סלט בנתונים הממשלתיים: מחירי הדירות עלו או ירדו?

שלל נתוני המאקרו לסיכום שנת 2011 בנדל"ן שהתפרסמו בימים האחרונים מותירים אותנו מבולבלים, כרגיל. האם מחירי הדירות ירדו בשנת 2011 או עלו? אם נמכרו כאן פחות דירות בשנה החולפת - כמה פחות? ושוב, תלוי את מי שואלים.

עצוב, אבל נראה שכבר התרגלנו לנתונים הבלתי אחידים בתחום הנדל"ן, פרי עבודתם המאומצת של שלושה משרדי ממשלה: משרד האוצר (מינהל הכנסות המדינה), השמאי הממשלתי במשרד המשפטים והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

ניקח לדוגמה כמה נתונים פשוטים, שבאמצעותם ניתן להראות בקלות את חוסר האחידות: הלמ"ס דיווחה לאחרונה כי מספר הדירות החדשות שנמכרו במהלך 2011 ירד ב-15% בהשוואה ל-2010. מהשוואה של הרבעון הרביעי ב-2011 לרבעון האחרון ב-2010 עולה כי מדובר בצניחה של 30%. לעומת זאת, מנתוני האוצר עולה כי חלה צניחה דרמטית בשיעור של 55% במכירת דירות חדשות. הרי מדובר באותו שוק נדל"ן, כיצד ייתכן פער כזה?

עוד נתון שעלה לכותרות היה הצניחה החדה, לפי האוצר, במכירת דירות חדשות בת"א: מספר הדירות שנרכשו בתל אביב התכווץ ב-84% בתוך שנה, זעקו הכותרות בעיתונים. ומה מראים נתוני הלמ"ס? 585 דירות חדשות נמכרו במחוז ת"א ברבעון הרביעי של 2011, לעומת 801 יחידות דיור חדשות ברבעון המקביל ב-2010, ירידה של 27%. וזו רק דוגמה של מחוז אחד. ושוב, אנחנו חוזרים לתהות אם שני הגופים סוקרים את אותו שוק נדל"ן.

המחירים ירדו ב-13% או עלו ב-3%?

ומה באשר למחירים? גם כאן יש שלל נתונים סותרים. האוצר דיווח השבוע כי מחירי הדירות החדשות ירדו ב-4% מהרבעון השלישי של 2011 לרבעון הרביעי; בשנה החולפת ירדו המחירים ב-13%.

יפה שבאוצר רוצים להראות שמהלכי השר יובל שטייניץ (בעיקר בתחום המיסוי) לצינון הביקוש לדירות עובדים - רק לפני חודשיים הודתה בראיון ל"גלובס" הממונה על הכנסות המדינה כי סקירות האגף שלה "ממוקדות בשינויים שעשינו, לראות אם התהליכים שאותם נקטנו משיגים את המטרה" - אבל ההתייחסות למחירי דירות חדשות בלבד, פלח של כחמישית מכלל העסקאות למגורים בישראל, היא במידה רבה סלקטיבית.

אולי מחירי הדירות החדשות ירדו ב-13% בשנה החולפת, אבל באותה תקופה ירדו מחיריהן של הדירות שנרכשו מיד שנייה - שמשקלן בשוק הוא פי 4 מזה של הדירות החדשות - ב-1.2% בלבד (ל-1.08 מיליון שקל), כך ע"פ דוח המחירים הממוצעים של דירות בבעלות הדיירים, שמפרסמת הלמ"ס. אגב, נתוני השמאי הממשלתי, המתבססים על מדגם של 3,300 דירות (ישנות וחדשות) בנות 4 חדרים ב-16 ערים נבחרות, מראים בכלל שמחירי הדירות עלו ב-3% בשנה החולפת.

טיוב נתונים

סביר להניח כי הנתונים הבלתי אחידים במקרה הטוב, או הסותרים במקרה הרע, משפיעים על התנהגות שוק הנדל"ן, שאינו מקבל תמונה משקפת אחת על המכירות והמחירים של דירות למגורים. כיצד ניתן לקבל החלטה מושכלת על רכישה או מכירה כאשר לא ברור אם המחירים עולים או יורדים?

במשרדי הממשלה מספרים לנו זה זמן מה כי מתגבש פתרון לבעיה: "אנחנו מתחילים תהליך שמוביל מ"מ מנכ"ל משרד האוצר שמטרתו טיוב נתוני הנדל"ן. רשות המסים, מינהל הכנסות המדינה, אגף התקציבים באוצר, בנק ישראל, המועצה הלאומית לכלכלה, משרד השיכון, הלמ"ס והשמאי הממשלתי משתתפים בתהליך שמטרתו לשפר את מהימנות הנתונים", אמרה לפני כמה חודשים בראיון ל"גלובס" פרידה ישראלי, הממונה על הכנסות המדינה.

האוצר: "מהימנות גבוהה יותר"

בינתיים, אנו ניזונים מנתונים רבים ושונים. פנינו למשרדי הממשלה על מנת לברר מה פשר הנתונים הסותרים.

מהאוצר נמסר כי נתוניו "מבוססים על הדיווחים של הקבלנים לשלטונות המס על פי חוק. כל מכירת דירה, גם אם היא 'על הנייר', מחויבת בדיווח לשלטונות המס סמוך לעסקה. הלמ"ס מבססת את נתוניה על סקר קבלנים וככל שידוע לנו הסקר מתייחס רק לדירות שהוחל בבנייתן. על כן, כדי להשוות בין הנתונים נדרש לקיים ממוצע רב-שנתי".

בנוסף, האזורים שעליהם מדווחות הרשויות הם שונים: "האוצר מגדיר שטח לפי אזורי השיפוט של משרדי מיסוי מקרקעין הפרושים בארץ, בשונה מהלמ"ס. ייתכן שלאורך זמן לא יהיו פערים משמעותיים".

עוד נמסר כי "האוצר בוחר במודל של בחינת נתוני הדירות החדשות על פני עסקאות של מכירת דירות יד שנייה כי לטעמנו לנתונים אלו מהימנות גבוהה יותר". באוצר מציינים כי בהשוואה של עסקאות בדירות חדשות בין 2011 ל-2010 נרשמה ירידה של 23%.

לסיכום, מזכירים באוצר כי "לאחרונה החל תהליך רב-משרדי שמוביל מ"מ מנכ"ל האוצר, דורון כהן, שמטרתו לטייב ולאחד את נתוני שוק הדיור בישראל".

השמאי הממשלתי: "חתך מוגדר"

דובר משרד המשפטים מסר בשם השמאי הממשלתי הראשי כי "בדיקת אגף השמאי הממשלתי הראשי אינה מתיימרת להחליף את הסטטיסטיקאים המומחים. היא מתייחסת לחתך מוגדר ומוגבל של דירות (4 חדרים בלבד) ורק בחלק מהערים ומגבלות הסקירה ומשמעותן מצוינות במפורש בכל סקירה רבעונית של השמאי. אנו מניחים שההשתנות של המחירים במגדר זה לאורך זמן משקפת את מגמת ההשתנות הכללית של נושא המגורים בארץ".

הדובר הסביר כי השמאי הממשלתי "החל לבצע סקירת מחירי דירות לפני כשלוש שנים על רקע היעדר מדד שנראה לנו שתואם את תנאי השוק בפועל. בימים אלו נעשית עבודת מטה בנושא איחוד הדיווחים בין הגופים השונים".

הלמ"ס: "מתן מענה למטרות שונות"

מהלמ"ס נמסר בתגובה כי "בהשוואת נתוני הסקר לנתונים אחרים כגון מספר עסקות בדירות חדשות שמתפרסם ע"י מינהל הכנסות המדינה, יש להתחשב בהבדלים בין מקורות המידע, בהגדרות האוכלוסיות ובשיטות, הנובעים, בין היתר, ממתן מענה למטרות שונות. בנתוני סקר הלמ"ס כלולות רק דירות שקיבלו היתר בנייה ושהוחל בבנייתן, בעוד שבנתוני האוצר סביר מאוד שכלולות גם דירות אחרות (שנמכרו 'על הנייר'). היום, הדירות החדשות שנמכרו 'על הנייר' ובנייתן החלה, כלולות בסקר הלמ"ס בחודש התחלת הבנייה. לעומת זאת, דירות שנמכרו 'על הנייר' אך לא הוחל בבנייתן עד למועד פרסום נתוני הסקר נכללות במועד מאוחר יותר, בחודש התחלת הבנייה שלהן. הלמ"ס פועלת לכלול בסקר שלה גם את מכירת הדירות לפני התחלת הבנייה, בחודש שבו הן נמכרות".

עוד מסבירים בלמ"ס כי נתוניה על מספר הדירות החדשות שנמכרו הינם "אומדנים סטטיסטיים שמתקבלים ע"י תשאול טלפוני של קבלנים והפעלת מודל סטטיסטי לייחוס נתונים".

בנוגע לפער במחירי הדירות, נמסר מהלמ"ס כי "כל אחד מהגופים מחשב את מחירי הדירות בשיטה אחרת ומכליל קבוצות מצומצמות וחלקיות; הלמ"ס מחשבת ע"פ סטנדרטים ומתודולוגיה בינלאומיים". מדד מחירי הדירות, המתפרסם מדי חודש ומשקף את השינוי במחירי הדירות (לא הסקר הרבעוני של מחירי דירות בבעלות הדיירים), "כולל את כלל הדירות, בכל הגדלים ועל סמך 67 יישובים עירוניים. המדד אינו מבוסס על ממוצע או חציון, אלא מבוסס על מודל מדעי המנכה את איכותן של מאפייני הדירות. ככל הנראה, מכאן נובעים פערים בתוצאות בין הגופים השונים".

 סתירות בנתוני 2011 בנדלן