בנק ישראל: עליית האבטלה בישראל תפיל את מחירי הדירות

בין 2008 ל-2010 עלו מחירי הדירות בישראל ב-40% ושכר הדירה קפץ - בממוצע כלל ארצי - ב-15.8%. בחינה מדוקדקת של הנתונים מגלה שהגורמים שהטיסו את מחירי הדיור פה אינם שווי משקל. מחקר שכתבו ויצמן נגר וגיא סגל מחטיבת המחקר בבנק ישראל, ופורסם במלואו לאחרונה במסגרת כתב עת של הבנק, מפרק לגורמים את עליית המחירים החריגה באותן שלוש שנים, והצמיד לכל רכיב ורכיב את מידת תרומתו.

בדיקתם נעצרה בסוף הרבעון האחרון של שנת 2010, אך הכלכלנים בבנק ממשיכים לעשות שימוש במשוואות שעומדות בבסיסה. והתוצאות שמתקבלות מובאות בפני מקבלי ההחלטות בבנק המרכזי, כולל במסגרת החלטות הריבית.

מימון בדרך לדירה

נתחיל בריבית המוניטרית שהחל מספטמבר 2008 הורדה בעולם ובישראל במהירות לרמות אפסיות כדי להמריץ את הכלכלות בצל המשבר העולמי. ההשפעה של הריבית על שוק הדיור עברה כאן דרך שוק המשכנתאות: הציבור ניצל את הריבית הלא שגרתית כדי לקחת הלוואות בריבית משתנה.

המימון הזול הגדיל בתורו את הביקוש לדירות, והעלה את מחירן. ובמקביל, המשקיעים "רודפי התשואות" ראו את כספם מניב תשואות עלובות בפק"ם ובמק"ם, וגם הם פנו לשוק הנדל"ן בהיעדר אלטרנטיבה.

בשורה התחתונה הפחתות הריבית מסבירות 43% מעליית המחירים בשנת 2009 בה עלו ב-15%, ואותו שיעור בדיוק גם ב-2010 אז הם עלו ב-14%. השפעת הוזלת "מחיר הכסף" הגיע לשיא ברבעון שני 2010, שבו עלו המחירים ב-3.1%, והריבית הסבירה 82% מעלייתם.

החוקרים כותבים כי לו הריבית הייתה הדבר היחיד שמשתנה, הרי שהורדתה בנקודת אחוז אחת (למשל מ-3% ל-2%) הייתה מעלה את מחירי הדירות ב-6.5% בתהליך שנמשך שנתיים.

עם זאת, השפעת השינויים בריבית הריאלית במשכנתאות על מחירי הדירות, הגם שהייתה מובהקת - כלומר תקפה מבחינה סטטיסטית - נמצאה כהשפעה קטנה למדי. הסיבה לכך היא שהשינוי בריבית הוא הדבר החשוב, ולא רמתה האבסולוטית. ובאמת, תנודות הריבית הריאלית על משכנתאות היו מתונות בהרבה יחסית לריבית המוניטרית.

אך מתעוררת בעיה כאשר מתייחסים אך ורק לשינויים. משום שאפשר לחשוב על מצב קיצוני שבו הריבית המוניטרית יורדת ל-0%. האם בסופו של תהליך, כלומר אחרי שנה וחצי או שנתיים מיום ההורדה האחרונה, תתפוגג לגמרי השפעתה של הריבית האפסית על מחירי הדירות? לא סביר.

לשם כך הוכנסו למשוואות גם תחזיות האינפלציה בהשוואה ליעד האינפלציה שעומד על 1% עד 3% בשנה. הרעיון הוא שאם הריבית נמוכה מדי מבחינת תנאי המשק, הציפיות לעליות מחירים מתחזקות. ואז, ניתן לצפות שאנשים ירצו לרכוש נכס בטוח, כמו דירה, כדי להתגונן מפני האינפלציה. רכיב זה מסביר שמינית מעליית מחירי הדירות ב-2010, וב-2009 לאותן תחזיות הייתה דווקא השפעה ממתנת.

הריבית שוב יורדת

בחודשים האחרונים שוב יורדת הריבית בישראל - לאחר שנראה היה שתשוב לרמות "נורמליות" - וזאת נוכח חשש מפורש של נגיד בנק ישראל מפני מיתון. כדאי גם להזכיר את דברי עמיתו-תלמידו האמריקני שהודיע שימשיך שיחזיק את הריבית בארה"ב ברמה נמוכה במיוחד עד שנת 2014.

ומכאן מתעורר חשש של ממש כי לפנינו סבב עליות מחודש במחירי הדירות. אלא שבמאי 2011 קרה משהו דרמטי למדי. בנק ישראל קבע כי לכל היותר שליש ממשכנתא חדשה יינתן בריבית משתנה. הכוונה היא להלוואות שניתן לשנות את גובה הריבית שלהן בתדירות של פחות מחמש שנים, ובשנה שעברה תפסו 85% מהשוק.

ולכן, כעת הקשר בין הריבית הנוכחית למחירי הדירות פחות חזק, כמו שאמר הנגיד פישר בעצמו לגבי המהלך המגביל, אשר צמצם את "ההשפעה ההדדית בין ריבית בנק ישראל לבין הריבית האפקטיבית על המשכנתאות ומחירי הדיור".

אך מה יקרה כאשר הריבית תחזור לרמות "נורמליות"? מגבלת השליש הזו מחלישה את הקשר, וזאת ללא תלות בכיוון השינוי בריבית. ולכן, אם לא תבוטל, העלאות ריבית עתידיות עשויות לתרום פחות להורדת מחירי הדירות, מכפי שהורדות הריבית תרמו בשעתו לעליות.

שחקנים רבים

את צד ההיצע בדקו החוקרים באמצעות היחס בין האוכלוסייה למלאי הדירות. בניגוד למדיניות המוניטרית עליה אמון צוות קברניטים מצומצם, כאן יש שחקנים רבים: היזמים והבונים, מינהל מקרקעי ישראל, וכמובן האוצר ששולט על מערכת המס.

מספרית, המחסור בדירות בישראל הסביר 40% מעליית המחירים בשנת 2010, ו-34% ממנה בשנת 2009. "ניתן להעריך כי השפעת יחס האוכלוסייה למלאי הדירות על המחירים היא ארוכת טווח, ופועלת בפיגור גדול של מספר שנים - "ביטוי לקשיחותו היחסית של היצע הדירות", כותבים החוקרים.

את הריבית אפשר להוריד בין רגע, אך ההיפך הוא הנכון לגבי השלמת מיזמי בנייה. מה קורה בשטח? נתוני למ"ס מראים כי בתשעה החודשים הראשונים של 2011 החלה בניית 32 אלף דירות, 12% יותר מאשר בתשעת החודשים הראשונים בשנת 2010.

כמו כן מספר הדירות בבנייה פעילה הסתכם בסוף ספטמבר 2011 ב-77.5 אלף דירות, גבוה ב-14% בהשוואה לסוף ספטמבר 2010. זהו המספר הגבוה ביותר של דירות בבנייה פעילה מאז ספטמבר 2001.

במחקר נכתב כי "גידול רב מדי של היצע הדירות עלול לחולל משבר הפוך, קרי ירידת מחירים תלולה". בינתיים המחירים לא ממש נופלים. על פי נתוני למ"ס, בספטמבר-נובמבר התהפכה מגמת העליות והמחירים ירדו, אם כי בשיעור של כ-1.5% בלבד.

המשתנה המשמעותי הנוסף שמשחק תפקיד קשור למחזור העסקים במשק. ההנחה היא שדירה היא מוצר נורמלי - כזה שאם הכנסתנו תגדל נצרוך ממנו יותר - ועל כן נצפה שבתקופה של צמיחה ושגשוג הביקוש יגדל. אך מסתבר ששכר ותוצר לנפש לא נמצאו כסיבות לעליית מחירי הדירות. שיעור האבטלה, לעומת זאת, משפיע. ככל שעולה האבטלה יורד הביקוש לדירות ומחירן. אך גם קשר זה לא הוכח בשנות הצמיחה המהירה, מ-2003 עד 2008, שבהן מחירי הדירות דווקא ירדו, משום שהשפיעו עליהם גורמים חזקים אחרים.

הרציונל הוא שנוכח חוסר ביטחון תעסוקתי אנשים יחששו לקחת התחייבויות לטווח ארוך דוגמת רכישת דירה.

ימי ההצמדה לדולר

משתנה שסיים את תפקידו ההיסטורי בשוק הדיור הישראלי -הוא הדולר. "פעם כל העסקאות - קנייה ושכירות - נעשו בדולרים בגלל האינפלציה", מזכיר אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין אהוד המאירי ושות'. "היית 'מדבר' בשקלים ויום אחרי זה, זה היה לא נכון. בשנות השמונים עם אינפלציה של 400% בשנה ו-30% בחודש, נכס בשווי מיליון שקל היה שווה 1.3 מיליון בסוף החודש".

ובאמת עד לפני חמש שנים כמעט 90% מחוזי השכירות היו צמודים לדולר, אך ירידת האינפלציה והייסוף החד של השקל שינו זאת. נתוני בנק ישראל מספקים רק את החותמת הרשמית להשפעתו הזעומה של שער החליפין על מחירי הדירות בשנים האחרונות.

 תרומת הגורמים לעליית מחירים