"לא כל חברות הנדל"ן בקריסה - אבל זה יקרה לכמה מהן"

כשרואה החשבון אייל הנדלר, שותף במשרד דלויט בריטמן, החליט לפני כחמש שנים לעזוב את המקצוע לטובת תפקיד מנכ"ל חברת הנדל"ן ב. יאיר, הורמו הרבה גבות. החיבור בין הנדלר למנכ"ל ומבעלי השליטה, יאיר ביטון, שבעבר שיתף פעולה בעסקים עם גבי בן-הרוש, מי שהוגדר על ידי המשטרה כראש הכנופיה הירושלמית בפרשת הבנק למסחר - לא היה מובן מאליו. "התפלאו", מודה הנדלר, "מה האשכנזי הלבן הולך לחברה של מזרחים. אני חצי מזרחי ואין לי בעיה מנטאלית לעבוד עם כל אחד מהקטגוריות האלה. יאיר ביטון הוא יזם מוכשר ומדהים שהקים חברה מאפס והביא אותה למצבה היום. מדי פעם הוא נעזר באנשים, למשל כמוני, ואני שמח על ההזדמנות".

באחרונה, אחרי חמש שנים שבהן שימש כמנכ"ל החברה והעביר אותה בים הקשיים אל חוף מבטחים, הוא יוצא בגיל 50 לעצמאות בתחום הנדל"ן, תוך ניסיון למנף את מה שלמד על בשרו - סיוע לחברות נדל"ן בקשיים, בין היתר באמצעות לקיחת פוזיציה בחברה וגיוס משקיעים נוספים.

הנדלר: "יש הרבה מאוד חברות נדל"ן ואחרות, שנקלעו להסדר ודחיית פירעון אג"ח; יש כאלה שעושים תספורות ויש חברות שבהן בעלי האג"ח ונציגיהם מסלקים את ההנהלה הקיימת ותופסים בעלות. בגלל מחנק האשראי, אם יגיע כסף חיצוני לחברה בקשיים, לא משנה באיזה שלב, הכסף יכול לעזור גם לחברה, גם לבעלים, גם למחזיקי האג"ח וגם למשקיעים שיבואו".

- חברות הנדל"ן נמצאות היום על סף קריסה?

"זה עוד לא קרה באופן מלא, אבל להערכתי זה עומד לקרות בכמה חברות. בחצי השנה האחרונה אנו חווים את המשבר השני, שהמאפיינים שלו יותר קשים מזה של 2008. אנחנו כבר רואים לנגד עינינו עשרות חברות שנקלעו לקשיי תזרים, בין כאלה שהשקיעו במדינות PIIGS (פורטוגל, איטליה, אירלנד, יוון וספרד) ובין באירופה המערבית. הבנקים האירופיים סוגרים אשראי למיזמי נדל"ן, לא נותנים ארכה להלוואות ומכניסים יזמים למצוקה. זה חוזר לשוק הישראלי ויזמים נתקעים. להערכתי, זה ימשיך עד סוף שנה הבאה, ואז תהיה התאוששות כלכלית גם באירופה וגם בישראל".

הצפופה בעולם

הנדלר שואף לעסוק גם בהתחדשות עירונית. הוא מגבה את הכיוון החדש שהוא מבקש ללכת בו בנימוקים: "ישראל תהיה המדינה המערבית הצפופה ביותר בעולם. בפועל, המדינה לא משווקת קרקעות, יש כאוס מוחלט ודברים נתקעים בוועדות. בניית שכונה חדשה דורשת השקעה תשתיתית גדולה, והרבה פעמים פוגעים בנוף. לפי לשכת השמאים, בערים הקיימות יש פוטנציאל לעוד 300 אלף יחידות דיור. בכל מרכזי הערים הוותיקות זה יפתור את הבעיה".

הנדלר מעורב כעת במיזמי פינוי-בינוי - ברמת גן, הרצליה, גבעת שמואל, קריית אונו, חדרה. כמעט בניגוד גמור, הוא שולח ידו גם במיזמי בוטיק, ולנגד עיניו עומד פרויקט הבוטיק של ב. יאיר, ברחוב אונטוקולסקי בתל-אביב - 9 קומות, בתיכנון אדריכל הצמרת, גידי בר-אורין, בסגנון הבאוהאוס.

המחירים במיזמי הבוטיק שלו, הוא אומר, "לא יעברו את שני מיליון השקלים. זה גם קשור למידת החזירות של היזם. אני לא חזיר. אני אסתפק ברווח נאה. אני מאמין בפרויקטים שבמוצר הכי טוב ובמחיר ראוי. לכן אני פעיל גם בקבוצות רכישה. הן טובות, ומסייע לשיווק קרקעות וליזמים".

- איך אתה מסביר את גוויעת קבוצות הרכישה?

"הקבוצות לא מתו. מי שמת הן אלו שפעלו לא נכון. המודל הנכון הוא קבוצות שפעלו לא רק בארגון אלא התחייבו לנהל את הקבוצה עד קבלת מפתח, תמורת דמי ניהול סבירים ולא חזיריים. זה המודל הנכון".

"ליבו את השמועות"

סמוך לכניסתו לתפקיד המנכ"ל, בינואר 2007, זכתה ב. יאיר בקרקע בשלושה מתחמים של משרד החוץ בירושלים, אותם רכשה תמורת 470 מיליון שקל. זה היה קצת "מעל הפופיק" עבור החברה, ואם לא די בכך, באותו זמן פחות או יותר קרסה חפציבה, שכמו ב. יאיר גם היא משפחתית-ירושלמית. הנדלר: "ברגע שחפציבה קרסה, החלו השמועות, והרבה ליבו אותן. ניסינו לצאת מזה אבל זה היה כמו אובססיה, הייתה ממש חרושת שמועות נגד החברה".

כל אלה, יחד עם השקעות במספר רב מדי של פרויקטים, הנפקת אג"ח בהיקף יותר מ-400 מיליון שקל בשנות הגאות והתרחבות בחו"ל במדינות עתירות סיכון כמו צ'כיה והונגריה ערב המשבר הכלכלי הגלובאלי, הביאו את ב. יאיר אל עברי פי פחת.

בשיא הקשיים, הגה הנדלר רעיון: מי שירכוש פנטהאוז במשכנות האומה, יקבל דירה חינם בפרויקט שהם מקימים בפראג. "עד כמה שאני זוכר, אף אחד לא מימש את זה. אבל הגימיק יצר תנועה במשרדי המכירות". הנדלר ניסה לגייס משקיעים ללא הצלחה, ובסופו של דבר, מכרה החברה חלק מהפרויקט לשלוש קבוצות רכישה, וכך הצליחה להנזיל את עצמה. הנדלר עצר חלק מההשקעות שהיו על השולחן ובד בבד הוביל קיצוץ בשכר ההנהלה.

לדירקטוריון הוא משך את רו"ח דורון שורר, לשעבר המפקח על הביטוח, ורו"ח עופר אורליצקי, שותף בפירמת רוה"ח ליאון אורליצקי. שניהם שימשו כדח"צים, ובסיועם הוכנה תוכנית שיקום מקיפה. החברה עלתה על הפסים הנכונים, והצליחה לעמוד לפי שעה בכל התחייבויותיה בלי שום תספורות. את 2010 סגרה עם 30 מיליון שקל רווח, אולם דיווחה על 6 מיליון שקל הפסד בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2011. הנדלר: "קשה מאוד למדוד רווחים בחברות נדל"ן. התמונה עד כמה שאני זוכר, נכון למועד עזיבתי, טובה".

בשוק ההון אומרים כי אין תקדים לקפיצה כזו - מהמצב הקטסטרופלי למצב הנוכחי. ואכן, ב. יאיר גמלה להנדלר: 70 אלף שקל משכורת, מכונית בשווי 300 אלף שקל, מענק בגובה 2 מיליון, ואופציות בשווי 3 מיליון. החוזה היה לשנתיים, ולכן הפלא כשמספר חודשים לאחר מכן יצאה הודעה על סיום תפקידו.

- מה קרה?

"אני לא מעוניין להיכנס לזה".

- שכשחתמת על החוזה התכוונת להישאר לזמן ממושך יותר.

"כשאני חותם על חוזה אני מתכוון לקיים אותו".

- אתה מודע לכך שהם מסתובבים בשטח ואומרים שלא היית טוב.

"אני מאחל להם רק הצלחה ורק דברים טובים. למדתי הרבה בחברה גם על נדל"ן וגם על ניהול חברות".

בכל מקרה, הסכנה עדיין לא חלפה. אגרות החוב של החברה ירדו אמנם מתשואות כמעט תלת ספרתיות לתשואות סבירות יחסית - 6%-13%, אולם מצב המניה מסרב להתאושש. כשנכנס הנדלר לחברה נסחרה מניית ב. יאיר במחיר של 41 שקל, לעומת מחיר של 18.5 שקל - שמשקף לחברה שווי של מעט יותר מ-100 מיליון שקל - השבוע.

- אולי לא מתאים לב. יאיר להיות חברה ציבורית?

"אי אפשר להגיד שחברה לא מתאימה לבורסה, בגלל בעיה נקודתית. לדעתי כל חברה מתאימה לבורסה - גם בקבוק אני יכול להנפיק. קמפיין השכר (ראה מסגרת) הוא משהו נקודתי ועלה על גדותיו מעל ומעבר לאנרגיות, במקום להתעסק עם הבעיה הכלכלית".

את ההתרחבות למזרח אירופה קיבלו חלק מהדירקטורים בהסתייגות. היו שסברו שלא נכון להשקיע במקומות שכבר התבררו כמסוכנים.

"קמפיין השכר": 250 אלף שקל לחודש

המשקיע החרדי מרדכי אלבוים, המשווק מכשירי מירס במגזר החרדי, מנהל כבר כמה שנים מלחמת חורמה בשכר בעלי החברה. יתכן שפרשה זו יכול להסביר במידת מה את סיום תפקידו של הנדלר: אלבוים, שהגיע עד החזקה ב-10% מב. יאיר (וכבר ירד ל-5%), תקף את היו"ר, יאיר ביטון, ואת אחיו, מנהל העסקים יוסף ביטון, בגין שכרם: 250 אלף שקל בחודש, פלוס בונוסים בסך מיליוני שקלים, זאת זמן קצר אחרי שהחברה נחלצה בעור שיניה מהמשבר. במהלך נגדי, נקטה החברה בצעד מהפכני למדי: הגדרת אלבוים כבעל עניין אישי, כדי לנטרל את כוח ההצבעה שלו. רשות ני"ע דחתה זאת והם נשלחו לגיבוש פשרה בבוררות.

למרות הכישלון הזה התעקש ביטון שלא לרדת בשכר, מה שהיה לצנינים בעיני חלק מהדירקטורים: בדצמבר 2010 הודיעו הדח"צים שורר ואורליצקי על התפטרותם.

- אולי צודק, אלבוים. אפשר להיות יותר צנועים.

"צריך להתחשב יותר בדעתם של בעלי מניות המיעוט, ואם השכר גבוה מדי - לשלם את חלקו כדיבידנד. מצד שני, אסור לא לאשר שכר לבעלי שליטה כפי שעושה אלבוים. אני חושב שהריב שלו מוגזם".

- ההתעקשות של יאיר ביטון על שכרו לא גרמה נזק?

"לא. החברה ממשיכה לעבוד, ויאיר היחיד ש'אוכל אותה', כי לא קיבל שכר במשך תקופה ארוכה ולמעשה אולי נגרם לו עוול. בקורס על דיני תאגידים למדתי את המושג: 'ניוסנס וליו' - משקיעים שכל מטרתם לסחוט כסף מהחברה, ומוכנים לשלם להם הכל, רק כדי להיפטר מהם. אלבוים הוא ניוסנס כזה".

- שני דח"צים מכובדים חשבו כמותו, ועזבו בגלל זה.

"אלבוים בהחלט אינו מטרד ביזארי, אך הוא כנראה עשה את זה בכוונה, רצה 'ניוסנס וליו'. מידע אישי, אני יודע שיאיר ביטון היה מוכן לוותר ואלבוים לא היה מוכן".

- 250 אלף לחודש זה לא מוגזם?

"אני חושב שכל דבר צריך לבדוק לגופו ובהשוואה לגופים דומים - אצלנו המצב לא היה מוגזם. בעיה כזו קיימת בכל החברות שהיו משפחתיות והפכו לציבוריות. אני יכול להבין את בעלי השליטה שהיו רגילים לרמת שכר מסוימת, וכשהנפיקו כולם ידעו שזה שכרם. ואם כך - מדוע השקיע המשקיע מלכתחילה?".

- משקיעים צריכים להימנע מביקורת?

"אני לא הייתי מעז להשקיע בחברה כלשהי ואחרי זה לבוא ולהתעלק על הצוואר של בעלי השליטה".

"סטלה יותר מוצלחת ממני"

הנדלר נשוי לאשת העסקים סטלה הנדלר, יו"רית הוט. באוניברסיטה למד כלכלה וחשבונאות ושם נפגשו. אח"כ היא נהייתה למתרגלת שלו בתואר השני במנהל עסקים. "היא לא עשתה לי הנחות", הוא מחייך. הם גרו במעונות הסטודנטים, לדירה בגבעה הצרפתית ומשם התקדמו לדירת 5 חדרים בגבעת זאב. כשהחלו לבנות את ביתם על מגרש שרכשו במלחה, החליטו בסופו של דבר להתגורר באמצע הדרך, כי הנדלר עבדה בתל אביב, וכך נפלה הבחירה במכבים. כיום הם גרים בבית הצופה לוואדי, עם הילדים איתי, סטודנט לכלכלה ומנהל עסקים וליה בת ה-18, העתק מושלם של אמה. בבקרים אפשר לראות את בני הזוג רצים יחד עם כלבתם הדלמטית. הוא עצמו רץ שלוש פעמים בשבוע, 10 ק"מ בכל פעם. "אמרתי בעבר שסטלה יותר מוצלחת ממני. אני גאה בכל הישגיה".