האם 200 אלף שקל מספיקים כדי לקנות דירה ששווה פי 10? התשובה היא כן. גם היום ניתן לקחת משכנתא בשיעור מימון (LTV) של 90%, אם כי רוב הישראלים מעדיפים מינוף צנוע יותר.
על פי נתוני בנק ישראל, בנובמבר האחרון 2.5% מהמשכנתאות נלקחו בשיעור מימון הגבוה מ-90%, עוד 3.9% במימון 75%-90% משווי הנכס ו-33.6% במימון 60%-75%. כלומר, למרות המגבלות והאיסורים של בנק ישראל על נוטלי המשכנתאות בשיעור גבוה, הם עדיין כאן.
אם הבנק כבר מסכים לתת משכנתא במינוף גבוה יחסית, הוא לרוב יבטח את עצמו בחברת הביטוח EMI, מקבוצת הראל. כך שהסיכון במקרה של אי עמידה של הלווה בתשלומי המשכנתא עובר ל-EMI, שהיא מונופול בתחום עיסוקה. "אנחנו משלימים את פעילות הבנקים ומאפשרים להם להגדיל את היצע הלקוחות", אומרת צילה דסקל, מנכ"ל החברה. "כך גם זוג צעיר עם מעט הון ובלי אבא עשיר יכול לרכוש דירה ולהפסיק לשלם שכר דירה".
לגבי משכנתאות במינוף הגבוה ביותר (90%), כלל האצבע הוא שעל כל 450 אלף שקל משכנתא תשלמו פרמיה של 100 שקלים לחודש ל-EMI. כך לדוגמא, קניית בית בעזרת משכנתא של 1.8 מיליון שקל תעלה לכם עוד 400 שקל בחודש.
על פניו נראה שמימון גבוה בהכרח שווה לסיכון גבוה לחברה, מודה דסקל. אבל על פי נתוניה שיעור הפיגורים של מעל שלושה חודשים בהחזר משכנתאות שבוטחו על ידה עומד על 2.94% מהתיק, לעומת 4.6% בשוק הכללי.
"לא כמו מניה"
"בישראל לא מתייחסים לדירת מגורים כמו אל מניה - כלומר אם המחיר יורד לא מחזירים משכנתא. ההלוואות בארץ הן ריקורס, מצב שונה לחלוטין מאשר בחו"ל. נאמר בהכללה שבארה"ב יכול לווה להחליט להחזיר את המפתחות לבנק המלווה ובכך יסתיים העניין".
גורמי הסיכון העיקריים הם עלייה בשיעור האבטלה או עליית ריבית. "בחלק לא מבוטל ממעט תביעות הביטוח שהיו לנו, שילמנו כאשר סיבת הכשל הייתה אירועים שהתרחשו במהלך חיי ההלוואה, כגון גירושים או פיטורים".
EMI מפוקחת על-ידי המפקח על הביטוח, ולכן תעריפי הפרמיה שלה אחידים. החלטת החיתום מסתיימת באישור או בדחייה. במילים אחרות, היא לא יכולה לגבות פרמיה גבוהה יותר על מי שנראים כלווים "מסוכנים".
אז איך אפשר להסביר את שיעורי הפיגורים הנמוכים? "התוצאות הללו מתקבלות משום שיש משמעות למערכת הסינון הכפולה - אחרי הבנק אנחנו המסננת השנייה עם החורים הקטנים יותר", מסבירה דסקל. שיעור הדחיות בחברת הביטוח עומד על 15%.
כתבות נוספות בפרויקט "ההשקעות והמקצועות המסוכנים בנדל"ן" ניתן למצוא במדור הנדל"ן של אתר "גלובס" ובמוסף הנדל"ן של "גלובס" במהדורה המודפסת
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
