נחיתה רכה? מלאי הדירות בדרום מספיק לשנתיים

בשנת 2011 ספגו כל המחוזות ברחבי הארץ ירידה משמעותית בהיקף מכירת דירות, למעט מחוז הצפון, הקטן ביותר מכל המחוזות (מלבד אזור יהודה ושומרון), שרשם עלייה מזערית של פחות מאחוז במכירות וחצה רף של אלף דירות מכורות. מחוז המרכז, אבן שואבת ל-35% מהביקוש לדירות (נתון הכולל מכירת דירות חדשות ודירות שהוחל בבנייתן שלא לצרכי מכירה, למשל בנייה עצמית), רשם אשתקד ירידה בשיעור 12%. במקביל, נרשמו 37% עלייה במלאי דירות חדשות בלתי מכורות במחוז המרכז.

שנה קשה עברה על יזמי הנדל"ן בישראל. אחרי יותר משנתיים שבהן נהנו מעלייה מתמשכת במחירי הדירות ומכירת קרוב ל-43 אלף יחידות דיור, ספג הענף מכה קשה בסתיו האחרון. מחאת האוהלים של קיץ 2011 הובילה לשפל שלא נראה כמותו מזה שנים (כולל בחודשי החגים בשנים עברו) באוקטובר 2011 שבו נמכרו רק 1,039 דירות חדשות בישראל. תוסיפו לזה אי ודאות כלכלית, חוסר יציבות אזורי, והקשחת תנאי המשכנתאות על-ידי בנק ישראל - בייחוד דרישת הון עצמי גבוה יותר מרוכשי הדירות - וקיבלתם מתכון לקיפאון.

אך מסתבר שזה בעירבון מוגבל. בשנת 2011 נרשמו 15% ירידה במכירת דירות חדשות, בהשוואה לשנת 2010. כך על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו בשבוע שעבר. בסך הכל, נמכרו בישראל בשנת 2011 כ-19 אלף דירות חדשות, בהשוואה לכ-22,600 ב-2010.

שיא 5 שנתי במלאי

בישראל כולה, צמח מלאי הדירות החדשות הבלתי-מכורות בכ-33% בתוך שנה, והוא עומד כיום על 20 אלף יחידות דיור, שיא של חמש שנים. במקומות מסוימים, הוכפל המלאי: בהשוואה לסוף דצמבר 2010.

בלמ"ס אומרים שיידרשו קרוב לשנתיים על מנת לספוג את כל המלאי הזה, בדרום למשל. וזאת בהנחה שקצב המכירות יהיה כמו ברבעון שעבר, ובהנחה שלא ייבנו דירות חדשות, אומרים בלמ"ס. אבל הקבלנים בדרום מכרו כ-1,000 דירות פחות ב-2011, בהשוואה ל-2010, והמדינה ממשיכה לשווק שם קרקעות, כך שהשנתיים שנותרו כביכול עד לחיסול המלאי הן בגדר ניחוש מושכל.

לשמחתם של הקבלנים, שיצאו בחודשים האחרונים במבצעים אטרקטיביים, נראה כי בדצמבר המטוטלת שינתה כיוון: 1,935 דירות חדשות נמכרו בחודש האחרון של 2011, 30% עלייה בהשוואה לנובמבר 2011. האם הישראלים נואשו מהדיבורים, הרפורמות, הוועדות ושלל התכניות להוזלת הדירות והם "יורדים מהגדר"? האם הביקושים העצורים - שהוחזקו בלחץ מאז אמצע 2011 - יתפרצו, ומחירי הדירות יעלו, אולי אפילו בקצב מסחרר כפי שקרה במחצית 2009, אחרי חצי שנת קיפאון בעקבות המשבר של שלהי 2008?

כדאי לקחת בחשבון שהיזמים מעידים שהקפיאו כמעט לחלוטין רכישת קרקעות מפרטיים ובמכרזים, למעט כמה עסקאות קומבינציה שמצריכות פחות מזומן, כך שאולי צפויה לנו בקרוב דווקא ירידה בהתחלות הבנייה.

יזם הנדל"ן אבישי בן חיים, מנכ"ל חברת רוטשטיין הבונה במרכז הארץ, מעריך שמלאי הדירות של החברה ייספג בשוק בתוך חצי שנה. "השוק חוזר לרמה סבירה", הוא אומר. "המגמה מתהפכת והדברים מתחילים להתאזן. נכון שההיצע גדל, אבל במקביל עצרו היזמיים את רכישת הקרקעות, גם בשל הקשחת תנאי האשראי מהבנקים. למכרזים אנחנו לא ניגשים, ולא קונים קרקע במזומן - רק עסקאות קומבינציה ופינוי-בינוי".

לדבריו, "מאז המכרז לכ-500 דירות בפתח תקוה עברה שנה, ולא פורסם בעיר אף מכרז - מרבית המכרזים הם בפריפריה. אומרים שישווקו באזורי הביקוש, אבל יש הבדל בין דיבורים למעשים. בכל מקרה, אני לא מאמין שיקרה שוב מה שקרה ב-2009; השוק הרבה יותר מאוזן, שפוי. המחירים לא יטוסו, רק יעלו באופן מתון אחרי שאנשים ציפו לירידת מחירים דרמטית, אך מסתבר שזה לא המצב. עם ישראל שרוצה לקנות דירה למגורים בין חדרה לגדרה בהחלט מגיע כיום למשרדי המכירות שלנו. דירה היא מוצר בסיסי. מה, אנשים יגורו ברחוב?".

חברת י.ח. דמרי, שבונה במרכז ובדרום הארץ, חשה בשנה החולפת את ההאטה, אך גם את היפוך המגמה בחודש האחרון.

"עצרנו רכישה"

"הירידה במכירות אכן הורגשה בחודשים האחרונים, אך כבר בדצמבר ראינו רוכשים חוזרים לשוק, ובסיכום הכללי של 2011 נראה כי הירידה לא היתה גדולה כמו שחושבים", אומר עמוס דבוש, מנהל השיווק של דמרי. "הציפייה לירידת מחירים, פרסומים סותרים, ובעיקר תחושת בלבול, גרמה לרוכשים 'לשבת על הגדר'. אולם מעבר למחאה החברתית והירידה בשעורי המימון של הבנקים, איני רואה סיבה אמיתית לירידה במכירות, שכן הביקוש קיים וכמוהו גם הצורך ברכישת דירה, לצד עלייה במחירי השכירות שגורמת לאנשים שיכולים לקנות, 'לרדת מהגדר'".

לדבריו, "גם אם לא תהיה התפוצצות ביקושים כמו ב-2009, הביקושים יחזרו למסלולם במהלך השנה. זאת, מכיוון שהחלופות הקיימות מתייקרות אף הן, ולאור רמת הריבית הנמוכה על המשכנתאות, שצפויה עוד לרדת, קבלת מימון לרכישת דירה חדשה יהפוך לאטרקטיבי יותר, כמובן למי שידו משגת".

- ומי שידו אינה משגת?

דבוש: "דיור בר השגה, אם לא יפגע בתכנון הפרויקט, יכול בהחלט לבוא בחשבון מבחינתנו. יש לזכור שהדרך לאישור יוזמה זו עוד ארוכה, והציבור כבר למד שלעיתים הציפייה לא משתלמת".

- נראה כי הדרום מוצף איך תתמודדו עם התחרות?

דבוש: "מלאי הדירות בדרום לא מדאיג. עם התקדמות הקמת עיר הבה"דים, תגיע אוכלוסייה חדשה לאזור. אני סבור שהביקושים לדיור בדרום רק ילכו ויגדלו בשנים הבאות".

ים במקום מגדל אייפל

על-פי נתוני הלמ"ס, הירידה החדה ביותר במכירת דירות נרשמה במחוז ירושלים, שבו נמכרו רק 1,415 יח"ד ב-2010 לעומת 2,417 ב-2010, צניחה של 41%.

עם זאת, לאחרונה פורסם נתון שעשוי לעודד את הקבלנים בערים ירושלים, נתניה, אילת ותל אביב - חביבות המשקיעים הזרים.

תושבי החוץ חוזרים לרכוש דירות בארץ, כך עולה מנתונים שפרסם בדצמבר 2011 משרד האוצר. ברבעון השלישי של 2011 נרשם גידול של 11% ברכישת דירות על-ידי תושבי חוץ, בהשוואה לרבעון השני. יצוין כי חלקם של תושבי החוץ בשוק הנדל"ן למגורים בישראל עומד כיום על כ-4.8%.

לדברי יוסי אברהמי, יזם נדל"ן הפועל באילת, תל אביב ונתניה, אמנם בחצי השנה האחרונה חלה ירידה במכירות, גם בעקבות המשבר באירופה, אך כעת מתחילה התעוררות של משקיעים זרים. "הבנקים באירופה ובארה"ב מעניקים ריבית כמעט אפסית על הכסף, ולכן מי שיש לו כסף מחפש לקנות נדל"ן ולקבל תשואה גבוהה יותר", אומר אברהמי. "יש גם משקיעים ישראלים שמחפשים תשואה טובה יותר כי הם לא מקבלים כלום על הכסף בבנק. כשהכלכלה יורדת - כולם רצים לנדל"ן".

משרדי המכירות של אברהמי נהנו מתנועה של רוכשים זרים בדצמבר האחרון. "בחופשת חג המולד היו פה רוסים, צרפתים ואנגלים - ישראלים שגרים בחו"ל, יהודים מחו"ל, וגם לא יהודים שקנו דירות באילת", אומר אברהמי.

- שוק היוקרה בתל אביב חטף.

אברהמי: "מחירי הדירות ליד הים לא ירדו; אולי ירדו המחירים בפרויקטים גדולים במרכז העיר, אבל דירות ליד הים יש מעט.

"מי שגר בפאריס לא רואה בחיים ים, רק את מגדל אייפל, ולכן הוא רוצה לקנות דירה ליד הים".

 סיכום 2011

 דירות חדשות