בנק ישראל הקשיח בשנה האחרונה את תנאי המשכנתאות בשורת צעדים, לרבות דרישת הון עצמי גבוה יותר והגבלה על שיעור המשכנתא הניטל בריבית משתנה. אבל נתוני החודשים האחרונים מצביעים על כך שלא מעט ישראלים עדיין נוטלים משכנתאות בשיעור מימון גבוה, וחלקם כנראה מעדיפים ללוות את הכסף בגלל הריבית הנמוכה יחסית - שבשבוע שעבר ירדה בעוד רבע אחוז.
אמנם הבנקים מלווים הרבה פחות כסף - היקף המשכנתאות החדשות שניטלו בחודש נובמבר 2011 היה 2.9 מיליארד שקל בקירוב, צניחה בשיעור 40% בהשוואה לחודש השיא - מאי 2011 - שלאחריו הורה המפקח על הבנקים לבנקים למשכנתאות להגביל ל-60% את גובה המימון במשכנתאות חדשות. הבה נזכור שהדבר קרה במקביל לירידה במספר עסקאות הנדל"ן למגורים בחודשים אלה. בסך הכל, נרכשו 6,848 דירות (חדשות ומיד שניה) בנובמבר 2011, צניחה בשיעור 33.5% בהשוואה לנובמבר 2010, כך על פי נתוני משרד האוצר.
למרות מגבלות האשראי החדשות על רוכשי הדירות, ניתוח נתוני בנק ישראל מעלה כי מרבית המימון לדירות עממיות (עד 1.2 מיליון שקל) הוא מימון בשיעור גבוה (60% מערך הנכס ומעלה).
בפלח המשכנתאות לרכישת דירות עד 400 אלף שקל שניטלו בנובמבר, 33 מיליון שקל מתוך 65 מיליון שקל ניתנו במימון הנכס בשיעור גבוה ביחס לערכו (Loan to Value, או LTV). מדובר ב-51% מכל המימון. בממוצע לשמונה החודשים שבין אפריל ועד נובמבר 2011, כולל, מדובר ב-52%.
בפלח הדירות שבין 400 ל-800 אלף שקל, המימון אף גבוה מכך: 194 מיליון שקל מתוך 337 מיליון שקל שהוענקו בחודש נובמבר 2011, היו במשכנתאות במימון גבוה (60% מערך הנכס ומעלה); בסקירה של שמונה חודשים, מדובר ב-59% בממוצע.
מגרדים ומגדרים
בפלח הדירות הקלאסי של מעמד הביניים - במחירים שבין 800 אלף שקל ל-1.2 מיליון שקל, העניקו הבנקים 304 מיליון שקל מתוך משכנתאות בהיקף 604 מיליון שקל במימון גבוה - מעט יותר ממחצית. הממוצע הרב חודשי הוא 53%.
הסיבה לכך היא פשוטה: מרבית הישראלים בקושי "מגרדים" את ההון העצמי הנדרש לקניית דירה ממוצעת בישראל - 400 אלף שקל מתוך מיליון שקל, שהוא "סכום עצום לזוג צעיר", אומר עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG משכנתאות, חברה לייעוץ וליווי בתחום המשכנתאות. "זוגות צעירים לוקחים 60% מימון, וגם יותר".
גם משקיעי הנדל"ן, שעל-פי רוב רוכשים דירות זולות בכמה מאות אלפי שקלים, ממנפים את עצמם. "את הדירות הזולות קונים אנשים שיש להם פחות כסף - שמטבע הדברים זקוקים למימון רב - או משקיעים", אומר קמינסקי. "המשקיע הפשוט, שקונה דירה אחת כדי לגוון את תיק ההשקעות או משום שזה אופנתי, ייקח 50% משכנתא, באמונה שדמי השכירות יכסו את המשכנתא החודשית. המשקיע המתוחכם, זה שיש לו כמה דירות, ירצה למנף עצמו כמה שיותר".
המנוף של העשיר
מנתוני בנק ישראל עולה כי שיעור המשכנתאות במימון גבוה הולך ויורד ככל שהנכס יקר יותר. בפלח השוק של דירות בין 1.2 מיליון שקל עד 2 מיליון שקל, 393 מיליון שקל הוענקו בנובמבר 2011 בהלוואות במימון גבוה (60% מערך הנכס ומעלה), מתוך כמיליארד שקל - מדובר בשיעור כ-39% בלבד, גם בהסתכלות שמונה-חודשית.
למימון רכישת דירות במחירים שבין 2 מיליון עד 3 מיליון שקל, ניטלו בנובמבר משכנתאות בגובה 470 מיליון שקל, מתוכן רק 128 מיליון שקל (27%) במימון גבוה. במדרגה הבאה - דירות ב-3 מיליון עד 5 מיליון שקל, רק 65 מיליון שקל מתוך 252 מיליון שקל (26%) הוענקו לרוכשי דירות בשיעורי מימון גבוהים. בנכסי יוקרה שמחירם מגיע ל-5 מיליון שקל ואף למעלה מזה, הוענקו בנובמבר 34 מיליון שקל בשיעור מימון גבוה, זאת מתוך נפח המשכנתאות הכללי שהגיע ל-142 מיליון שקל - שיעור המימון הגבוה, לפיכך הוא 22% בלבד.
- הריבית ירדה שוב. האם המשקיעים יחזרו לשוק? האם הרוכשים יירדו מהגדר?
"הורדת ריבית של רבע אחוז לא עושה כלום; ההצטברות של כמה הורדות תעשה משהו. אם המגמה תמשיך, אין ספק ששוק הדיור יהיה יותר אטרקטיבי מכפי שהוא היום. הריבית לא מאד מאד זולה כרגע, וגם שוק המניות לא כל כך רע בחודש-חודשיים האחרונים. אני לא חושב שהמשקיעים יחזרו, זה גם קצת פחות באופנה. מה שכן, לא נגמרו הזוגות הצעירים והמשדרגים שמחפשים לקנות דירות".
- ומה התחזית שלך לגורל מחירי הדירות?
"אין התחלות בנייה מסיביות במרכז; הגידול הוא בעיקר בפריפריה. גם המחירים לא ירדו עד כה באופן משמעותי. אף אחד מקברניטי המדינה לא רוצה שהשוק יירד בצורה דרסטית או יקרוס; זה שלא עולים המחירים זה כבר הישג מבחינתם. הישראלים לקחו משכנתאות במאות מיליארדי שקלים, ואף אחד לא רוצה בעיות עם שווי הבטוחות של הבנקים. אולי תהיה האטה במחירי הדירות, ואז אנשים יבינו שלא תהיה קריסה ויחזרו לשוק הנדל"ן. בסופו של דבר, אף אחד לא רוצה לחיות בקרטון".
מתי טייקון צריך משכנתא?
"למה שמישהו כמו אלעד תשובה לא ייקח משכנתא? זו ההלוואה הכי זולה שיש", אומר עמית קמינסקי. "העשירים יודעים למנף את עצמם טוב יותר מאשר האזרח מהשורה. האזרח הפשוט רק רוצה לסלק את המשכנתא. העשיר, איש העסקים, רוצה לעשות משהו אחר סף המזומן שלו, ולקחת הלוואה בזיל הזול".
- ובכל זאת, בסכומים כאלה מדובר בהחזר חודשי עצום של עשרות אלפי שקלים. זה הגיוני?
"יש לנו לקוחות שבבעלותם בתים ששווים 10 מיליון שקל ויותר, המשעבדים את הבית אחרי שסיימו לשלם את המשכנתא. ההחזר החודשי הוא כ-5,000 שקל על כל מיליון שקל שלווים. אם לקחו משכנתא בגובה 6 מיליון שקל - סכום שלמרביתנו נשמע דמיוני - הם משלמים כל חודש 30 אלף שקל. אם ללקוח יש 120 אלף שקל הכנסות בחודש - וזה לא נדיר כמו שנדמה - הוא לא כל כך ירגיש את המשכנתא. הוא מנזיל את הבית ומרוויח עוד כסף על הכסף שהנזיל. זה דפוס אחר".
"יש רוכשי וילות ודירות יוקרה בת"א שלוקחים משכנתא משום שזו הלוואה אטרקטיבית. יש מי שיש להם 4 מיליון שקל, ורוצים לגור בבית ב-8 מיליון. אם הם מרוויחים 50-60 אלף שקל נטו, הם יכולים".
ומה לגבי נכסים אולטרה יוקרתיים במחיר עשרות מיליוני שקלים? "הבנק בדרך כלל לא רוצה לתת משכנתא ללא שכירים. כשמדובר בעצמאים, הבנקים לא יודעים מה טיב הלקוח. טייקונים גדולים נכנסים להסדרי חוב, ומצד שני בונים בתים גדולים, אך אי אפשר לדעת מה מצב הנזילות של הטייקון, אפילו אם הוא יכול להביא מהבית 30 מיליון שקל לדירה של 60 מיליון. ואם הבנק יצטרך לעקל את הנכס? בכלל לא קל למכור נכס כזה".
שיעור הלוואה משווי נכס
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
