רכישת דירה "על הנייר": כדאי לשלם רוב הסכום מראש?

מרבית הישראלים קונים דירה חדשה לפני שהם יכולים להתגורר בה, ולפעמים אפילו שנתיים-שלוש לפני קבלת המפתח. דורית סדן, סמנכ"לית השיווק של שיכון ובינוי נדל"ן, מעריכה כי רק כ-10% מהדירות החדשות נרכשות כשהבניין גמור לגמרי. לרוב, בישראל, הקונים משלמים רק 10% עד 20% ממחיר הרכישה במעמד חתימת החוזה, ואת "הכסף הגדול" הם מעבירים במועד מאוחר יותר. כמובן שתשלומים עתידיים אלה "מוצמדים" - כמעט תמיד למדד תשומות הבנייה ובמקרים מעטים למדד המחירים לצרכן. הדולר - פעם מלך ההצמדות בנדל"ן - נעלם מהמפה.

כך קורה, שאם קניתם דירה בתשלומים והמדד יעלה - תשלמו עליה יותר. רק שאם המדד ירד - לא תשלמו פחות. מנגנון ההצמדות בשוק הדיור הוא חד-כיווני, והוא ימשיך להיות כזה בעקבות פסיקת בית המשפט בדצמבר האחרון.

תוספת משמעותית

נתחיל ממדד תשומות הבנייה, שלפי הערכות משמש כמדד הצמדה ב-90% מעסקאות יד-ראשונה. מטרתו לשקף את מחיר התשומות שבהן משתמשים הקבלנים, ובעקבות עבודה משותפת של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והתאחדות הקבלנים עודכן בשנת 2009 לאחר שנים ארוכות, בעיקר בשל העלייה החדה במחירי הברזל בשנת 2008. הברזל ומוצרי המתכת עודכנו ל-6.3% מהמדד, זאת מלבד השפעתם על 'מוצרים ואביזרים לעבודות חשמל' (3.4% במדד) או 'מוצרים ואביזרים לעבודות אינסטלציה' (2.4%).

ממש לאחרונה אושר צו הרחבה להסכם השכר הקיבוצי בענף הבנייה. במסגרת ההסכם, העובדים יזכו לשכר מינימום בגובה 5,000 שקל. איציק גורביץ, סמנכ"ל כספים וכלכלה בהתאחדות, מעריך כי להסכם תהיה השפעה על מדד הבנייה, שמכיל גם את שכר העובדים כאחד הרכיבים (כ-43%).

כך או כך, בשלוש השנים האחרונות עלה מדד המחירים לצרכן ב-9% במצטבר, ואילו מדד תשומות הבנייה עלה ב-7.8%. בשנת 2011 התהפכה התמונה: מדד המחירים עלה ב-2.2% ומדד תשומות הבנייה עלה ב-3.8%. לכן, הצמדה של סכומים גדולים לתקופה לא קצרה עם מנגנון עדכון חד-כיווני עלולה לגרור עלויות כספיות לא מבוטלות של אלפי שקלים ואף יותר.

כולנו כמעט, גם העשירים, מממנים קניית דירה באמצעות משכנתא, במיוחד בסביבה של ריביות זולות ותשואות נמוכות באפיקים האלטרנטיביים. מי שעלולים לסבול הם מי שמתחו את יכולתם עד הקצה - לקחו משכנתא בשיעורי מימון של 75% משווי הנכס - ורק אז גילו שחסרים להם עוד כמה שקלים כדי לממן גם את ההצמדות. הבנק כבר לא יוכל לתת להם יותר.

עידן אלקבץ, בעלים ומנכ"ל משותף ב"עתיד משכנתאות" המתמחה בייעוץ למשכנתאות, אומר כי אחת הטעויות המרכזיות שנוטל המשכנתא הישראלי הממוצע עושה, היא לא להכניס לתוך מערכת השיקולים את הצמדת מחירי הדיור למדד תשומות הבנייה.

לדבריו, רובנו נוהגים בשיטת 20/80 או 30/70, כלומר משלמים לקבלן 20%-30% מסכום הרכישה בעת חתימת החוזה, ואת יתרת הסכום מותירים למועד מסירת הדירה וקבלת המפתח. המשמעות היא, שלעתים נידרש לשלם סכום נוסף בגובה עשרות אלפי שקלים ואף יותר מכך לכסות את עליית המדד (ראו תרשים). "עם משכנתא ממוצעת בגובה עד 60% מערך הנכס, ניתן לגלם את תוספת ההצמדות בתוך המשכנתא וכמובן לשלם על כך ריבית והצמדה למשך כל חיי המשכנתא. אך אם נלקחה המשכנתא המקסימאלית שהבנק מוכן לתת, צריך יהיה לגייס את הסכום ממקורות אחרים כמו חברת אשראי".

"זו תהיה הלוואה לטווח קצר, עד חמש שנים, בריבית גבוהה, ותוסיף כ-1,000 עד 1,500 שקל בממוצע להחזר החודשי", מזהיר אלקבץ. הצעתו לפיכך היא להקדים את התשלום לקבלן באמצעות שימוש בגרייס (דחייה תשלום) חלקי, המכונה גם "הלוואת בלון", מה שמאפשר לשלם רק את הריבית וההצמדה עד האכלוס ורק אז לעבור לתשלום חודשי מלא (כשנטל השכירות מאחור).

סדן מספרת שלאחרונה שאל אותה מישהו מה מקבל מי שמביא את כל הכסף לדירה מראש. "עניתי שאנחנו, בניגוד לחברות אחרות, מוכנים לסטות מפרישת התשלומים שנקובה בחוזה ולקבל את הכסף, אך עליו לעשות את השיקול שלו לגבי חיסכון בהצמדות עתידיות".

גידור במבצע

חשוב להדגיש שיש מי שמעדיפים לשלם על הדירה בהתאם לקצב הבנייה בעיקר משיקולי זהירות, אך מאחר וכיום הפרויקטים מוגנים בליווי בנקאי בערבות על-פי חוק מכר, הרי שלבי הבנייה פחות משמעותיים לביטחון הרוכשים במובן זה.

לאחרונה ניתן היה לראות לא מעט מבצעים בשוק הנדל"ן הקפוא, שבהם הקבלן התחייב לסכום הרכישה המקורי, ולמעשה "סבסד לקונה ריבית והצמדות" לתקופה של כמה שנים.

כמובן שמי שבכיסו המזומנים צריך לשקול לבקש מהקבלן "לוותר" על הסבסוד, ולהעבירו במלואו כהנחה במחיר הדירה.

ואגב, הקבלנים עדיין חושבים שמדד תשומות הבנייה "לא רלבנטי". חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן, מביא כדוגמא תקן חדש שמייקר את מערכות האוורור בבתים ובחניות תת-קרקעיות, שעה שמשקלן במדד הוא כ-0.5% - "זה רלוונטי רק לתקופות בהן השתמשו במאווררים על עמוד". לדבריו, התייקרות חומרי-הגלם יקרו בשנה האחרונה את עבודות הביצוע ב-10% לפחות.

בית המשפט הכשיר את ההצמדה בכיוון אחד

מה משותף לרכישת סלולר, פתיחת חשבון עו"ש ורכישת דירה מקבלן? בכל המקרים הללו תתבקשו לשרבט חתימה בחוברת עבת-כרס, שבה עשרות עמודים כתובים בצפיפות. מדובר במה שמכונה "חוזה אחיד" בינכם לבין נותן השירות - לרוב בעל הידע והכוח - שישמש אותו אל מול יתר לקוחותיו.

מי שמוסמך לבטל או לשנות "תנאים מקפחים" הנכללים בחוזה כזה הוא בית-דין מיוחד לחוזים אחידים, בראשות שופט בית משפט מחוזי. ייחודו של בית-הדין הוא בכך שהחלטותיו רלבנטיות גם לגבי למי שלא היו צדדים לדיון, וזאת כדי להגן על כלל הצרכנים.

לפני מספר שנים נעשתה במחלקת ייעוץ וחקיקה (אזרחי) במשרד המשפטים בדיקה לגבי חוזים למכירת דירות. אחת הטענות הייתה שמי שרוכשים דירות חדשות נפגעים מכך שההצמדות פועלות רק כלפי מעלה, כך שהם תמיד יפסידו מדחיית תשלומים - גם אם מדד ההצמדה הרלבנטי ירד בתקופה המדוברת.

חברת שיכון ופיתוח (מקבוצת אזורים) - שלחוזה המכר שלה התייחס פסק-הדין - טענה שהיא עצמה מחויבת כלפי הבנק המממן את הבנייה במנגנון הצמדה דומה, וכך גם לגבי מי שהיא קונה מהם באשראי שירותים וחומרים. בדצמבר האחרון בית המשפט קיבל את טענתה של שיכון ופיתוח. בית המשפט השתכנע בדבר הנזק הכלכלי שעלול להיגרם לקבלן אם יידרש להוריד את מחיר הדירה אל מתחת למחיר הנקוב בחוזה.

מאחר שחוזים למכר דירות לרוב דומים זה לזה, הרי שלהחלטת בית-הדין משמעות רוחבית ביחס לכלל החוזים. נאמר כי גם במשרד השיכון לא מאמינים כי צריכה להיות רגולציה בתחום ההצמדות בעת רכישת דירה מקבלן: "החוזה רשאי לנקוט בכל צורת הצמדה הנראית לצדדים", נמסר מהמשרד.

 המחיר הלא סופי של דירת מגורים

 שינוי מצטבר במדדים