כלכלני מיטב: מחירי הדירות ימשיכו לרדת בטווח הארוך

מה עלינו לצפות שיקרה במחירי הדיור במהלך שנת 2012? לפי כלכלני מיטב, לא צפוי הרבה. "באופן כללי, האינדיקטורים המאקרו-כלכליים מעודדים המשך התמתנות בפעילות בענף, תוך הוזלת מחירים ברורה מעבר להתפתחויות שנרשמו בחודשים האחרונים. עם זאת, ישנם כבר אינדיקטורים המצביעים על התאמת הפעילות בענף לסביבה הנוכחית ובראשם ירידה בהיקף התחלות הבנייה - אך ברור שלכך תהיה השפעה רק בעוד שנתיים (במיוחד, מכיוון מחירי השכירות)", כותבים במיטב בסקירה השבועית.

הפעילות בענף ממשיכה להיות חלשה. הכמות המבוקשת של דירות חדשות (מספר הדירות שנמכרו ועוד מספר הדירות לבנייה פרטית שהחל בנייתן) לחודש ינואר, ירדה בהשוואה לחודש דצמבר (מנוכה עונתיות), וגם בהשוואה לממוצע בכל שנת 2011. גם בצד ההיצע נרשמה עצירה בחודשים האחרונים במספר הדירות המוצעות למכירה, לאחר עליה חדה במהלך שנת 2011.

אינדיקטור נוסף המצביע על הבעייתיות בשוק הדיור היינו מספר חודשי ההיצע. מספר זה, מחושב כיחס שבין מספר הדירות שעמדו למכירה בסוף החודש לבין מספר הדירות שנמכרו במהלך החודש. למעשה, נתון זה מייצג את מספר החודשים שיידרש בכדי למכור את כל מלאי הדירות במשק, בהנחה שלא יתווספו דירות חדשות למכירה.

על פי נתונים מנוכה עונתיות מספר חודשי ההיצע עמד בחודש ינואר על 10.4. אמנם פחות מהשיא, של השנים האחרונות, אשר נרשם בחודש ספטמבר 2011, (הנתון עמד על 11), אך עדיין גבוה משמעותית מהממוצע בשנתיים האחרונות.

התחלות הבנייה ברבעון האחרון של 2011, שהסתכמו ב-7,997 יחידות, הצביעו על ירידה ברורה בהיקף, בהשוואה לשלושת הרבעים הקודמים (ממוצע של 9,479 יחידות לרבע) עם זאת, במיטב מדגישים כי עדיין מדובר בקצב הגבוה מקצב התחלות הבנייה החדשות הממוצע מאז שנת 2000 (ממוצע של כ-7000 דירות לרבעון).

משך הבנייה של דירה ממוצעת בעשרים השנים האחרונות נע בין 22 ל-26 חודשים. כלומר, הזמן הממוצע בין תחילת בניית דירה עד גמר הבנייה הינו כשנתיים. לפיכך, ניתן לצפות כי היקף גמר הבנייה ימשיך להיות גבוה בטווח של השנתיים הקרובות. "ישנם גורמים התומכים בהמשך פעילות ערה בתחום הדיור (או למתן את המגמות השליליות) והם: הריבית הנמוכה במשק מצבם האיתן של משקי הבית (שיעור אבטלה נמוך ועלייה של השכר הריאלי). עם זאת, העובדה כי קיימת אי בהירות גבוהה למדי בכל האמור למצב הכלכלי תקשה על התפתחויות חיוביות בענף בתקופה הקרובה".

בשורה התחתונה, במיטב מעריכים כי בטווח הארוך (מעבר לשנת 2012) מחירי הדירות ככל הנראה ירדו. עלויות מימון גבוהות יותר (ריבית בנק ישראל לא תישאר ברמה של 2.5% לנצח), והיצע דירות גדול יותר יביא לעלייה בהיצע וירידה קלה בביקוש. עם זאת, באשר למחירים בשנת 2012, נראה כי רב הנסתר על הגלוי, בעיקר עקב הכוחות המנוגדים על שוק זה.