מחירי הדירות לא צונחים. נקודה

1. למרות הציפיות של כל כך הרבה זוגות תמימים, ולמרות לא מעט דיבורים ותחזיות שניבאו קריסה (בעיקר בטוקבקים), מחירי הדירות לא צונחים. נקודה.

ירידה שהציג היום השמאי הממשלתי בשיעור 1% במחירי הדירות ברבעון הרביעי, אחרי ירידה של 1.2% ברבעון השלישי (משהו כמו 20 אלף שקל ירידה במשך שישה חודשים במחיר דירה ממוצעת) - זאת בסיכום המחצית הכי קפואה, הכי מחאתית והכי "שוק של קונים" שידע ענף הנדל"ן בשנים האחרונות, מחזירה שוב לפרופורציה את הציפיות שאוטוטו יוכלו כל נער ונערה לקנות פה דירה במחיר סביר.

גם פרופסור ליאו ליידרמן, הכלכלן הראשי של בנק הפועלים, העריך לפני כמה שבועות שירידות המחירים הצפויות יהיו חד ספרתיות, והדגיש כי "ענף הנדל"ן אף פעם לא ירד בעשרות אחוזים". צודק. ב-20 השנים האחרונות, הירידה הגבוהה ביותר (ריאלית) במחירי הדירות נרשמה ב-2003 (יותר מ-100 הרוגים בפיגועי התאבדות באותה שנה), ואז ירד השוק ב-5.9%. נומינלית, הירידה הגבוהה ביותר הסתכמה באותה שנה ב-5%.

הגדר שעליה יושבים "כולם"

למה זה קורה, אחרי שסיפרו לנו במשך כל המחצית האחרונה של 2011 שהמחירים יורדים וימשיכו לרדת, שכל הזוגות הצעירים "יושבים על הגדר", שהמשקיעים כבר לא בשוק, שהשוק מלא בדירות למכירה, שהזרים בצרות משל עצמם ושהבנקים כבר אינם נדיבים כבעבר?

הסיבה העיקרית, והכי קלאסית, היא העובדה שאין תג מחיר אמיתי לדירה. למרות הניסיונות של כולם לספר לנו מה מחירה המדויק של דירה, אין הרי שום דירה הזהה לחברתה. גם כשמדובר בשתי דירות באותה שכונה, ואפילו באותו בניין: או שהמטראז' שונה, או שהקומה שונה, או שהכיוון שאליו פונים החלונות שונה, או שהסטנדרט והעיצוב שונה וכו' וכו'.

ממילא, אין ערך ברור שנקבע באיזשהו שוק, שמסמן בסוף כל יום בבירור את המחיר החדש לקראת בואו של יום חדש. לכן, כל אדם יכול לגמרי בצדק להרגיש ששום דבר בעצם לא קרה ושהדירה שלו עדיין שווה את המחיר של אתמול, ודאי אם הוא אינו ממש לחוץ למכור ואין לו יותר מדי אופציות אחרות להשקעה.

כתוצאה מכך, ולהבדיל למשל משוק הניירות (ערך), שגם בו אגב אנשים אינם ממהרים לממש בהפסד, כשמדובר בארבעה קירות ההכחשה וההדחקה נכונות שבעתיים. לא תמצאו אנשים שנותנים למתווך הנדל"ן פקודה למכור את דירתם בסוף היום, "יהא המחיר אשר יהיה", כמו שרבים עושים כשהם מחליטים להיפטר מתיק המניות.

בנוסף, כדאי לזכור שלהיצע המתגבר של דירות למכירה, פועל יוצא הכרחי אחרי שרבים קפצו על העגלה הדוהרת ואספו קרקעות ודירות בשנות הגאות, לוקח זמן לא מבוטל להגיע לשוק ולשנות את המשוואה.

קשה לתפוס תאוצה בירידה

אבל, יש גם צד שני למטבע. כדאי מאוד להקשיב לדברים שאמר לאחרונה פרופסור רוברט שילר מאוניברסיטת ייל, מייסד מדד מחירי הדיור האמריקני קייס-שילר. שילר התראיין בפורום הכלכלי העולמי בדאבוס להנרי בלודג'ט, עורך הבלוג העסקי "ביזנס אינסיידר", והזכיר לרבים מה משפיע על כיוון מחירי הדירות אפילו יותר מריבית ויותר מהיצע הדירות בשוק.

"הדבר החשוב בחיזוי מחירי בתים הוא מומנטום", אמר שילר, "זה שונה מאוד משוק המניות. כך, שאם המחירים עולים, הם ימשיכו לעלות, ואם הם יורדים, הם ימשיכו לרדת".

במילים אחרות: לירידות אכן לוקח זמן לצבור תאוצה, אבל אז קשה מאוד לעצור אותן. זה כוחו של מומנטום, חיובי או שלילי. גם במבט היסטורי, מי שמחפש תנודתיות ומחזוריות בשוק הדירות, צריך להביט בגרף המחירים בטווח של כמה עשורים. משנת 1998 ועד לשנת 2007 - במשך עשר שנים רצופות - ירדו המחירים באופן הדרגתי אבל רציף (ריאלית), בשיעור כולל של 22%. התחלות הבנייה הרבות, צעדי הממשלה ובנק ישראל ובעיקר החלפת הדיסקט בקרב הציבור הרחב, הם תהליך שמבשיל אמנם לאט לאט, אבל אז קשה מאוד לעצור אותו.

האם שני רבעונים של ירידות אכן מבשרים על מומנטום, שיכול להימשך אפילו עשר שנים? את זה, לרוע המזל, תמיד נדע רק בדיעבד. כמו שאמר פרופ' שילר באותו ראיון, ואפרופו סקירת השמאי הממשלתי שיצאה היום: "זו בעיה בסיסית של כלכלנים - היינו רוצים להיות סטטיסטיקאים, אבל למעשה העולם כל הזמן משתנה לנו. לבסוף אנחנו צריכים להסתמך על כושר השיפוט שלנו, ואנחנו לא מאוד מוצלחים בזה".