הדוח הסודי של מינהל מקרקעי ישראל: חקירה על הרחבת מושב

בכספת קצין הבטחון של מינהל מקרקעי ישראל שוכבת מעטפה המסווגת כמסמך סודי ורגיש ביותר. זהו דוח משרד חקירות, שהתבקש לבדוק עד כמה נגועה בשחיתות תופעת ההרחבות במושבים ובקיבוצים. חוקר פרטי ביקר בכ-20 קיבוצים ומושבים, שהזמינו מועמדים להצטרף לפרויקטי הרחבה. הוא הציג עצמו כמתעניין בהרחבה, הקליט בסתר ותיעד את מגעיו עם בכירי הוועדים ביישובים ומנהלי הפרויקטים.

הדוח שקיבל המינהל מהחוקר היה חד-משמעי: בכל ההרחבות בהן "התעניין" החוקר, הוא התבקש לעבור על החוק ולשלם "כספים אסורים".

האיש החזק במושב

אבל למרות המידע הרב על שחיתות בהרחבות, עד כה הייתה התחמקות כללית של המשטרה והפרקליטות מלבחון את הפרשה בהליכים פליליים בבית המשפט. בחלק מהמקרים העניין נשלח לטיפול רשם האגודות השיתופיות, שהוא פקיד בכיר במשרד התמ"ת. הטיפול במקרים כאלה אצל רשם האגודות הוא עיוות והתחמקות מהתמודדות עם שחיתות במושבים (אין גם ספק שרשם האגודות צריך היה כבר מזמן לעבור למשרד המשפטים). אין פלא, לכן, ששום פרשה לא הגיעה למיצוי. כל זה נכון עד פרשת מושב נחם.

סגנית פרקליט מחוז ירושלים לעניינים פליליים, עו"ד נעמה דברת-סולטניק, החליטה לפני שבועות אחדים "לתת קדימות לתיק המשטרה" העוסק בפרשת ההרחבה במושב נחם. ייתכן שזה יהיה מקרה המבחן הראשון לשאלת "הכספים האסורים", אם כי כמובן שעדיין לא ברור מה יעלה בגורל הבדיקה.

נחם הוא מושב קטן הנושק לחלק הצפוני של בית-שמש ומשויך במקור ל"מושבי הפועל המזרחי". האיש החזק במושב הוא בני דוד, מנכ"ל חברה לשיווק פירות שהיה בעל מקומון בבית-שמש. דוד הוא איש כריזמטי, בעל יכולת שכנוע ועל פניו כמעט תמיד תמצאו חיוך. בשנים האחרונות הוא מכהן כיו"ר ועד האגודה בנחם והרוח החיה בפרויקט ההרחבה.

הפרויקט בנחם יצא לדרך לפני כ-8 שנים וכלל 65 מגרשים בני חצי דונם. המינהל העריך את המגרשים בשווי כ-200 אלף שקל למגרש מהוון. בנוסף נדרשו הוצאות הפיתוח בגובה 150-200 אלף שקל למגרש.

3 עניינים בעייתיים התעוררו בפרויקט ההרחבה:

דוד הודיע לחברי מושב נחם, כי בחר ב"מקורות שליטה" כחברה שתוביל את פרויקט ההרחבה. רוני בן-יהודה, בעל השליטה בחברה, הוא פעיל בולט בהרחבות במושבים באיזור יהודה. הוא פועל באמצעות חברות נוספות, ובהקשר של מושב נחם באמצעות חברת "נופי יהודה", בה הוא בעל מניות ומנהל יחיד, והמוצגת באתר "מקורות שליטה" כחברה בת שלה. המועמדים להרחבה הופנו ל"נופי יהודה", שגבתה סכומים ניכרים כדמי ניהול והתחייבה לספק בית בגודל 160 מ"ר. לכאורה מדובר על "בנייה מרוכזת", הפטנט האסור. החבילה לרוכש הייתה אמורה להיות בגובה 1.3-1.4 מיליון שקל, כולל פיתוח ובניית הבית.

משבחר דוד ב"מקורות שליטה" כיזם, הבחינו חברי המושב שהחברה מפרסמת מודעות מסחריות במקומון שבו היה שותף. בנוסף, מקורות שליטה מינתה בחור צעיר למנהל השיווק שלה - ליאור דוד, בנו של יו"ר האגודה.

במה שנראה כניסיון לייצר רווח ולשכנע את חברי המושב ללכת על מודל "בנייה מרוכזת", הדגיש דוד: "במכירת מגרש אין רווח כלל, כי המינהל לא מאפשר להרוויח ממכירת המגרשים.. מכירת מגרשים בלבד לא תאפשר למושב להרוויח כלל, בגלל בג"ץ הקרקעות של הקשת המזרחית". בהמשך, באגרת לחברים תחת הכותרת "מהי טובת האגודה ובעלי הנחלות", הסביר שוב דוד: "ועד האגודה יעשה כל שביכולתו כדי שיהיה מקסימום רווח לאגודה ולכל בעלי הנחלות בפרויקט ההרחבה. כידוע, ממכירת מגרשים אסור לייצר רווח. כדי שנוכל בכל זאת להרוויח, עלינו למכור בתים ולא מגרשים".

"כישוריו ויכולותיו"

במכתב לחברים מ-2.6.2007 הודיע דוד, כי החברה המנהלת את ההרחבה "תעביר לוועד האגודה מקדמה על חשבון הוצאות בסך 650 אלף דולר (2.6 מיליון שקל). הכסף יחולק בין החברים שלא ירכשו מגרשים בהרחבה, בסך 10,000 דולר לכל משק".

למה לחלק כסף לחברי מושב קשי יום? ולמי יש אינטרס שחברי מושב נחם לא יקנו בעצמם את המגרשים, עד כדי כך שהוא מוכן לשלם 10,000 דולר תמורת הימנעות מרכישת מגרש? ב"בנייה מרוכזת" בעל עניין כזה הוא היזם, שמעוניין לשווק כמה שיותר מגרשים ובתים. ההצעה זכתה להצלחה מסוימת, ומתוך 65 המגרשים יצאו הרוב, כ-40 מגרשים, לרוכשים חיצוניים ולא לחברי המושב.

למינהל נודע על תופעות של "בנייה מרוכזת" אסורה במושבים באזור הרי יהודה, וביניהם מושב נחם. ב-21.4.2009 הודיע המינהל למצטרפים להרחבה בנחם (וגם במושב צלפון), כי "כל מי שיתקשר עם חברת מקורות שליטה או כל חברה אחרת לבנייה מרוכזת חרף הודעה זו שם כספו על קרן הצבי, על כל המשתמע מכך". המינהל עצר את הפרויקט, וסירב לאשר את רכישת המגרשים במשך תקופה ארוכה.

דוד כתב ב-25.5.2009 תצהיר "חזרה בתשובה", בו הסביר: "כחלק מהאווירה אשר הייתה קיימת בעבר התכונן גם המושב בזמנו לקבל תמורות המכונות "כספים אסורים"... במסגרת זו ניהל המושב בשנים 2004-2007 מגעים עם חברות שונות לביצוע ההרחבה בדרך שתאפשר קבלת כספים אסורים לקופת האגודה... בסופו של יום, משהבנו כי הדבר מנוגד להוראות המינהל, חזרנו בנו מכוונתנו וכוונה זו מעולם לא יצאה לפועל". בסיום התצהיר התחייב דוד לא לכפות על משתתף בהרחבה התקשרות עם יזם ולא לקבל כספים או טובות הנאה זולת כספי הפיתוח.

במסגרת ההתכתשות סביב ההרחבה, עלה ענין פרסום מודעות במקומון שלו, ומינוי בנו ליאור לתפקיד מנהל השיווק של "מקורות שליטה". דוד הודיע בתגובה לרשם האגודות ב-20.8.2008, כי הוא דוחה את הטענה על כך ש"מקורות שליטה" פרסמה מודעות במקומון שבשליטתו, והדגיש כי "באותו עיתון פרסמו עוד חברות העוסקות בהרחבות".

לגבי העסקת בנו, כתב דוד: "מקורות שליטה מעסיקה את בני העובד למחייתו לא כנער שליח, לא כנהג בוס, ואף לא כפקיד שיכול לקבל שכר מן ההפקר. בני משמש כמנהל השיווק של החברה בזכות כישוריו ויכולותיו ולא בחסד של מאן דהוא".

ומה עם אותם 650 אלף דולר, שלכאורה, לאור תצהיר ה"חזרה בתשובה", היה דוד צריך להחזיר ל"מקורות שליטה"? ב-9.11.2009, בתגובה לאימייל פרובוקטיבי, הודיע דוד: "ועד האגודה סיכם עם היזם לקבל הלוואה בסך 650 אלף דולר, על חשבון הוצאות קודמות".

ההסתבכות במושב נחם מתגלגלת עד עצם היום הזה. המינהל הסיר בסופו של דבר את האמברגו מהמשך פרויקט ההרחבה, אבל הפרויקט תקוע. חלק מעבודות הפיתוח נעשו, אבל אין בנייה. עשרות משפחות הוציאו מאות אלפי שקלים כ"דמי ניהול" ל"נופי יהודה", אבל בינתיים לא קיבלו מגרש או בית. הצדדים נפגשים בתביעות שונות בבתי המשפט ומאשימים זה את זה. חלקם טוענים שהמינהל אשם בשל שיהוי והערמת קשיים.

דוד אומר בתגובה: "אמנם הייתה כוונה להרוויח מההרחבה, אבל מכיוון שהמינהל לא אישר את ההרחבה על-פי החלטה 737 ירדנו מהכוונה הזו, והמינהל אישר בהמשך את ההרחבה במתכונתה הנוכחית ואף הצהיר בבית המשפט כי הבדיקות הניחו את דעתו, ואין מניעה לבצע את ההרחבה. למרות זאת, המינהל הוא שמעכב את ההרחבה בנימוקים לא ענייניים. המושב לא קיבל כספים מההרחבה ואין כל התחייבות או כוונה לקבל כספים מהחברה המפתחת או מי מטעמה באופן ישיר או עקיף, כך שהטענה על בנייה מרוכזת נבדקה על-ידי המינהל ואין לה יסוד. לאגודה מגיע החזר הוצאות מהמינהל, בעיקר על הוצאות התכנון.

"מקורות שליטה פרסמה בעיתון בו החזקתי משך תקופה אף לפני שהתקשרה עם נחם לפיתוח ההרחבה, כך שאין קשר בין הדברים. בני הועסק בחברה בשל כישוריו בלבד, וכל ניסיון לקשור בין עבודת בני לבין בחירת נופי יהודה כקבלן מפתח להרחבת המושב - אין בו כל ממש".

המינהל אומר בתגובה: "בעקבות תלונות ובדיקה של נושא הכספים האסורים שבסופו של דבר לא נגבו, אושרו חלק מהעסקאות. האגודה בקשה להוסיף מומלצים לאחר המועד הקובע, אולם המינהל עמד על קיומו של מכרז מקדים ל-6 מגרשים על-פי שווי שוק, בטרם ניתן יהיה להמשיך בהליכי ההקצאה למומלצים. המושב לא המציא את המסמכים הנדרשים, ולמעשה העיכוב בהליכי הקצאת המגרשים נעוץ במחדל האגודה. הנושא מצוי בהליך משפטי".

מקורות שליטה מסרה באמצעות עורכי דינה שהיא אינה קשורה לפרויקט בנחם והחברה הקשורה היא נופי יהודה בע"מ. "מקורות שליטה לא העבירה ולא התחייבה להעביר סכום כלשהו למושב ועניין זה נבדק ע"י המינהל והטענות הופרכו ובתאריך 24.1.11 הודיע המינהל בבית המשפט כי הפרויקט אינו מעוכב עוד". לענין הפרסום במקומון והעסקת בנו של דוד נמסר, כי מקורות שליטה פרסמה מודעות במחירים ריאליים בכל המקומונים באזור, זמן רב לפני ההיכרות עם דוד, וכי בנו שימש מנהל שיווק במשך 4 שנים ועבד יום יום בפועל בשכר ריאלי, והועסק בשל כישוריו ויכולותיו ללא קשר לאביו ועל כן אין שמץ בסיס לטענות על טובת הנאה כלשהי למישהו. הפרויקט מתעכב בגלל המינהל, שאינו מוציא שוברי תשלום לרוכשים, ובגין האיחור הגישו המשתכנים לבית המשפט בקשה נגד המינהל לביזיון בית משפט.

הרחבות המושבים

פטנטים ותרגילים לספסרות בקרקע

הרעיון הבסיסי בהרחבות המושבים הוא "להחזיר את הבנים הביתה". כלומר, מלבד הבן הממשיך בנחלה במושב ויורש את הנחלה, צריך לאפשר לעוד ילד לרכוש בזול וללא מכרז מגרש לבנייה עצמית בהרחבה הקהילתית. לכל בעל נחלה יש זכות להעביר את הזכות לאחד מילדיו. הילד המאושר אמור לשלם למועצה האזורית את הוצאות הפיתוח, שנקבעו על-ידי המינהל, ואת מחיר המגרש הוא משלם ישירות למינהל. מהר מאוד הפך "להחזיר את הילדים הביתה" לספסרות רחבת היקף בקרקעות המדינה. הספסרות התנהלה בשני מישורים:

המישור האישי: ה"נכס" של בעלי הנחלות הוא בעצם הזכות שלהם להמליץ על זהות רוכש המגרש בהרחבה, המשויך לנחלה שלהם. במקום להעביר את הזכות לילד, בעלי נחלות העבירו לרוכשים חיצוניים את הזכות לרכוש מגרש בהרחבה. זאת, תמורת כסף שחור שהרוכש שילם לבעל הנחלה.

המישור האגודתי: לקיבוץ ולמושב אסור לבקש מהמועמד שום תשלום. בפועל, כאשר מועמדים הגיעו לוועד האגודה כדי לקבל אישור לרכישת המגרש, הם התבקשו לשלם לאגודה תשלומים בהיקפים גדולים. התשלומים הוגדרו כ"הוצאות מיוחדות", "השתתפות בפיתוח", "דמי רצינות", ועוד שמות שונים ומשונים.

"ניפוח מלאכותי"

האיסור מעוגן בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל 1180, שביסודה, כפי שנקבע לאחרונה על-ידי שופט בית המשפט המחוזי בבאר-שבע אריאל ואגו (פרשת מושב יד נתן, ה"פ 9117-08-11), מדובר ב"הוראות שנועדו למנוע חשש כזה ל"ספסור נדל"ן"... איסור על האגודה לגבות מהמועמד המומלץ כל סכום שמעבר לעלות פיתוח המגרש שממ"י מאשר את גובהן... כדי למנוע "ניפוח" מלאכותי של הוצאות הפיתוח והסוואת התשלום העודף, עבור ההמלצה, בדרך זו".

כאשר התחילו לצאת רסיסי מידע על השיטה, הוטל איסור מפורש של היועץ המשפטי לממשלה לגבות מה שזכה לשם "כספים אסורים".

החקלאים המציאו פטנט חדש הקרוי בשם התמים "בנייה מרוכזת". למועמדים נמסר שהם יצטרכו אמנם לשלם למינהל עבור המגרש, אבל העסקה שלהם היא למעשה רכישת מגרש ועליו בית, אשר נבנה על-ידי יזם שאותו בחר המושב לבנות את כל הבתים בהרחבה. בפטנט של "בנייה מרוכזת", מאחורי הקלעים נתפר הסכם בין היזם לבין המושב/קיבוץ: היישוב מאלץ את הרוכש לקנות בית מהיזם במקום מגרש לבנייה עצמית, ואילו היזם מפריש לחקלאים חלק מההכנסות. גם הפטנט של "בנייה מרוכזת" נודע למינהל, וגם עליו יצא איסור חמור.

את האיסור הטיל היועץ המשפטי לממשלה אליקים רובינשטיין כבר ב-1999, בעקבות דוח חמור של מבקר המדינה. אולם הבעיות, כפי שמודים במינהל, לא נפסקו.