השוק הסיני ריכז שליש מהיקף עסקאות הנדל"ן אשתקד

בסוף 2008 פגע בשוק הנדל"ן העולמי "סלע" שנקרא קריסת ליהמן ברדרס, אשר הרים גלי צונאמי שאיימו להטביע את העולם. אך ככל שהתרחקנו מנקודת השפל, הסתבר שעוצמת הפגיעה נחלשת רבעון אחרי רבעון. אבל לרוע המזל, בחודשים האחרונים נראה שתקופת ההתאוששות הבלתי-מופרעת הזו תמה.

לא רואים את זה בנתונים השנתיים של 2011, שכן היקף עסקאות הנדל"ן המניב בעולם - קניונים, משרדים, מקבצי-דיור להשכרה ומגרשים - גדל ב-17% לעומת 2010 והסתכם ב-792 מיליארד דולר. אבל הנתונים הרבעוניים מגלים, שברוב השווקים המחצית השנייה של 2011 הייתה חלשה יחסית. כך מגלים נתוני חברת מחקר הנדל"ן Real Capital Analytics לגבי עסקאות של מעל 10 מיליון דולר.

ארה"ב חוזרת

נתחיל בשוק הגדול בעולם, תואר שהוא תלוי הגדרות. אם מכניסים פנימה קנייה ומכירה של מגרשים לבנייה, מדליית הזהב שייכת לסין (בה אם לדייק חוכרים קרקעות). המספרים שמשגרת סין מדהימים: שווי המגרשים שהחליפו ידיים בשנה שעברה הסתכם ל-247 מיליארד דולר, כמעט 31% מהיקף העסקאות בעולם (43% בתחילת 2011).

אלא שבשלוש הערים שמובילות במבחן היקף עסקאות המקרקעין ירדו היקפי הפעילות בשנה החולפת - בצורה מתונה בשנחאי ו-טיינג'ין (Tianjin), וירידה דרמטית בבירה בייג'ינג. ברבעון הרביעי ההתקררות בולטת עוד יותר, וזה בדיוק מה שמנסים כבר שנתיים להשיג הטכנוקרטיים בבייג'ינג - לרסן אך לא לרסק את מחירי הדירות שתלויים במחיר הקרקע.

אם מנפים את עסקאות המגרשים והקרקעות, ונשארים עם נדל"ן מסחרי "קלאסי", אז ארה"ב היא השוק הגדול והעמוק ביותר. מי שייצאה לעולם את משבר ה"סאב-פריים", הייתה ב-2011 הסיבה המרכזית לגידול בהיקף העסקאות הגלובלי. סך העסקאות בתחומה הסתכמו ל-190 מיליארד דולר, גידול של 70% לעומת 2010, אך אפילו כאן ברבעון הרביעי כבר לא נרשם גידול לעומת הרבעון המקביל שנה קודם.

הענף היחיד ששיעור גידול העסקאות בו ב-2011 עקף את זה שנרשם ב-2010 (לעומת 2009) לא היה מקבצי דיור, אלא דווקא המרכזים המסחריים, עם צמיחה של 90% ל-40 מיליארד דולר. במיוחד כיכבו "מרכזי מסחר מעוגנים בסופרמרקטים", תת-ענף שגזית גלוב שלנו מגדירה כליבת פעילותה. נכסי ריטייל רשמו את הירידה החדה ביותר בתשואות בשנה שעברה - כאשר נזכיר שהתשואה (דמי שכירות לחלק למחיר הנכס) נעה במהופך למחיר הנכס. באמצע 2010 התשואה הממוצעת הגיעה ל-8.5% ובסוף 2011 ירדה ל-6.75%.

את התשואה הנמוכה ביותר מניב ענף המשרדים במיקום היוקרתי בעולם - מנהטן - וזו ירדה מ-7% בשיא המשבר ל-5.5% עכשיו, בדומה ל-2006. עם גידול של 80% בהיקף העסקאות לעומת 2010, ונדל"ן בשווי 35.5 מיליארד דולר שהחליף ידיים, חזרה ניו-יורק לעצמה והדיחה את לונדון ממעמדה כשוק הנדל"ן הגדול בעולם.

לעסקת השנה ב-2010 אחראית גוגל, שרכשה במנהטן קומפלקס משרדים תמורת 1.8 מיליארד דולר. ב-2011 העסקה הגדולה ביותר נרשמה במרחק של 2.5 קילומטרים משם, בשדרה הרביעית. שתי קרנות REIT ידועות - SL Green ו-Vornado - שלבו ידיים וקנו את החוב העצום שרובץ על בניין משרדים מוזנח במיקום מצוין, כאשר לפי הערכות שכר הדירה שניתן יהיה לגבות יזנק פי שניים אחרי שיפוצים נרחבים.

הנציגה הראשונה של דרום אמריקה בדירוג השווקים הפעילים - סאן פאולו, ברזיל - ירדה 15 שלבים למקום ה-26. נאמר שבסקר של התאחדות משקיעי הנדל"ן הזרים (AFIRE) לשנת 2012 יצאה ברזיל במקום הראשון בדירוג כוונות ההשקעה של אותם משקיעים "כבדים", כך שקפיצה עתידית במעלה הדירוג בהחלט אפשרית.

מרווח גרמני

ובאשר לאירופה: רצף של שמונה רבעונים של עלייה בהיקף העסקאות (Y-O-Y) נקטע ברבעון הרביעי.

למעשה, הסיפור האירופי של סוף 2011 ותחילת 2012 הוא של קשיים בהשגת מימון בנקאי לרכישות ומחזור חובות וגם "בריחה לאיכות". בעיקר אל עבר המדינות עם המרווח הגדול ביותר בין תשואת נכסי נדל"ן לתשואת אג"ח ממשלתית ל-10 שנים.

בגרמניה נפתח המרווח הכי אטרקטיבי באירופה: אגרות החוב שלה נסחרות לפי תשואה לפדיון של 2% ומטה ואילו הנכסים סביב 7% בממוצע, מה שיוצר מרווח חיובי של מעל ל-5%. המרווח הגרמני דומה מאוד לזה השוודי, גבוה בערך בחצי אחוז בהשוואה לבריטניה וכמעט ב-2% בהשוואה לצרפת.

ההיפך בדיוק נכון לאירלנד ואיטליה, שמציעות מרווחים של פחות מאחוז. מרווחים שליליים מתקבלים במחוזות התשואות הדו-ספרתיות על אג"ח ממשלה, כמו יוון עם תשואה פנומנאלית של 30% למי שיחזיק איגרת עד שתיפדה. איזה מגדל משרדים יכול להתחרות בכך?

בשורה התחתונה הצליחה גרמניה לשלוח 5 ערים, ובראשן ברלין, לדירוג עשרת השווקים הפעילים ביבשת, עם עסקאות בשווי 24 מיליארד דולר. המקום הראשון בדירוג שמור גם השנה ללונדון, השנייה רק לניו-יורק עם 29 מיליארד דולר, ובמקום השני נמצאת עיר האורות פריז, עם 16 מיליארד דולר. בירות בריטניה וצרפת מציעות תשואות נמוכות, סביב 4.5%.

העיר "המתעוררת" הגבוהה בדירוג האירופי היא מוסקבה, במקום החמישי. הבירה הרוסית הצליחה לשמור, זו השנה השנייה, על המקום הזה עם עסקאות בהיקף של 5.6 מיליארד דולר.

הנתח הישראלי: 2.1 מיליארד דולר

אחרי שמיליארדי שקלים התאדו משווי נכסים במנהטן, בלונדון ובמזרח אירופה, העולם נראה לנו הרבה פחות נוצץ. ואף-על-פי-כן, בשנה שחלפה השקיעו גופים ישראליים - חברות בורסאיות וגופים מוסדיים - 2.1 מיליארד דולר בנכסים מניבים בעולם.

כך מגלה בדיקת חברת B-BRE, שבבעלות נירית ברגמן ודניאל באראז, שותפת המידע של RCA בישראל, במיוחד עבור "גלובס". נסייג שהמספרים מוטים כלפי מעלה, משום שרכישות במסגרת מיזמים משותפים נזקפות במלואן לטובת כל אחד מהצדדים. עיוות נוסף נובע מכך שבחלק מהעסקאות מעורב הון זר, שלעתים קרובות מגיע מלא ישראליים.

ארצות הברית של אמריקה הייתה גם ב-2011 היעד מספר 1 שלנו, עם 1.2 מיליארד דולר שחצו את האוקיינוס האטלנטי בדרכם בעיקר לניו-יורק. הישראלים התמקמו במקום השביעי בדירוג המשקיעים הזרים בעיר - בין הסינים (1.7 מיליארד דולר) לגרמנים (1.1 מיליארד דולר). כשזוכרים שמדובר בכלכלות מספר 2 ו-4 בעולם, בהתאמה, מבינים עד כמה גדולה ישראל הקטנה בארה"ב.

העסקאות הגדולות היו בענף מקבצי הדיור להשכרה והן רשומות על שם חברת הביטוח הראל, קבוצת אלקו וגאיה נדל"ן. עוד מהלכים גדולים היו בתחום המשרדים - נכסים ובנין בשיקגו ועזריאלי ביוסטון וכמובן איסוף נכסי הריטייל האינטנסיבי של גזית גלוב וביג.

גרמניה הייתה היעד מספר 2 של הישראלים, עם 460 מיליון דולר, שהקנו לנו את המקום התשיעי בקרב הזרים. בריטניה, שבשנים האחרונות מחליפה מקומות עם גרמניה במקום השלישי, עם היקף השקעות בגובה כ-220 מיליון דולר. במקום הרביעי נמצאת רוסיה עם שני שחקנים ישראלים - אפריקה ישראל וכלכלית ירושלים. השנה המקום הגבוה הושג על רקע עסקת ענק של אפריקה, שרכשה את חלקה של עיריית מוסקבה בקניון הדגל שלה בעיר.

חוץ מרוסיה, הפעילות הישראלית בשלושת השווקים האחרים במועדון ה-BRIC קפאה (הודו) או נדירה. בברזיל, החלוצה היא גזית גלוב ובסין קרדן. ממש לאחרונה התעניינה מגדל ברכישת 10% מפעילות הנדל"ן של קרדן במעצמה הסינית, אבל בסוף קנתה ענקית הביטוח דווקא חמישית מביג ארה"ב.

 האדמה / צלם: רויטרס