בעוד המדינה משווקת באינטנסיביות קרקעות למגורים בפריפריה הקרובה והרחוקה, הקרקע הזמינה במרכז הארץ הולכת ופוחתת. כדי להתגבר על המחסור, פונות גם החברות הגדולות לתחום הפינוי-בינוי הסיזיפי והמתיש.
אחת החברות שפנו לאחרונה לתחום היא נוה, חברת בת של נכסים ובניין מבית אי.די.בי. נסים בשן, מנכ"ל החברה, מגלה כי החברה החליטה לשים כמטרה את התחום, כאשר נכון להיום היא מעורבת, עם חברת NSA (שבבעלות נסים אסייג) ב-10 פרויקטים של פינוי-בינוי במרכז ובפריפריה, בהיקף של לא פחות מ-6,000 יחידות דיור.
שנה נורמטיבית
נוה התחילה באחרונה בפרויקט פינוי בינוי במזרח שכונת כפר גנים בפ"ת. תוך שנה וחצי הושגו 100% מחתימות בעלי הדירות, נהרסו בניינים בני 4 קומות ברח' יוספברג ואת 90 הדירות הישנות יחליפו 360 דירות חדשות ב-4 בניינים בני 26 קומות. NSA מטפלת בדיירים, ההחתמות והקשר האישי, בעוד נוה מביאה איתה רקורד בנייה ושיווק.
בשן: "פינוי בינוי קורה, אבל זה קורה לאט, כמו כל דבר חדש. בפרויקט שלנו בפ"ת הצלחנו באופן חריג להגיע תוך פרק זמן קצר ביותר להסכמה של 100% מבעלי הדירות. בעניין הזה לעיריות אחרות יש בהחלט מה ללמוד מעיריית פ"ת שנתנה גב ועשתה את מה שצריך לעשות ושנדרש ממנה כרשות ציבורית. בת"א, למשל, קשה יותר והעירייה צריכה להפנים שבשביל לשנות את פני העיר צריך לקדם פרויקטים כאלו. גם ועדות מחוזיות צריכות להפנים שפרויקט פינוי בינוי הוא בהחלט בעל סדר עדיפות אחר".
כך או כך, עיקר פעילות נוה עדיין נטוע ביזמות הקלאסית למגורים. נכון להיום מקימה נוה פרויקטים בעיקר במרכז, בהיקף 800 יח"ד. השנה מתכננת החברה להתחיל שני פרויקטים, בחולון וברחובות.
- בחודשים האחרונים השתנה המצב בענף. ישנה ירידה במחירים ובכמות עסקאות.
"כשאתה אומר בחודשים האחרונים צריך לחלק את זה לשניים. אכן, המחצית השנייה של 2011 שונה מהמחצית הראשונה. אבל ברבעון האחרון של 2011 ראינו התעוררות מחודשת, של קונים שבאים למשרדי מכירות ומתעניינים לראות מה בכל זאת קרה. התנועה גם תורגמה למכירות.
"השוק יחזור להתייצב ברמות מחירים הנמוכות ב-6%-7% ממחירי 2010, אבל צריך לזכור שזה עדיין למעלה מ-10% עד 15% מעבר למה שהיה ב-2008. אני לא צופה התפרצות עליית מחירים, כי גם המדיניות שנקטה הממשלה על ידי שיווק קרקעות וגם העובדה שחלק מהיזמים יישרו קו במתן הנחות, יגרמו לשוק להתאזן. נראה את 2012 כשנה פחות או יותר נורמטיבית".
- קשה יותר למכור דירות.
"זה נעשה יותר בריא. מצב שבו קונים כל דבר הוא לא מצב נכון ובמצבים כאלה גם המוכר לא יודע אם מכר בזול או ביוקר. השוק יותר נכון, הלקוחות קונים באמת את המוצר הטוב. אנחנו מנהלים מו"מ עד שלב מסוים שבו הלקוחות מבינים שאי אפשר לתת יותר, והעסקה נסגרת לשביעות רצון שני הצדדים.
"אם נבחן את מרכיב מחיר הדירה, נראה שחלק גדול, למעלה מ-50%, לא בשליטת יזמים. מחיר הקרקע הוא 35% לפחות, מע"מ עוד 16%, ועוד מיסוי עקיף, אגרות והיטלים שבכלל לא בשליטתנו. לנו היזמים נשאר 10% ועד 15%, שהם לא יעשו את המהפכה. כך שמי שמצפה לירידות מחירים של 20%, זה פשוט לא מעשי, כי אין מאיפה".
- ובכל זאת, איך אפשר לייצר פרויקטים במחירים נמוכים?
"צריך לקחת אזורים מסוימים, לתת קרקע במחיר מופחת, לבצע פיתוח על חשבון המדינה, ולהגדיר שהדירות תימכרנה אך ורק לאותן אוכלוסיות שהמדינה רוצה לעזור להן. דרך שנייה, מה שכולם מדברים אבל בינתיים לא עושים, זה הבנייה להשכרה. אצלנו הישראלים, כל אחד חושב שצריך שתהיה לו דירה בבעלותו. בנייה לשכירות צריכה להיות גם בת"א ובמעגל הראשון. אנחנו רואים היום דברים לא טובים ולא ראויים. חבר'ה צעירים שגרים בכל מיני כוכים וחדרונים תמורת 2,500-2,700 שקל לחדר. אני חושב שבזה צריך לטפל. המדינה צריכה לייצר דיור ציבורי להשכרה, במימונה ובסיועה, על קרקע ממשלתית ושמחירי השכירות כמובן יהיו בהתאם".
- כרגע המדינה רוצה שיזמים פרטיים ייכנסו לתחום.
"אני לא חושב שזה צריך להיות ביוזמה פרטית. זה יכול להיות אולי במסגרת B.O.T (בנייה ותפעול נמסרות ליזם לעשרות שנים), או בדרך אחרת, אבל לא משהו שהמגזר הפרטי יוביל. התשואות לא מספיק אטרקטיביות. יזמים פרטיים ייכנסו בתנאי שניתן יהיה להשיג תשואה בגובה 8% עד 10% ובתנאי שמגיעים לכך לא ע"י שכר דירה גבוה, כי אז לא יהיו שוכרים ולא עשינו שום דבר. צריך להגיע לזה על ידי עלויות נמוכות - תשואה נקבעת מחלוקה של הכנסה בהוצאה, אז צריך שההוצאה תהיה נמוכה".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
