עזריאלי טרפד את רכישת מגדל אלקטרה בת"א

אחרי שמימשה נכסים ברחבי העולם במאות מיליוני שקלים בשנה האחרונה, כדי לשפר את מצבה הפיננסי, ניסתה אלקטרה נדל"ן למכור את פרויקט הדגל שלה בישראל. ל"גלובס" נודע, כי החברה ניהלה לאחרונה מו"מ למכירת מגדל אלקטרה שברחוב יגאל אלון בת"א לקבוצת עזריאלי.

אלקטרה נדל"ן ושותפיה בפרויקט ביקשו למכור את הבניין לפי שווי של 1.2 מיליארד שקל, לעומת שווי של 1 מיליארד שקל בספרים.

מנכ"ל קבוצת עזריאלי, שלמה שרף, שימש עד לפני שנה כמנכ"ל אלקטרה נדל"ן, תפקיד שבו יזם והוביל את הקמת מגדל אלקטרה. שרף היה מעוניין ככל הידוע בקידום העסקה, אלא שדוד עזריאלי, בעל השליטה בקבוצה, פסל את הרכישה, והמגעים הופסקו.

בד בבד פנתה לאחרונה אלקטרה נדל"ן, המשתייכת לקבוצת אלקו של גרשון זלקינד, לגופים מוסדיים, ובהם חברות הביטוח הפניקס והראל, בניסיון לבצע מימון מחדש לפרויקט. מהלך כזה צפוי לשחרר 200-300 מיליון שקל לחברות המחזיקות במגדל אלקטרה.

מגדל אלקטרה (לשעבר מגדל אלקו) נמצא בבעלות שלושה גופים: אלקטרה נדל"ן והחברה האחות אלקטרה השקעות מחזיקות 25% מהבניין כל אחת, וביתרת הזכויות מחזיקה החברה הפרטית אמפא. מגדל המשרדים בן 50 הקומות כולל שטח משרדים של 60 אלף מ"ר, שטחי מסחר ומחסנים.

התפוסה בבניין עומדת כיום על 90%, וכשיאוכלס במלואו דמי השכירות בו צפויים לעמוד על כ-90 מיליון שקל בשנה.

לאומי מימן את הרוב הבנייה

את רוב המימון לבנייה, בהיקף של 500 מיליון שקל, העמיד בנק לאומי, ובהמשך גדל האשראי ל-625 מיליון שקל (מועד פירעון ההלוואה הוארך לאחרונה לינואר 2013). היקף ההשקעה הכולל בהקמת הפרויקט נאמד ב-800 מיליון שקל.

אלקטרה נדל"ן פעילה בישראל, במערב אירופה ובקנדה, ובסך הכול מחזיקה בכ-100 נכסים, בשיעור תפוסה ממוצע של כ-90% ובשטח כולל של כ-1.3 מיליון מ"ר.

מינואר 2008 ועד ספטמבר 2011 רשמה החברה הפסד מצטבר של 275 מיליון שקל - שקיזז רווח עצום שרשמה החברה בשנת 2007, אשר נבע משערוך הנכסים בחו"ל.

בשנה החולפת ביצעה החברה מימוש של כמה נכסים, על רקע ההפסדים הכבדים, הפחתת דירוג האג"ח, לחץ גובר של הבנקים המלווים בגרמניה וקשיי גיוס אשראי חדש. מניית החברה איבדה בתקופה זו כ-60% (שווי חברה של 280 מיליון שקל - נמוך ב-70% מההון העצמי החשבונאי). לחברה חוב של כ-600 מיליון שקל לציבור, ותשואות האג"ח עומדות על 7.5%-10.3%.

מחליפו של שרף בעמדת המנכ"ל, שי וינברג, פועל למימוש נכסים נוספים כדי לעמוד בהתחייבויות בזמן. זאת בתנאים לא קלים, מכיוון שמרבית החשיפה של החברה היא לנדל"ן באירופה. לחברה התחייבויות (במאוחד) של 5.8 מיליארד שקל, כשמרבית האשראי ניטל מבנקים בחו"ל בהסכמים שכללו התניות פיננסיות הקשורות ליחס בין שווי הנכס לגובה האשראי.

למרות המשבר הקשה באירופה, שהביא לירידה עקבית בשווי הנכסים, החברה מנסה לשדר אופטימיות, ופועלת בדרכים שונות לשפר את מצבה ואת הסנטימנט השלילי שנוצר בקרב המשקיעים. במארס אשתקד הודיעה על תוכנית רכישה עצמית של מניות בהיקף של 50 שקל ובאוגוסט אישרה תוכנית לרכישת אג"ח בהיקף של 100 מיליון שקל בחמש השנים הקרובות (מאז רכשה אג"ח ב-40 מיליון שקל).

"מסודרת" בזכות המימושים

בחודש יולי האחרון אירע אירוע מביך משהו מבחינת החברה, שביקשה לגייס 70 מיליון שקל והצליחה לגייס רק 59 מיליון. עם זאת, החברה והאנליסטים שמסקרים אותה מבהירים שבעקבות סדרת המימושים, שמסתכמת בשנה האחרונה ב-608 מיליון שקל, החברה "מסודרת" מבחינת החזר החובות בשנת 2012, כולל כ-75 מיליון שקל למחזיקי האג"ח. בשנת 2013 יש לחברה חלויות שוטפות של 470 מיליון שקל, כולל כ-175 מיליון שקל למחזיקי האג"ח.

בדצמבר הפחיתה S&P מעלות את דירוג החוב של החברה מ-A מינוס ל-BBB פלוס. הדרך המרכזית לייצוב המצב הפיננסי עוברת, כאמור, במימוש נכסים, אך יש גם דרכים יצירתיות יותר. בדצמבר החליטה החברה לאמץ מדיניות חשבונאית חדשה: מעבר מדיווח לפי שיטת האיחוד היחסי לשיטת השווי המאזני. החברה הסבירה כי "המדיניות החדשה תספק מידע מהימן ורלוונטי יותר לגבי דוחותיה". המשמעות העיקרית של היישום היא הפחתת היקף המאזן המאוחד ב-2.6 מיליארד שקל, והקטנת הגירעון בהון החוזר ב-1 מיליארד שקל.

מקבוצת עזריאלי נמסר: "בשל חוסנה ואיתנותה, מגיעות לקבוצה הצעות רבות להשקעה. הצעות אלה נבדקות באופן ראשוני טרם ההחלטה להתקדם. במקרה זה, לאחר בדיקה ראשונית, הוחלט שלא להתקדם".

התזמון המופלא של שלמה שרף

לפעמים תזמון זה הכל בחיים. על כך יכול להעיד שלמה שרף, שעזב את ניהול אלקטרה נדל"ן לטובת תפקיד מנכ"ל קבוצת עזריאלי - קבוצת הנדל"ן הגדולה והמבוססת בישראל - באפריל 2011. "מצאתי חברה מצוינת עם יכולת פיננסית יוצאת דופן", אמר שרף ל"גלובס" חודש לאחר שנכנס לתפקידו החדש. וזו הגדרה שלא ממש מתאימה כיום לחברה שאותה עזב.

עם ההודעה על עזיבתו, בחודש ינואר 2011, מכר שרף את מלוא החזקותיו באלקטרה נדל"ן (4.88% מההון) תמורת סכום של כ-36 מיליון שקל. אלקטרה נדל"ן עצמה רכשה מידי שרף מניות בהיקף של 10 מיליון שקל, ואת יתר המניות מכר שרף בעסקאות מחוץ לבורסה. בסך הכול עזב המנכ"ל הוותיק והמתוגמל את קבוצת אלקו, שבה עבד 36 שנים (מהן 22 כמנכ"ל) עם הון מצטבר של כ-90 מיליון שקל, שהפך אותו לאחד השכירים העשירים בישראל.

שרף (63) בוגר הנדסת מכונות באוניברסיטת בן גוריון, הצטרף לחברת אלקטרה, שבשליטת קבוצת אלקו של גרשון זלקינד, בשנת 1974, בתפקיד מנהל פרויקטים בתחום מיזוג האוויר. בהמשך כיהן במשך 15 שנה בתפקיד מנכ"ל אלקטרה, המתמקדת בייצור והתקנת מערכות מיזוג אויר מרכזי ומעליות. בחמש השנים האחרונות שימש כמנכ"ל זרוע הנדל"ן שפיתח בקבוצה - אלקטרה נדל"ן.

כפי שניתן לצפות, חבילת התגמול שציפתה לשרף בעזריאלי מפנקת במיוחד. היא כוללת דמי ניהול של 250 אלף שקל בחודש, בונוס שנתי קבוע של מיליון שקל ותגמול הנגזר מביצועי מניות החברה (פאנטום) בשווי של 9 מיליון שקל. בנוסף, משלמת קבוצת עזריאלי לשרף הוצאות טלפון, רכב, מחשב נישא, החזר הוצאות עסקיות, הוצאות טיסה ומלונות ועיתונים. בסך הכול מדובר בעלות שכר שנתית של לפחות 4 מיליון שקל.

 אלקטרה