"סגירת ברז האשראי - אסון; מחירי הדירות יעלו"

"לעבור ממצב של פתיחת ברזים לסגירה מוחלטת בכל דבר זה אסון, וגם בנושא הנדל"ן. אני מאוד חושש מזה. התוצאה של ההכבדה באשראי מצד הבנקים, שנובעת בעיקרה מאיתות ויותר מזה של בנק ישראל, יכולה להביא לשתי תוצאות, שתיהן שליליות. האחת - עליית מחירים בעוד חצי שנה. אם אנחנו מתארים מצב שחלק מהיזמים לא יקבלו היום ליווי ויעצרו, אנחנו צפויים לחוסר בדירות.

"הדבר השני, שאני מקווה שלא יקרה אבל בהחלט יכול לקרות, שאותן חברות חלשות או כאלה שכמות ההון העצמי שלהם נמוכה יהיו במצב מאוד לא סימפטי. עם כל מה שקרה אחרי חפציבה, עדיין החשש שקבלן ייפול הוא משמעותי ובהחלט יכול לקרות".

לעומת שלל יזמי הנדל"ן החדשים והצעירים בענף, שלמה גרופמן, יו"ר קרן פייר האומר את הדברים לעיל, הוא שועל קרבות ותיק. לגרופמן רקורד הכולל ניהול אפריקה ישראל בעידן שלפני לב לבייב ותפקידי מפתח בבנק לאומי. את מה שהוא ראה בעשרות השנים בהן הוא בשוק, רבים אחרים אולי שמעו מסיפורים.

אנחנו בתקופה של חוסר ודאות. הממשלה מצהירה על כוונתה להוזיל מחירים. טבעי שגם הבנקים יעברו להמתנה.

"אני חושב שגם כאן צריך לנהוג בהרבה זהירות, אבל בגמישות סבירה. אין שום סיבה בעולם שיזם שבא היום עם פרויקט, המוכיח בצורה של בדיקת היתכנות ודו"ח אפס כפי שהבנקים מבקשים שהוא כדאי, שהוא לא יוכל לקבל אשראי. אחד הדברים שכל הבנקים עשו, המכבידים מאוד על כולם ואין להם הצדקה, זה העלאת הריבית שהיום דורשים מיזמים תוך כדי הליווי. אמנם נחתם הסכם על אחוז מסוים, אבל היום מעלים אותו והוא מקשה על הפעילות. אין לזה הצדקה ואני חוזר ואומר שהדרך האמצעית שלימדו אותנו חז"ל היא תמיד הדרך הנכונה. לא קיצוניות לצד אחד ולא לצד השני. בהנחה שאכן רוצים לשמור על הענף הזה, גם מפני חס וחלילה התמוטטויות של קבלנים וגם כדי לא להביא לעליית מחירי קרקע ולעלייה במחירי הדירות".

קרן פייר, שגייסה כספים בעיקר מיהודים עשירים מארה"ב לטובת השקעה במיזמי נדל"ן למגורים בישראל, מנהלת היום שורה ארוכה של פרויקטים ברעננה, בת ים, רמת גן, תל אביב ואשדוד, ועוסקת במכירת דירות 'עממיות' לצד פרויקטים יוקרתיים. אחד מהם הוא הירקון 96, בו עומדת למכירה אחת הדירות היקרות בארץ בעבור 120 מיליון שקל.

למרות הדיבורים על מצוקת וייקור האשראי, גרופמן כאמור אינו שותף לתחזיות הצופות צניחת מחירים בטווח הקרוב. "לצערי, אני לא רואה עדיין הוזלה של מחירים לזוגות צעירים", הוא אומר, "יחד עם זאת, כפי שנראה כרגע, אם אני צריך לנחש לאן הולכים, אין ספק שאנחנו עכשיו בתקופה של השהייה מסוימת של קונים שמצפים אולי לירידת מחירים. אבל אני לא צופה ירידת מחירים ואני חושש, כאמור, שההגבלות הבנקאיות לגבי חלק מהיזמים יביאו לידי כך שאנחנו נימצא במרכז הארץ בחוסר משמעותי של דירות, שעלול להוביל לעלייה במחיר".

- קשה שלא לראות את שפע המבצעים וההוזלות. אולי זו דרך יחידה למשוך כעת קונים?

"אין ספק שלגבי חלק מהיזמים שנמצאים בבעיה מול הבנקים, הפתרון הוא מבצעים. צריך רק לזכור שמבצעים, ואולי לא נעים לומר זאת, הם חלק מתהליך שיווק. כשאתה בודק, אתה רואה שהמבצע הוא לא תמיד אמיתי. אני יודע שאני פה עולה על שרטון, אבל זו האמת. הרבה יזמים מעלים את המחיר ולאחר מכן יש פרסום כאילו הם מציעים 100 אלף שקל הנחה, אבל בעצם זה כמעט אותו מחיר, או שיכולת לקבל את ההנחה גם אם היית בא באופן רגיל".

בזמן שיזמי נדל"ן רבים מדברים עתה על בנייה להשכרה כרעיון אפשרי, גרופמן הוא בין היחידים שכבר בנה בעבר לא מעט פרויקטים כאלו כמנכ"ל אפריקה.

דירות להשכרה

לדבריו, אם המדינה תדע לפעול נכון, אין סיבה שהדבר לא יחזור על עצמו: "בהתאם לחוק עידוד ההשכרה שהיה בזמנו, שאפשר בנייה של 50% בכל בניין למכירה ו-50% להשכרה, בניתי כמויות עצומות של דירות, בקריית אונו, באור יהודה ואפילו ברמת אביב ג'. אחרי 7 שנים היה היזם יכול למכור את הדירות ולקבל פטור ממע"מ והיו תמריצים שאפשרו ליזמים לפעול בתחום. אם חוק לעידוד השכרה היה נותן פתרון של תשואה ליזם שתהיה לא פחותה ממה שאפשר לקבל היום בשוק ההון בישראל, או ביזמויות שחברות ביטוח וקרנות יוצאות עליהן בחו"ל, לפעמים בהרפתקאות, הייתה מתקדמת במדינת ישראל בנייה להשכרה. להערכתי, מדובר באלפי דירות".