חבל מאד שמינהל מקרקעי ישראל מציג לציבור נתוני שיווק לא ממומשים. בחינת תוצאות מכרזים שפורסמו בחודשיים הראשונים של 2012 מלמדת, כי מתוך 4,497 דירות שיצאו במכרזים, רק 762 דירות שווקו בפועל. בדיקה שקיימה לשכת שמאי המקרקעין בישראל עבור "גלובס" מלמדת, כי מכרזים ל-83% מכלל יחידות הדיור שפורסמו נכשלו, מרביתם בישובים פריפריאליים יחסית, דוגמת דימונה, עראבה, גדרה, מגדל העמק וירוחם. בקרית גת ובטבריה נרשם כישלון במרבית המכרזים שפורסמו.
השיטה תיכשל
למה זה קורה? הבעיה הגדולה היא שהשיווקים אינם נותנים מענה אמיתי לפיזור האוכלוסייה הנוכחי מחד, ולביקושים לנדל"ן, שעדיין מתרכזים במרכז הארץ, מאידך.
מדיניות שיווק הקרקעות אמורה להיות מושכלת ולספק ביקושים לפי מקום המגורים של אוכלוסיות היעד. אבל כרגע, ממשיכים לשווק היכן שניתן, במקום שבו קיימת קרקע מדינה זמינה. הראייה הטובה ביותר לכישלון שיטה זו היא חוסר ההיענות, של הקבלנים ושל רוכשי דירות, שאינם ממהרים לעזוב את אזור מגוריהם הנוכחי לטובת הפריפריה.
התפיסה העומדת מאחורי מדיניות המינהל מדגישה, לכאורה, את הצורך בפיתוח הפריפריה, בחיזוק מחוזות צפון ודרום על-חשבון ת"א, חיפה וירושלים. הגברת ההיצע שם, גורסת השיטה, תמשוך כוח אדם איכותי המחפש דיור במחיר סביר, תשחרר את הלחצים מאזורי הביקוש, ובטווח הארוך תביא לירידת מחירים באזורים אלו.
תפיסה זו דינה להיכשל. ראשית, מחקרים מראים שאוכלוסיות אינן נוטות לעזוב את אזור מגוריהן כאשר הן משדרגות את הדירה. לכן, יש להגדיל את ההיצע בהתאם לכמות האוכלוסייה בכל מחוז. ישנם מחוזות מאוזנים יותר מבחינת היצע וביקוש, אך גם בהם, כדאי לרדת לרמת היישובים ולבחון את צורכי היישוב מבחינת הגידול הטבעי ופוטנציאל ההתרחבות שלו.
שנית, ללא פיתוח תשתיות תחבורה, בריאות וחינוך, בלוויית מקומות תעסוקה, בילוי ותרבות, אין סיכוי כי תהליך זה ינחל הצלחה. פיתוח כזה מחייב הזרמת תקציבים ושיתוף פעולה בין משרדי ממשלה, במטרה למשוך גם חברות וארגונים להעתיק את מושבם לאותם האזורים.
שלישית, לא בכדי כמויות הבנייה והשיווקים במחוזות החמים (תל אביב, חיפה, ירושלים) קטנה. מדובר במחוזות צפופים יחסית עם עתודות קרקע קטנות עד אפסיות. מאידך, במחוזות אלו מתרכזת 40% מאוכלוסיית המדינה, המבטאת חלק יחסי במחסור של 24 אלף יח"ד (מתוך כ-60 אלף יח"ד בסה"כ). וזאת, בנוסף לגידול טבעי של כ-2% בשנה. ולרוע המזל, כל עוד קיים מחסור באזורים המובילים את רמות המחירים בארץ כולה, לא צפויה ירידה משמעותית במחירי הדיור בעתיד הקרוב והרחוק.
רביעית, אם אכן תצליח תכנית המינהל, והפריפריה תוצף ביח"ד והמחירים שם ירדו (מה שכיום, בפועל, אינו מתרחש), הרי שהפער בין הדירות הזולות ליקרות יגדל וימשוך מטה את שווי העסקאות בשוק יד השנייה. משפרי הדיור, המהווים כ-60% מהשוק יקבלו פחות עבור הדירה שהם מוכרים ולא יוכלו לעמוד במחירי הדירות הגדולות יותר. לכן, הממשלה חייבת לייצר תמהיל דירות שיסייע לכל פלחי האוכלוסייה.
לדעת לשכת שמאי המקרקעין, הפתרון טמון בראש ובראשונה בתכנית פינוי בינוי/עיבוי ארצית, בין-משרדית, שתקדם את הנושא ותיתן תמריץ ליזמים ולבעלי דירות. מכיוון שבאזורי הביקוש אין קרקעות פנויות, זו הדרך היחידה להגדיל משמעותית את היצע יח"ד באזורי הביקוש. כחלק מתכנית זו, צריך גם לבחון הסבת בנייני משרדים ותעשייה למגורים להשכרה ולא לדיור יוקרה, כפי שמתוכנן היום לגבי חלק מהבניינים. מיקומם האסטרטגי של המבנים האלו, התשתיות סביבן והשינויים שיש לבצע בהם פשוטים יחסית, והם יכולים לתת תוספת משמעותית של יח"ד בתקופה קצרה מכיוון שהם כבר עומדים על תילם.
"שחרור הפקק" באזורי הביקוש, יחלחל עד לפריפריה וייצור איזון בין הביקושים להיצע ברחבי הארץ. זוהי הדרך הנכונה למניעת עליות מחירים עתידיות ולפיתוח מאוזן של כל המחוזות והיישובים בארץ.
קרית גת / צלם: איל יצהר
* הכותב הוא יו"ר לשכת שמאי המקרקעין
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
