איתמר בורוביץ: שוכנעתי לקנות קרקע בארסוף במצגי-שווא

לאחר הפרסום מאתמול (ב') בנוגע לתביעתו של אזרח בריטי נגד בני-הזוג קובי ויהודית ריכטר, לאכיפת הסכם מכר של בית השייך לריכטרים, שנחתם ללא ידיעתם על-ידי קרוב משפחתם, עו"ד יעקב הרכבי - "צצות" טענות דומות נוספות.

לפי טענות אלה, עו"ד הרכבי נהג באופן פסול לכאורה כלפי קרובי משפחה נוספים, באמצעות מכירת קרקעות בארסוף, בהם גם ד"ר איתמר בורוביץ, מנכ"ל הפניקס לשעבר.

ל"גלובס" נודע כי נגד עו"ד הרכבי - שנטען כי מכר וילה של בני-הזוג ריכטר במושב ארסוף, ללא ידיעתם ומכוח העובדה שהחזיק בה בנאמנות - מתבררת תביעה נוספת, בה מועלות נגדו טענות בקשר למכירת קרקעות בארסוף לקרובי משפחה אחרים.

בתביעה שהוגשה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב ב-2007, בסך 6 מיליון שקל, טוענים 5 תובעים, קרובי משפחה של הרכבי - בהם אברהם אידלמן, גיסו של הרכבי ובורוביץ - כי באמצעות מצגי-שווא, לפיהם ניתן לבנות בתים על מגרשים בארסוף, שיועדו לשמורת טבע ולחקלאות, הרכבי שיכנע אותם לרכוש את המגרשים בעזרת ייצוגו.

לפי הנטען בתביעה - שהגישו גם מיכאל אבני ותמר וקרן אידלמן והנדונה בימים אלה במחוזי בתל-אביב - בשלהי 1999, במסגרת מפגשים משפחתיים שגרתיים בבית משפחת אידלמן, סיפר הרכבי כי הקרקע באזור ארסוף החדשה מלכתחילה הייתה מיועדת למגורים, אך נאסר לבנות עליה בשל קרבתה למפעל הביטחוני תעש שבאזור.

התובעים טוענים, באמצעות עורכי הדין יהודה ברמי ויצחק דוידוב, כי באותם מפגשים הרכבי המליץ לקרובי משפחתו לרכוש מגרשים באזור במאות אלפי שקלים, בנימוק כי בקרוב יפונה מפעל תעש מהאזור, וניתן יהיה לבנות עליהם בתים.

לטענתם, הרכבי הוסיף וסיפר, כדי לשכנעם לרכוש את המגרשים, כי הוא רוכש במקום מגרש גם עבור בת-דודתו ממשפחת ריכטר, שבאותה עת החלו לבנות את ביתם בארסוף הישנה, אך כעת ביקשו לבנות בארסוף החדשה.

לפי התביעה, הרכבי יצא מגדרו כדי לשכנע את התובעים לרכוש את המגרשים, ובמסגרת מאמציו הציג בפני התובעים את בית ריכטר ההולך ונבנה. לטענתם, בהתבסס על מצגיו של הרכבי ועל העובדה שקיימת ביניהם לבינו קירבה משפחתית מדרגה ראשונה, הם החליטו לרכוש את המגרשים בארסוף והעבירו לידי הרכבי את הטיפול המשפטי ברכישה.

בהמשך, נטען כי הרכבי הציג להם מצגי-שווא נוספים, שינה את גירסתו ואמר כי "יש צורך להריץ תוכנית של שינוי ייעוד הקרקע למגורים". לדבריהם, הרכבי גם טען כי הוגשה תוכנית לשינוי וכי בזמן הקרוב התוכנית תאושר.

התובעים טוענים עוד כי בהמשך התברר להם כי ייעוד המגרשים בארסוף נועד מאז ומעולם לשמורת טבע, לאזור נופש ולאזור חקלאי מיוחד, וכי מצגיו של הרכבי היו "מצגי-שווא מטעים ורשלניים בלשון המעטה".

הם משתיתים את תביעתם נגד הרכבי על שני בסיסים: ראשית, על אחריותו כיזם, שבגין מצגיו הכוזבים הוא גרם להתקשר בעסקאות; וכן, בטענה כי כעורך דין מייצג של התובעים הרכבי התרשל בניתוח ובהבנת הסיכונים המשפטיים והתכנוניים הכרוכים בעסקאות רכישת המגרשים.

טענות חמורות

ל"גלובס" נודע עוד כי בדיון בתביעה נגד הרכבי בנוגע למכירת המגרשים בארסוף, טען התובע, אברהם אידלמן, גיסו של הרכבי, כי ב-1999 הרכבי הונה אותו ואחרים בדרכים נוספות. בין היתר טען אידלמן כי באותה תקופה הרכבי שכנע אותו, באמצעות מפות ודוחות שהציג בפניו, לרכוש 50% מחלקו במכרה יהלומים בוונצואלה, שבהמשך התברר כי לא היה ולא נברא.

אידלמן הוסיף וטען כי בהמשך הרכבי ביקש ממנו כמה עשרות אלפי דולרים לצורך ביטוח משלוח יהלומים, שלטענתו גם הוא לא היה ולא נברא. לטענתו, הרכבי הונה לכאורה גם חברים שלו בכך ששכנע אותם להשקיע כספים רבים כדי להצטרף להרכבי כשותפים במכרה פחם בוונצואלה. גם הפעם, כך נטען, לא היה ולא נברא מכרה.

מעשה פסול נוסף, שאידלמן מייחס להרכבי בתצהיר שהגיש - מכירה של וילות על חוף הים בקובה לבת אחות של רעייתו ולשותפו, אבי ימיני. גם הווילות הללו, נטען, לא היו קיימות, ולמעשה הרכבי "מכר אוויר".

אידלמן הסביר בבית המשפט כי הוא וחבריו לא תבעו את הרכבי על הפרשות האחרות, כיוון שהתביישו להביא את הדבר לבית משפט, עקב קירבתם המשפחתית. אידלמן הוסיף והסביר כי רק כאשר הפיל הרכבי בפח את בנותיו (בעסקאות המגרשים בארסוף - כך הטענה), הוא החליט שלא להבליג עוד ולהגיש תביעה נגד הרכבי.

עו"ד הרכבי: "מעולם לא הצגתי מצגים כלשהם שלא היו נכונים ומלאים"

עו"ד הרכבי מסר: "אידלמן עצמו הוא איש ריב ומדון. התנהגותו גרמה לנתק בין משפחתה של רעייתו לבינה שנים ארוכות. מקומה של התביעה בנוגע לאדמות שנרכשו בחוף השרון בבית המשפט, שם היא מתבררת.

"מעולם לא הצגתי מצגים כלשהם שלא היו נכונים ומלאים, ובלי שגובו בחוות-דעת של שמאי. אני מעולם לא מכרתי מגרשים לאידלמן או למישהו אחר ממשפחתו, אלא שרעייתי רכשה מגרש בשותפות עם אידלמן, בתו וחתנו דאז.

"מעולם לא טענתי שניתן לבנות במקום בתים בעת הזאת, אחרת המחיר היה משתנה בהתאם. אף אחד לא יכול לחשוב ברצינות שאפשר לרכוש מגרש מיועד לבנייה במחירים שאותם שילמו אידלמן ומשפחתו.

"חשוב לציין כי אותו מגרש שימש את אידלמן לקבלת הלוואה מהבנק הממשכן לכיסוי חובות אישיים שהיו לו ולבני משפחתו. להלוואה זו ערבתי באופן אישי בסך 100,000 שקל. כתוצאה מהתנהלות משפחת אידלמן בנוגע לכך נגרמו לרעייתי ז"ל ולי נזקים כבדים.

"לא שכנעתי את אידלמן לרכוש מכרה בוונצואלה, ובתביעה הנ"ל הוא הודה כי אין לו קייס באותו עניין, וכי לא בגלל בושה נמנע מלתבוע. אם היה לו קייס, חזקה שהיה תובע. מדובר בנושא משנת 2003 שבו נפלנו, הוא ואני, ובדיעבד התברר כי עוד רבים אחרים נפלו קורבן למעלליו של נוכל. אידלמן פגש בעצמו באותו נוכל ושוכנע ממנו כי מדובר בעניין אמיתי.

"מעולם לא שכנעתי איש, ולא צירפתי איש, לרכוש מכרה פחם בוונצואלה. אידלמן או מי מחבריו מעולם לא שוכנע על-ידי לרכוש וילות בקובה או בכל מקום אחר".

הריכטרים עוד לא איבדו את הווילה

אתמול פורסם במדור דין וחשבון ב"גלובס" (תחת הכותרת "תביעה נגד הזוג ריכטר: לכבד הסכם למכירת בית בבעלותם למרות שלא ידעו שנמכר"), כי מכתב תביעה שהוגש באחרונה לבית המשפט המחוזי בפתח-תקווה נגד קובי ויהודית ריכטר, בעלי חברת מדינול, עולה כי נכס בבעלות בני-הזוג במושב ארסוף נמכר לאזרח בריטי בשם בנימין כהן, ללא ידיעת הזוג ריכטר, על-ידי עו"ד יעקב הרכבי, קרוב משפחה שהחזיק בנכס בעבורם בנאמנות.

כהן טוען בתביעתו, בין היתר, כי יש לחייב את הזוג ריכטר לכבד את הסכם המכר שערך עמו עו"ד הרכבי, מאחר שלא טרחו לרשום את הבית על שמם.

פרשת מכירת ביתם של הזוג ריכטר על-ידי הנאמן מעלה מספר שאלות שונות. כך למשל, מדוע החזיק הזוג ריכטר את הבית בנאמנות סמויה; מדוע נמנעו בני-הזוג מלהצהיר כי הבית שייך להם; וכיצד מתייחס הדין המשפטי למצב שבו נאמן מוכר נכס שהוחזק אצלו בנאמנות, ללא ידיעת הבעלים האמיתיים.

לדברי עו"ד פנחס רובין ממשרד גורניצקי, מבכירי עורכי הדין בישראל, רכישת נכס בנאמנות - או העברתו לנאמנות - היא תופעה רווחת ומקובלת בתחום המקרקעין. רובין הדגיש כי דבריו נאמרים באופן עקרוני, וכי אין לו מושג על המקרה של בני-הזוג ריכטר, "שאני גם מכיר ומוקיר אותם".

רובין ציין כי ההוכחה לכך שמדובר במנהג נפוץ היא שקיים סעיף מיוחד בחוק מס שבח שמפרט כיצד מדווחים על מס שבח לנאמנות. "באופן עקרוני, שאלת נאמנות במקרקעין שונה מנאמנויות מסוגים אחרים, בעיקר מפני שנאמנויות במקרקעין טעונות רישום הנאמן כבעלים. כלומר, מי שמסתכל בטאבו רואה את פלוני כבעלים ואיננו יודע שפלוני בעצם איננו הבעלים האמיתי. עם זאת, הנאמן יכול לבקש שתירשם הערה בטאבו כי הנכס מוחזק בנאמנות. כשישנה הערה מהסוג הזה, רוכש פוטנציאלי יכול לפשפש ולדעת כי המוכר הוא נאמן".

- מהי נאמנות עיוורת?

רובין: "משמעות הביטוי 'נאמנות עיוורת' הוא כי לנהנה אין אפשרות לתת הוראות לנאמן. הביטוי מתאים יותר לשימוש בתחום של שוק ההון למשל. כך לדוגמה, כאשר לפלוני יש תיק ניירות ערך, אך מסיבות שונות אסור לו לבצע עסקאות בעצמו, הוא מפקיד את תיק ההשקעות שלו אצל ברוקר שקונה ומוכר לפי שיקול-דעתו הבלעדי.

"בענייני מקרקעין זה קורה, למשל, כאשר אדם מתמנה לתפקיד של שר בממשלה. אם יש ברשותו של השר נכסים - הוא מחויב להעביר אותם לנאמנות עיוורת, כדי שפלוני ינהל אותם בעבורו. זאת, כדי שלא ייווצר מצב שבמסגרת תפקידו כשר הוא מבצע החלטות שמשפיעות על שוק הנדל"ן".

- איזה עוד סיבות יכולות להיות להחזקת נכס בנאמנות?

רובין: "זה קורה, למשל, כאשר אדם רוצה לשמור על פרטיותו, או כשאנחנו רוצים לקנות ולמכור נכס, ושמי שמתמודד על הנכס לא ייחשף לכך שאנחנו המוכרים, או הקונים, מטעמים כלכליים".

- מה קורה אם לא נרשמה הערה בטאבו, והנאמן מוכר את הנכס ללא ידיעת הבעלים?

רובין: "אם הרוכש לא יודע על כך, והוא קונה את הנכס בתום-לב, הוא בעצם מוגן על-ידי הרישום הנסתר שאיננו חושף את הנאמנות. זה לא אומר שביחסים שבין הנהנה (הבעלים) לנאמן אין זכות תביעה כלפי הנאמן".

- אם כך, האם בעלי הנכס יכול לבטל את הזכויות שרכש הקונה מהנאמן בהסתמך על הרישום?

"במקרה שבו הקונה כבר רושם את הנכס על שמו בטאבו, אז הטענה של הבעלים הרבה יותר קשה (עקב דוקטרינת סופיות הרישום). אבל אם הרישום עדיין לא שוכלל, קל יותר לבעלים האמיתי לבטל את המכירה על-ידי כך שהוא מציין בפני הקונה כי לנאמן אין זכות למכור. מצבו של הבעלים במצב זה טוב בהרבה".