"אנשים מבינים שמחירי הדירות לא ייפלו בעשרות אחוזים"

ענף הנדל"ן למגורים נכנס לשנת 2012 עם מוטיב ברור של חוסר וודאות. לאף אחד לא ברור לאן הולכים מחירי הדירות, קשיי המימון הושיבו על הגדר גם את הקבלנים, ולא מעט גורמים בענף מעדיפים כעת לסגור עסקאות לטווח ארוך, כאלה שדורשות פחות מזומנים ויותר זמן לראות לאן תנשב הרוח.

אבל לא כולם יושבים על הגדר. יש יזמים שדווקא בתקופה הזו סבורים שזה הזמן לצאת בפרויקטים חדשים. ולא סתם, אלא מגה-פרויקטים שכוללים מאות יחידת דיור. "גלובס נדל"ן" קיבץ בחדר אחד שישה יזמים כאלה: תמיר דגן, מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן; ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר; אופיר גרינברג, מנכ"ל אזורים; חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן; דרור הלוי, מבעלי קבוצת העיר החדשה ודן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן. כל השישה מצהירים כי יצאו בשנה הקרובה עם פרויקטים של מאות יחידות דיור, ברחבי הארץ.

- זה הזמן? לא קראתם עיתונים?

פרידמן: "זמני התגובה בענף שלנו ארוכים. אם ניזכר מה קרה ב-2009, כשהביקושים התחילו לרוץ, רק מי שהיו לו תוכניות זמינות, היתרים, רישיונות לביצוע ומלאי פגש את הביקוש. מי שלא מתכנן היום את המלאי לגל הבא של הרכישות, לא יהיה מוכן. הנחה שלי היא שבחודשים הקרובים תהיה ירידה מהגדר. מי שיהיה מוכן בחודשים הקרובים עם היתרי בנייה ועם פרויקטים חדשים יוכל למכור. מי שרק יתחיל לתכנן בעוד שלושה או שישה חודשים, יהיה מוכן בעוד שנה-שנה וחצי ולא יפגוש את השוק בזמן האמיתי".

דגן: "דירה זה מוצר עם מחזור חיים של שנתיים-שלוש וארבע שנים. זה לא טלוויזיות שאפשר לייבא מחו"ל ובחודש הבא יפלו פה עוד 100 אלף טלוויזיות. מהיום שהחלטת שאתה מתניע פרויקט עד היום שעלית לקרקע, זה במקרה הטוב שנה, והרבה פעמים זה גם 12 שנה. אני רץ קדימה. האם בסוף אני אעלה את הטרקטור ביום המתאים או לא? מקסימום אחכה חודש או חודשיים בהתאם לשוק. אני צריך להיות מוכן עם כל הדברים. אם אני לא אהיה מוכן עם כל הסחורה הזאת, ברגע שיגיעו הביקושים אני לא אוכל לנצל את הרגע. אין שום סיבה לעצור, אלא ההיפך".

גרינברג: "אין ספק שהיצע הדירות במדינת ישראל הולך ויורד, בגלל חסמים רגולטוריים, מימוניים, עלויות בנייה יקרות ומחסור חמור בעובדים. מחסור בהיצע זה מצב שבסוף היום יביא לעליית מחירים. היזמים שישכילו לפתוח פרויקטים ב-2012, ויצליחו לקבל מימון והיתרים, יפגשו שוק עם ביקושים. בעיני זה הזמן להתחיל לדחוף ולצאת עם פרויקטים, ואני גם לא רואה את הממשלה מצליחה להשפיע על צד ההיצע. היא מנסה להעלות היצע, רק שזה לא כל כך מצליח".

פרנס: "דירת מגורים זה מוצר בסיסי, שבא לענות על צורך בסיסי. זה היה נכון לפני שנתיים, בתקופה שהשוק היה מאוד חזק, ובאותה מידה זה נכון גם היום. דירות צריך לייצר וצריך לענות על הצורך הזה תמיד. רוב הפעילות בשוק מבוצעת על ידי חברות בינוניות וקטנות, ומרבית היזמים יתקשו להתמודד עם הקשיים בנושא המימון. בפועל, זה אומר שב-2012 נראה פחות התחלות בנייה. ולכן, בשורה תחתונה, מי שיכול לצאת לבניית פרויקט - צריך לצאת השנה".

הלוי: "המימון והרגולציה לא ישתפרו, אלא רק יעשו יותר גרועים. אני לא רואה שהולך להיות שיפור דרמטי במצב. הצרכים לא השתנו, דירות עממיות במחיר שבין מיליון ל-1.5 מיליון שקל זה מוצר מאוד נדרש כרגע. לא נוצרות קרקעות חדשות ואין מציאות בשוק. גם בשיחה שניהלנו בינינו בחוץ הסכמנו - אין מציאות ואין נפילה גדולה במחירי קרקעות. גם אין חטיבות קרקע גדולות. קשה למצוא אותן ואני אומר זאת כמי שמחפש פרויקטים חדשים".

פייגלין: "אני חושב שבחצי השנה האחרונה קשה לצאת להתחלות בנייה. המחסומים הם בעיקר מימון, עובדים ותוכניות זמינות. ירגישו את זה במהלך 2012. אבל כשכולם יבינו זאת, יהיה מאוחר מדי, כמו שתמיד קורה בענף הזה. פתאום גל גדול של אנשים שיושבים חצי שנה ויותר על הגדר וצריכים מגורים ירדו מהגדר, וכמו שקורה תמיד הם יפגשו היצע מדולדל. לכן, מי שיכול, למרות כל הקשיים, לצאת היום להתחלות בנייה, אני חושב שזה יהיה צעד גדול מבחינתו. בסך הכל, כולנו יודעים שגם מגה-פרויקטים מחלקים לשלבים והשלביות מקטינה את הסיכון".

- אפרופו שלביות, עד כמה ההכרזה על מגה-פרויקט היא עובדה בשטח, או שמדובר לכל היותר בבחינת הביקושים?

פייגלין: "התשובה שלי לשאלה אם יהיו מנופים של ממש היא נורא פשוטה. כבר הזמנו שלושה מנופים חדשים. לא הזמנו אותם בשביל להניח אותם על הקרקע. נתקין אותם ונצא לבנייה".

פרנס: "אני לא מאמין בסוג כזה של התעסקות סביב פרויקט שהוא כל כך כבד, גם מבחינה פיננסית וגם ברתימת כל הכוחות בהיבט של ביצוע, מימון ושיווק. אנחנו חד משמעית מתכננים השנה לצאת לדרך, במטרה לעבוד ברציפות עד ההשלמה".

הלוי: "התשובה היא כן. אנחנו מתכוונים לצאת השנה, ככל שזה תלוי בנו ואם לא יצוץ חסם רגולטורי. אנחנו מחפשים עוד פרויקטים. אם היו לי היום עוד שני מגדלים כמו אסותא, שאנחנו מתחילים לבנות, הייתי מוכר אותם. אנשים מבינים שלא יהיו עשרות אחוזים של ירידות מחירים כמו שהבטיחו כל מיני כותרות, ולאט לאט הביקוש חוזר. נצא בכל מה שנוכל לשים עליו יד".

גרינברג: "הצרכן הישראלי חכם. הוא רוצה לדעת מתי הוא יקבל את הדירה ואי אפשר למכור חלומות והדמיות. צריך למכור מוצרים ואין ספק שמי שיכול יתחיל לבנות".

פרידמן: "אנחנו לא צריכים לחשוש להתחיל לבנות. יש לנו את ההון העצמי ואנחנו לא נדרשים לפרי-סייל מול הבנק כדי להתניע את תהליך הליווי. לכן, אני לא רואה סיבה שלא להתחיל לבנות במהלך השנה. מי שלא יתחיל לבנות, גם לא יצליח למכור".

דגן: "כשאתה מתחיל לבנות יותר קל לאנשים לקנות. פרויקטים חדשים קודם כל צריך להתחיל ולהעלות מנוף, כי המנוף מייצר לאנשים תחושה שבאמת בונים וזה מביא את הלקוחות. אנחנו נתחיל לבנות, ויומיים אחרי שהמנוף יעמוד אני אמכור דירות במחירים יותר טובים".

שפע של בעיות

כולם מבטיחים שהפרויקטים או-טו-טו יצאו לדרך, ושחוסר הוודאות של היום יתורגם בוודאות להתנפלות רוכשים מחר. חשוב גם לציין, שרוב הפרויקטים המדוברים, אם לא כולם, מתוכננים כבר זמן רב ורק הביצוע "נפל" על שנת 2012.

אבל למרות האופטימיות, הם חוזרים ומתריעים על שלל הבעיות בענף. כשפייגלין מדבר על המנופים שנרכשו, הוא מוסיף: "חסרים מנופים בארץ וחסרים גם מנופאים. וגם בזה יש רגולציה. אבל זה רק סימפטום, כי בכל מקצוע שתיגע בענף הבנייה חסרים עובדים מקצועיים".

הלוי: "כל הזמן מדברים רק על פעולת הוועדות, ושוכחים שיש הג"א, מכבי אש ופקיד יערות. אתה יכול להיתקע במשרד התחבורה או להיתקע בגלל פקיד אחד שכרגע חולה, ואין מי שיחליף אותו חצי שנה".

פרידמן הוסיף עוד שמן למדורה: "מהנדסי אינסטלציה, למשל, זה מקצוע הולך ונכחד. כשאני יושב עם סמנכ"ל ההנדסה שלי ושואל למה התכנון לא מתקדם הוא אומר 'המתכננים לא חוזרים אלי, הם עסוקים'. אני צריך עכשיו להעלות את המחיר כדי שיבואו לעבוד אצלי".

דגן: "יש אדם אחד שאחראי על גנרטורים בארץ. פעם שלחתי מישהו עד לאילת רק כדי להחתים אותו".

פרנס: "320 דירות שלנו התעכבו שנה, כי בוועדה מחוזית היו צריכים למנות שמאי בורר שיבדוק טבלאות. שנה לקח למנות שמאי. אף אחד לא משלם על זה מלבד היזמים".

- מה האתגר העיקרי היום?

דגן: "צריך קרקעות באזורי ביקוש. המספרים שאנחנו רואים, של המינהל ומשרד השיכון, הרבה פעמים מטעים. זה כל מיני מספרי שיווק שלפעמים לא רלבנטיים. תמיד בדצמבר הם מוציאים המון קרקעות, כדי שנגלה בינואר שאף אחד לא הציע לקנות אותם.

"דבר לא פחות חשוב זה מחירי הביצוע. לקבלן קשה להתחייב על זמן ביצוע והוא לא יודע איזה רגולציה תשים על העובדים מסין או מרומניה או ממקומות אחרים. המדינה לא מבינה את זה, אבל המחיר מתגלגל על הצרכן".

פרידמן: "אם הייתה לנו רק בעיה אחת, אני מניח שאפשר היה לפתור אותה. מישהו עשה רשימה של כמות הגורמים שמעורבים בהקמת דירה, משלב התכנון ועד שלב מסירת המפתח. הוא הגיע למספרים מפחידים. בסופו של דבר, התפקיד שלנו כחברה יזמית לסנכרן ולגרום לזה שכל אחד בתורו ימלא את המשימה, כדי שאפשר יהיה להפוך קרקע לדירה. אין פתרון פלא, לא בוועדות תכנון ולא בהתכנסות ועדה שלוש פעמים בשבוע, אם בסופו של דבר התנאי לבנייה הוא להביא אישור מפקיד היערות והאחרון לא מחליט. ויש עשרות כאלה שצריכים להתייחס לכל תוכנית".

גרינברג: "אסור לנו לשכוח את הצרכן. הייתה מחאה אדירה שעדיין נמשכת ויש מצוקה גדולה בכל המגזרים. זו לא בושה לחזור למדיניות של מענקים, לא בושה להקל על רוכש בהכרה בהוצאות הריבית על משכנתא, לא בושה לסמן עוד ועוד אזורי עדיפות לאומית בשביל לווסת את הזוגות הצעירים לאזורים שצריכים להתפתח. יש המון מה לעשות - רק צריך לעשות".

פייגלין: "בענף הזה אין מבוגר אחראי. אין קודקוד שיכול לסנכרן ובענף הבנייה הכל קשור להכל. אתה לא תקבל דירה בזמן או במחיר סביר, אם לא יהיה לך אינסטלטור או מנופאי או מתכנן ביוב, או בודק תוכניות בוועדה המחוזית. הסנכרון חשוב יותר מכל דבר אחר פה. העובדה שאין מבוגר אחראי יצרה בשנתיים האחרונות איזה 19 רפורמות וצעדים שונים ומשונים, שנוגדים אחד את השני ויוצרים כאוס. מישהו פה יורה פגזים אחד אחרי השני - אבל לפני שהוא רואה איפה הוא פגע ומה האפקט הוא כבר יורה את השני, השלישי וכו'"

הלוי: "בשנים האחרונות זה לא שאין שיפור, יש התדרדרות. בעבר היה מקובל שתב"ע (תוכנית בניין עיר) מאושרת זה כמו מעשה חקיקה. היום, גם את זה לוקחים אחורה. היה מקובל להתייחס לאישור של וועדה מחוזית כסוף תהליך. היום זה קרקע לא סגורה".

פרנס: "הבעיה העיקרית בעיני זה היצע הקרקעות. מתכנני אינסטלציה אפשר להביא מחו"ל. עובדים זרים אפשר להביא מחו"ל. קרקעות עוד לא ניסו.

פרידמן: "יש פה הרבה צביעות. אנשים במקרו יודעים ואומרים מה צריך לעשות, אבל כשזה מגיע למיקרו, הם לא רוצים את זה אצלם. כולם יגידו לך שחשוב שבשדרה יהיו ספסלים, אבל כולם מתנגדים שהספסל יוצב מתחת לחלונם. כשבאים לאשר תוכנית, ובמקום דירות בשטח 120 מ"ר מבקשים להוסיף 20% ולבנות דירות קטנות, הרשויות אומרות 'אנחנו רוצים לדאוג לילדים שלנו, אבל לא על חשבוננו. תעשה את זה אצל ההוא, שם'".