השיא. הצענו הנחה בגובה 18% רק בגלל שמכרנו 100 דירות בבת אחת. החישוב היה להמיר את עלות השיווק, הפרסום והמימון, בהוזלה משמעותית שהגיעה ללקוח. במקביל, ויתרנו על חלק מהרווח".

מחנק אשראי

גינדי חוזר על טענת היזמים שהבעיה המרכזית כעת היא מימון - או נכון יותר, העדרו. קבלנים רוצים לקנות קרקעות, אבל יודעים שלא יקבלו מימון. "לחברות גדולות וחזקות עדיין נותנים כסף אבל דורשים עוד הון עצמי ובריביות גבוהות יותר. ובכלל, ל-90% מהחברות בענף הבנקים לא מאשרים מימון. זה לא הבנקים, הם רוצים לממן, זה המפקח על הבנקים שסגר את הברז. יש קבלן גדול שזכה לאחרונה במכרז ופנה אלינו שניכנס לנעליו, כי הבין שהבנק מסרב לתת לו מימון. מחיר הקרקע יורד לא בגלל שאין ביקוש, אלא רק בגלל שאין מימון. אף אחד לא מפחד שלא יוכל למכור היום. יש מי שיקנה".

- המצב שינה את המדיניות העסקית שלכם?

"אנחנו זהירים יותר. אם פעם היינו הולכים על פרויקטים גדולים - 500-600 יחידות דיור, היום אנחנו מחפשים פרויקטים סולידיים יותר, 300 יחידות מקסימום. לא נלך על עסקאות במחירי קרקע של לפני שנה. מחירי הקרקע יורדים עכשיו, אבל רק בקרקעות המינהל. בקרקעות פרטיות המצב שונה. אין ירידה".

- מה עם ההקלות שנועדו לדרבן מוכרי קרקע פרטית?

"ההקלה הזו לא מורגשת. בעלי הקרקעות יודעים שאם ירצו למכור עכשיו, יצטרכו להוריד 20% מהמחיר שרצו לקבל לפני שנה. זה לא שווה להם, ובגלל זה כמעט ואין עסקאות. רק מי שמאוד לחוץ מוכר, והרוב לא לחוצים. הם קיבלו את הקרקע בירושה ואין להם מה למהר. בעלי הקרקעות מתאהבים במחיר. מספיק ששמעו פעם אחת שמישהו חשב להציע 20 מיליון, גם אם לא הייתה בכלל הצעה קונקרטית, הם לא יירדו מתחת לסכום הזה. הם מחכים.

- הבנקים קשים היום גם עם רוכשי הדירות.

"ההוראה שקובעת 40% הון עצמי זו מגבלה בריאה. לא רק לענף, אלא לכל המשק. אם מחר יהיה משבר אמיתי בישראל, זה יקרה רק בגלל הנדל"ן. אם המחירים יירדו בצורה דרסטית, זה יקרה בגלל שאנשים לא יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא. הם יאבדו את ההון העצמי והבנקים יתקעו עם מלאי דירות, שאותן יצטרכו למכור ב-40% פחות. בזכות המפקח על הבנקים, כאן זה לא יקרה. השמרנות נכונה. מי שאין לו כסף צריך לחכות שהמצב ישתפר".

- לחכות למה בדיוק?

"שהמצב הגלובלי ישתפר, להתייצבות המחירים, אולי הרגולטור יתערב לטובת הרוכשים בדיור בר-השגה, הקלות במיסוי. לדעתי, לא מדובר ביותר משנה עד שהדברים יתבהרו ובסופו של דבר העסק יחזור לעצמו".

את כישלון המכרז לדיור בר השגה בשכונת שפירא בת"א, אליו ניגשה גינדי לפני מספר חודשים, הוא מסביר בעיוורון העירייה: "היינו היחידים שניגשו והיא פסלה את המכרז בגלל שלא הצענו מספיק כסף. יותר כסף היה נופל על הלקוח הסופי, ובעירייה לא הבינו זאת. זו הייתה הזדמנות שלנו לחדור לתחום ולדעתי העירייה עשתה טעות. הם היו לומדים הרבה משיתוף פעולה איתנו".

"אף יזם עוד לא נהנה מההטבה שהבטיחו"

בסוף 2010 הוצעה ליזמים שזכו במכרזי מינהל שכללו 50 יחידות דיור ומעלה בבנייה רוויה, הטבה בגובה החזר כספי בסך 15% מהמחיר ששילמו על הקרקע, ובלבד שיסיימו את הבנייה תוך 30 חודשים או פחות, ויימכרו את הדירות. "זו הטבה ריקה מתוכן", אומר אבי גינדי. "מה אם העיריות מקשות בהיתרים? ומה אם מדובר בפרויקט מורכב? אנחנו לא סופרמנים. עד היום לא שמעתי על אף אחד שנהנה מההטבה שהבטיחו וקיבל את ההחזר".

גינדי טוען שלבנות 50 יחידות דיור ב-30 חודשים, "זו פיקציה", בבנייה המקובלת שבה רוצים חניון תת קרקעי, מפרט גבוה וכדומה. "לקבל בזמן כזה טופס 4 זה יעד לא ריאלי. אנחנו בכלל לא לוקחים את זה בחשבון. מי שמתמחר את הדירות לפי ההטבה הזו, עושה שיקול מוטעה והוא עוד עלול להפסיד בגלל זה כסף". את הכסף המדובר אגב, מעביר היזם למינהל בתור ערבות בנקאית, ולא מדובר בכסף שנשאר אצלו. אם יזם יצליח לעמוד בלוח הזמנים, הסכום יוחזר לו, אבל אז, רוב הדירות כבר נמכרו והבניין כבר גמור מה שיוסיף לרווח היזמי של הקבלן ולא יגרום להפחתה במחיר".