ב"י: הגבלות המשכנתאות כמעט ולא השפיעו על המשקיעים

רק כמחצית מרוכשי דירה להשקעה זקוקים למשכנתא כדי לממן את רכישת הדירה, וגם זו קטנה יותר ממשכנתא אותה לוקחים רוכשי דירות למטרת מגורים - כך עולה מקטע מדוח בנק ישראל שיפורסם בסוף חודש מארס, אותו פרסם הבנק היום (א').

המשמעות היא, כי צעדי בנק ישראל והאוצר שננקטו במטרה למתן את עליית המחירים בשוק הדיור - ובהם ההגבלה על משכנתאות בריבית משתנה - פגעו בעיקר בזוגות הצעירים הרוכשים דירות למגורים. בנק ישראל הגביל את רכיב הריבית המשתנה במשכנתא לכ-33%, הגבלה שנכנסה לתוקף ביולי 2011.

"מתוך כ-15 אלף דירות שנרכשו להשקעה בחודשים אפריל-דצמבר 2011, רק כ-7,600 משכנתאות ניתנו לרכישת דירה להשקעה", נכתב בדוח. "כלומר, רק כמחצית מרוכשי דירה למטרת השקעה זקוקים להלוואה על מנת לממן את הרכישה, וזאת לעומת למעלה מ-90% מרוכשי הדירות למטרת מגורים בחודשים אלה. גם גודלה של המשכנתה של אלו שבכל זאת נזקקים למשכנתא נמוכה יותר ב-8.1% מזו של רוכשי דירה למגורים".

לפי הדוח, הסוקר את ההתפתחויות המרכזיות בשוק הדירות להשקעה בשנים האחרונות, המשקיעים מתמקדים בשנים האחרונות באזורי באר שבע וחיפה ברכישת דירות להשקעה - שם התשואה על דירה עלתה משמעותית יחסית לתשואות על דירה בירושלים ובת"א, שהיו בעבר ערים מועדפות להשקעה. בבנק מציינים כי התשואה הממוצעת על דירה בישראל עמדה על 4.5% בשנים 2006-2008, ובאזורים מסוימים - כמו באר שבע וחיפה - התשואות היו גבוהות יותר.

"את הבכורה של תל אביב וירושלים כיעד מועדף להשקעה עד שנת 2008 תפסו אזורי באר שבע וחיפה", נכתב בדוח.

 גרף דירות להשקעה

בבנק ישראל בנו גם פרופיל של המשקיע הישראלי הממוצע בשוק הנדל"ן: "הכנסתו החציונית גבוהה ב-40% מהשכר הממוצע ומחירה החציוני של דירה שנרכשה להשקעה עמד על כ-600 אלף שקל. כך, מחיר הדירה החציוני במונחי שנות עבודה של רוכש דירה להשקעה גם הוא כמעט ולא השתנה ועמד על כ-4.5 שנות עבודה מ-2006 ועד 2009, זאת לעומת כ-9 שנות עבודה של רוכש דירה למגורים בשנת 2009. אולם, על רקע העלייה במחירי הדירות ערכה היחסי של דירה להשקעה לעומת מחיר דירה ממוצעת ירד מ-כ-80% בשנים 2003-2007 ל-67% בשנת 2009".

עוד בבנק מציינים כי עליית הריבית הריאלית של הבנק (בניכוי הציפיות לאינפלציה) בשנים 2010-2011 להקטנת כלל רכישת הדירות, פעלה יחד עם צעדים נוספים שננקטו במטרה למתן את עליית המחירים בשוק - ביניהם העלאת מס הרכישה על דירה שנייה.